Эксперт об изменениях средней стоимости жилья на вторичном рынке в Минске, а также о причинах разбежек в ценах в разных источниках.

 

Если проанализировать совершенные в Минске сделки купли-продажи квартир, то обнаружим среднюю цену квадратного метра на вторичном рынке жилья в районе 1 300 USD/кв.м. В данные расчеты попала и стоимость «уставшей» квартиры в Шабанах, и цена апартаментов с дизайнерским ремонтом на проспекте Победителей. И показатель «средней» цены будет зависеть от количества проданного жилья в предыдущем месяце – дешевого или дорогого.

 

Проведя анализ всех сделок в Минске, дифференцировав их по количеству комнат, получим другие, более точные, цифры.

 

средняя цена график

 

 

Таким образом, мы видим отсутствие существенного изменения цен в 2019 году.

 

Рассмотрим стоимость сделок июня более детально: 27% квартир в Минске были проданы в диапазоне 1 000 USD - 1 200 USD/кв.м., 35% – 1 200 USD - 1 400 USD/кв.м. и 20% – 1 400 USD - 1600 USD/кв.м.

 

средняя цена диаграмма

 

 

Но в данном случае не учитывается состояние квартир – главный фактор, влияющий на итоговую стоимость недвижимости. Например, дизайнерская, полностью меблированная, квартира может стоить от 1 600 USD/кв.м. И достаточно совершить несколько сделок купли-продажи таких квартир, чтобы поднять среднюю стоимость квадратного метра по городу за месяц.

 

Чтобы исключить влияние ремонта на среднюю стоимость квадратного метра, выделим два сегмента.

 

Квартиры стандартных потребительских качеств:

  • 55-65% от всех заключаемых сделок.
  • Диапазон цен на такие квартиры от 1 000 USD до 1 300 USD за кв. м.
  • Основной критерий: бюджетный ремонт “эконом-класса” с минимальным набором мебели или полным ее отсутствием. Как правило, такую квартиру можно встретить в любом классе домов, представленных на рынке. В домах, построенных после 2000 года, квартиры стандартных потребительских качеств – это жилье без отделки или со стандартным “мапидовским” ремонтом.

 

Готовые к проживанию квартиры:

  • 35-40% от всего объема сделок.
  • Диапазон цен на квартиры с качественным ремонтом – 1 200 USD - 1 700 USD/кв.м.
  • Основной критерий: ремонт выполнен с использованием современных материалов и включает в себя качественные окна, межкомнатные двери, плитку и напольные покрытия. Из мебели, как правило, остается встроенная кухня с техникой и встроенные системы хранения (шкафы-купе либо гардеробная).

 

При таком анализе “средние” цены за июнь отличаются от “средней” по рынку и выглядят следующим образом.

 

средняя цена таблица

 

 

Так на что ориентироваться потребителю при оценке своих возможностей?

 

- Озвучивая среднюю стоимость квадратного метра, мы опираемся на данные анализа сделок с квартирами стандартных потребительских качеств, - комментирует заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости “Твоя столица” Светлана Куделко.На наш взгляд, именно эта цена является наиболее объективной и может использоваться в качестве базового ориентира для продавцов и покупателей.

 

Если же говорить о стоимости какого-то конкретного объекта, то к этому среднему показателю добавляется оценка всех преимуществ – местоположение, ремонт, наличие мебели и т.д.Только ремонт может добавить к цене 10+% в зависимости от уникальности, материалов и прочего. Согласитесь, средняя цена, посчитанная с учетом готовых к проживанию квартир, не может быть взята за основу продавцом объекта, где нужно ремонтировать все – от труб до окон. И наоборот – ухоженную со свежим ремонтом квартиру глупо продавать по цене пустой и требующей ремонта. Другое дело, что некоторые продавцы ориентируются на среднюю и довольно высокую по рынку стоимость, перед этим даже не сопоставив характеристики своей квартиры и рыночного предложения.