Специалисты считают, что рынку все равно нужен какой-то ценовой ориентир. Альтернативой валюте может стать ставка рефинансирования, стоимость валютной корзины и др. Но наиболее реальный механизм - индекс инфляции.
Как известно, в соответствии с требованиями ст. 4 Закона №197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг», принятого 18 июля 2022 г., арендодатели лишились права определять в договоре размер арендной платы в валютном эквиваленте или в условных денежных единицах. С 23 сентября 2022 года, когда закон вступает в силу, заключать новые договоры аренды в Беларуси можно будет только в белорусских рублях. Эту проблему в Минске обсудили участники рынка коммерческой недвижимости в рамках круглого стола, организованного юристами и консультантами REVERA law group и Коллиерз при поддержке одного из крупнейших минских девелоперов - компании «Сигмаполюс».
Суммируя выводы, прозвучавшие на этой встрече, можно сказать, что сейчас на рынке коммерческой недвижимости наблюдается некоторый перекос в сторону интересов арендатора. Например, ставки аренды на офисные помещения снизились к докризисному уровню на 25-30%, а релокация и закрытие некоторых бизнесов ведет к росту вакантности, который в столице достиг неслыханных ранее 17%. С другой стороны, и арендодателю, и арендатору нужна стабильность и какой-то твердый ориентир, к которому можно привязать цену. У многих собственников помещений до сих пор «висят» непогашенные валютные кредиты, под которые сформированы бизнес-планы и просчитана окупаемость. А арендаторам тоже необходимо увязывать расходы на аренду с денежным потоком.
Одним словом, специалисты уверены, что рынок какую-то точку опоры все равно найдет. Возможно, с учетом российского опыта, где сегодня количество договоров аренды с валютной привязкой составляет менее 8%. А для актуализации размера арендной платы, как правило, используются механизм индексации на размер инфляции или ежегодное фиксированное повышение на заранее установленный процент.
Некоторые варианты для Беларуси озвучил управляющий директор независимой консалтинговой компании Коллиерз Денис Четвериков. По его словам, сейчас рынком изучаются различные инструменты определения ставки аренды: от привязки к валютной корзине или ставке рефинансирования до практики заключения регулярных допсоглашений и даже до… учета изменения цен на золото. Но среди всех этих инструментов наиболее близким к динамике курса евро к рублю за последние 10 лет является индекс потребительских цен, или инфляция.
Вообще, строго говоря, первое прочтение закона не дает однозначного ответа на вопрос: полностью ли запрещена привязка арендной платы к валюте. Как говорит Александр Антонов, руководитель инфраструктурных проектов REVERA law group, пока нет разъяснений о трактовке, новый закон можно истолковать по-разному. При формальном прочтении выходит, что только арендодатели утратят право устанавливать валютные привязки - точнее, не смогут заставлять арендаторов подписывать такие договоры. А валютные привязки, установленные по инициативе самих арендаторов или в результате переговоров, по-прежнему могут быть допустимы. Поэтому юристы направили запросы относительно трактовки и ждут ответа от компетентных госорганов.
И еще один интересный поворот: в REVERA law group считают, что ряд арендаторов могут воспользоваться сложившейся ситуацией и расторгнуть действующие договора, условия которых их не устраивают, избежав при этом штрафных санкций. Для этого они могут сослаться на невозможность договориться с арендодателем об условиях арендной платы. И формально, если в ответ на письменное уведомление арендатора арендодатель не предпримет никаких действий, с 23 сентября 2022 их прежние договора прекратят действие.
Ссылки по теме:
В Беларуси запретили привязку арендной платы к валюте
Почему ставки аренды офисов упадут еще ниже
