ПРИЛОЖЕНИЕ. СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ

Если белорусская экономика обойдется без серьезных потрясений, то инвесторы могут вернуться на рынок коммерческой недвижимости уже в этом году.

Константин КоржевичРынок недвижимости «отрегулировал» сам себя в полном соответствии с трудами классиков капитализма. Некоторый избыток предложения офисных и торговых площадей, сформировавшийся в предыдущие годы, в 2017-м оказался в основном заполнен на фоне снижения объемов нового строительства и восстановления экономики. Сегодня по некоторым категориям объектов спрос даже превышает предложение, в свете чего аналитики рынка предрекают повышение ставок аренды уже во II полугодии. Следствием роста доходности в сфере коммерческой недвижимости и ожидаемого дефицита предложения должно стать увеличение инвестиционной активности и появление новых проектов.

Оттолкнулись от дна

В начале 2017 г. мы предположили, что в ближайшие пару лет девелоперы заморозят ряд начатых проектов, а также будут очень осторожны с новыми капиталовложениями (см. «Директор», №1/2017 г.). Так и случилось. Ввод новых офисных площадей в прошлом году уменьшился почти вдвое, а торговых - и вовсе в 2,5 раза.

Сергей Сенкевич- К сожалению, рынок строительства - это не линия розлива, где за короткое время можно перенастроить технику с одного вида напитка на другой, - говорит старший аналитик департамента консалтинга и исследований Colliers International Сергей Сенкевич. - Цикл в строительстве долгосрочный и отчасти инерционный. Поэтому объемы ввода отстали от потребностей рынка. Можно сказать, что бизнес-среда и потребительские настроения активизировались, а девелопмент - застыл в предыдущих кризисных годах.

Эксперты прогнозируют, что и в 2018-м девелоперам не удастся быстро нарастить объемы нового строительства по причинам самого разного свойства - финансовым, техническим и даже психологическим. А значит, если не произойдет ничего экстраординарного, то рынок поглотит имеющееся предложение уже в I полугодии текущего года, после чего вполне вероятен рост арендных ставок.

Разумеется, в первую очередь это касается наиболее востребованных торговых и офисных помещений. Уже сегодня эксперты отмечают, что найти подходящее помещение в хорошем бизнес-центре площадью от 500 кв. м крайне сложно. Стабильный спрос постепенно сокращает долю таких вакантных площадей. Тем более что владельцы бизнес-центров классов «А» и «В» зачастую не выставляют освободившиеся помещения на рынок, а придерживают их в расчете на расширение собственных арендаторов.

Позитивные ожидания

В целом по рынку итоги 2017 г. однозначно свидетельствуют как минимум о стабилизации. Ставки аренды прекратили снижение по всем классам коммерческой недвижимости, которое наблюдалось с конца 2014 г., а в некоторых сегментах уверенно двинулись вверх. В результате средний уровень ставок, сформировавшийся в сегменте офисной недвижимости на начало января 2018 г., составил: в классе «А» - около 30 евро/кв. м с НДС, в классе «В+» - 16 евро, в классе «В» - порядка 10 евро, в классе «С» - примерно 7-8 евро/кв. м. Хотя пока по нижнему сегменту класса «В» и всему классу «С» наблюдается существенный разброс арендных ставок: от 4 до 19 евро/кв. м. Что касается торговой недвижимости, то в зависимости от площади, местоположения помещения и самого торгового центра, а также вида деятельности арендатора ставки составляют от 8 до 25 евро за «квадрат» и выше.

Что дальше?

Основной вывод, который делает большинство экспертов: в этом году, самое крайнее - в начале следующего, рынок коммерческой недвижимости должен развернуться в сторону роста.

Кристина Крупатина- Хотя в 2018 г. не ожидается завершения каких-либо знаковых проектов торговых и офисных центров, предпосылки к реализации на фоне растущего спроса наверняка возникнут, - считает Кристина Крупатина, учредитель ООО «Ай Кью Проперти Групп». - Многие девелоперы, видя низкую волатильность ставок аренды и снижение уровня вакантных площадей, задумаются о «разморозке» уже начатых проектов и строительстве новых. При условии стабилизации рынка восстановление темпов строительства и рост количества анонсируемых объектов начнется не ранее второй половины 2018 г. Дефицит качественных площадей наметится со II полугодия 2018 г. и, соответственно, арендные ставки вырастут.

Что касается бизнес-центров, то, вероятно, интерес инвесторов после кризиса качнется в сторону офисов классов «А» и «В1», которых у нас крайне мало. На начало года совокупная площадь офисных помещений в действующих бизнес-центрах Минска составляла порядка 917 тыс. кв. м. Причем около 70% вакантных площадей предлагались в объектах классов «В» и «С». К сожалению, ранее многие застройщики недооценивали потребителей и нередко относились к возводимым объектам по принципу: «пипл и так схавает». Между тем кризис продемонстрировал, что отечественный потребитель изменился и у него появились более жесткие требования к качеству. Не случайно именно высший сегмент офисного рынка показал наибольший рост ставок и минимальную вакантность.

О том, что будет происходить в сегменте торговой недвижимости уже в ближайшее время, читайте в полной версии статьи, опубликованной в журнале «Директор» № 2.

Константин КОРЖЕВИЧ