Судебная практика свидетельствует, что основная причина проблем - отсутствие в договоре деталей сделки и нечеткое изложение прав и обязанностей сторон.
Желание заполучить чрезмерную выгоду порой усыпляет бдительность собственников и руководителей компаний. Однако при участии в масштабных проектах и торгах, заключении договора на большую денежную сумму это недопустимо. В таких случаях необходима двойная осмотрительность.
Желание заполучить чрезмерную выгоду порой усыпляет бдительность собственников и руководителей компаний.
Принимая решение о представительстве в крупных аукционах, инвестиционных проектах, мы зачастую соглашаемся на редакцию договора, представленную оппонентом, надеемся на перспективы и не видим острых углов. Однако отсутствие в документе деталей, нечеткое изложение позиций сторон в дальнейшем может привести к большим финансовым потерям ведомой стороны. Это убедительно подтверждает обширная судебная практика.
Пример №1
Горисполком и застройщик заключили договор о реализации права проектирования и строительства объекта. Застройщику за свой счет предстояло подготовить земельный участок к строительству, за что горисполком предоставил право возведения многофункционального комплекса с торгово-административными помещениями.
Земельный участок застройщику передали по договору аренды. В ходе исполнения договора он выполнил следующие работы за счет собственных средств: подготовка разрешительных документов, снос зданий и сооружений, вынос из пятна застройки инженерных коммуникаций, выселение граждан, проживающих в подлежащих сносу жилых домах, удаление объектов растительного мира и др.
Договор предусматривал, что горисполком может в одностороннем порядке отказаться от его исполнения в случае невыполнения арендатором хотя бы одного из условий отвода земельного участка. При этом было прописано право получения арендатором полной компенсации стоимости улучшений земельного участка, произведенных за счет собственных средств.
В ходе исполнения договоренностей по инициативе горисполкома расторгли контракт о реализации права проектирования и строительства в судебном порядке, не продлив на новый срок договор аренды участка. В связи с этим застройщик обратился в суд за компенсацией понесенных расходов со ссылкой на ст. 290 ГК РБ (исполнение обязательств. Общие положения) и ст.594 (улучшение арендованного имущества).
Однако ему отказали в удовлетворении заявленных требований. При вынесении решения суд установил, что застройщик не представил доказательств улучшения нормативных показателей земельного участка. Перечисленные застройщиком затраты оценили как понесенные по подготовке к строительству, а не улучшение земельного участка, которые не повлияли на стоимость самого участка, так и на улучшение арендованного имущества. Апелляция и кассация оставили в силе судебное решение.
Как видно из данного примера, застройщик не имел шансов на победу, так как в договоре не было указано, что следует понимать под улучшением земельного участка. На стадии заключения застройщику следовало конкретизировать, какие именно понесенные затраты подлежат компенсации. Такие промахи предпринимателю могут стоить бизнеса. Из этого следует логичный вывод: при заключении крупной сделки лучше потратиться на хорошего юриста, чем потом кусать локти.
Пример №2
В суд обратилась частная компания, выигравшая аукцион на право проектирования и строительства капитальных строений на предоставляемом в аренду земельном участке. За это компания внесла на счет исполкома порядка 300 тыс. долл. В дальнейшем результаты аукциона по ее же инициативе признали аннулированными, однако внесенные денежные средства остались у исполкома.
В иске о возврате уплаченных сумм судом отказали из-за того, что предметом аукциона было право, предоставленное компании, поэтому нет оснований для возврата ей денежных сумм. Апелляция и кассация оставили судебное решение в силе. В результате грамотно сформулированный предмет аукциона позволил контрагенту оставить себе денежные средства, предоставив взамен только право.
Как показали приведенные выше примеры, порой игра на чужом поле может пойти не по правилам. При желании участвовать в крупных проектах четко оценивайте свои шансы, внимательно читайте контракт, учитывайте риски. Малейшее ненадлежащее исполнение договора с вашей стороны может повлечь непредсказуемые последствия, начиная от больших штрафов и пеней и заканчивая разрывом договорных отношений, со всеми вытекающими последствиями.
Считаем, что только внимательное, скрупулезное и предвзятое отношение к предстоящей сделке еще на стадии подготовки к заключению договора помогут в дальнейшем избежать финансовых потерь. Всегда надо внимательно читать условия контракта, привлекать к этому высококвалифицированных специалистов. Ведь на оппонента наверняка работает целая команда юристов, подготовивших как договор, так иногда и сами нормативно-правовые акты (НПА).
«Поймать» организатора аукциона в таких случаях можно лишь на нарушении порядка его проведения, установленного НПА. Только в этом случае можно рассчитывать на аннулирование его результатов и частичный возврат понесенных расходов.
Сергей БЕЛЯВСКИЙ,
юрист-лицензиат, медиатор,
председатель третейского суда «Экономические споры»,
Марина КОБРИНЕЦ, юрист
Ссылки по теме:
Зачем нужен предварительный договор
Как минимизировать риски при заключении внешнеэкономических договоров