Эксперты считают, что даже небольшие объемы ввода новых бизнес-центров не помогут рынку восстановиться в сжатые сроки, как это было в периоды предыдущих кризисов.
За 2020 год ставки аренды на столичном рынке офисной недвижимости упали в среднем на 11-12%. К настоящему времени они снизились к докризисному 2019 году примерно на 25%. Причем, как считает начальник отдела «Недвижимость для бизнеса» группы компаний «Твоя столица» Руслан Орлов, их размер сейчас должен быть даже ниже, чем есть по факту.
- Собственникам офисов сложно принять такую действительность. Они помнят, как в 2019 году ставка по факту договора аренды на класс В+ была в районе 18-19 евро. Сейчас она находится на уровне 12-13. И это не гарантирует быструю сдачу в аренду. Потому что предложение очень большое, есть из чего выбирать. Думаю, что постепенно, понемногу арендная ставка будет снижаться, - говорит эксперт.
Действительно, этот кризис сильно отличается от того, что мы видели раньше. В предыдущих случаях рынок недвижимости фактически регулировал сам себя: сокращались объемы ввода новых площадей, соотношение спроса и предложения постепенно выравнивалось, и цены начинали плавное движение вверх. Теперь же ситуация иная, что подтверждают, как минимум, два важных фактора.
Во-первых, в былые годы снижение стоимости аренды и рост вакантности наблюдались в основном в бизнес-центрах средней и нижней ценовой категорий. Офисы премиум-класса почти не испытывали такого рода проблем. Теперь же, по данным ГК «Твоя столица», максимальное снижение ставок аренды наблюдается в отношении офисов классов «А» и «В+» - примерно 30% от докризисного уровня. На офисы классов «В» и «С» цены снизились не так значительно.
Второй фактор, вероятно, как раз является причиной первого: ранее снижение ставок аренды обычно совпадало с увеличением объема ввода новых площадей. Но за последние 2 года на рынок вышли только 3 новых объекта, совокупная офисная площадь которых в общем объеме предлагающихся в аренду городских офисов - всего лишь 18%. При этом только за апрель текущего года предложение на рынке выросло более чем на 26 тыс. кв. м, что равнозначно объему ввода новых площадей за последние 2 года!
Как говорят в ГК «Твоя столица», исходя из результатов еженедельных мониторингов спроса и предложения, основная часть вакантных офисов (а их теперь на рынке - около 17%) появилась именно в результате отказа от них арендаторов. Причем, если раньше в периоды кризисов малый и средний бизнес просто искал помещение меньших размеров и более дешевое по цене, то сейчас из бизнес-центров уходят крупные компании - либо в результате банкротств, либо из-за релокации и прекращения деятельности в Беларуси. Именно поэтому, считают эксперты, восстановление рынка в этот раз будет медленным и сложным.
Уже сейчас эксперты отмечают резкое снижение инвестиционной привлекательности в этом сегменте коммерческой недвижимости. Если в 2020 году за январь-май было заключено 213 сделок купли-продажи офисных помещений, то за аналогичный период 2021 года - 166, а за январь-май 2022-го - только 125. В настоящее время организованный рынок офисной недвижимости Минска представляет собой 1,1 млн кв. м в 138 бизнес-центрах.
Ссылки по теме:
Рынок офисной недвижимости находится в состоянии неопределенности
Что происходит на рынке офисной недвижимости
