fbpx

О влиянии кризиса на рынок недвижимости и его особенностях в условиях пандемии COVID-19, валютных скачков и нестабильности на нефтяном рынке рассказали эксперты группы компаний «Твоя столица».

 

Недвижимость

 

По данным аналитического центра группы компаний, в январе – марте уровень реализованного спроса превосходил аналогичные периоды прошлого года почти на 20%. Но уже во второй половине марта рынок недвижимости испытал шоковое потрясение.

 

Негативные факторы

 

Руководитель «Твоя столица» Владимир Давидович рассказывает, что все перевернулось буквально за две недели, потому что одновременно сошлись три негативных фактора:

 

- страх перед будущим в экономическом аспекте. В первую очередь к компаниям, работающим с международными партнерами, а затем и к остальным пришло понимание, что мир ожидает если не катастрофа, то серьезнейший кризис;

 

- страх перед распространением эпидемии. Появились новости о первых заболевших в Беларуси, затем – о шокирующих темпах роста заболеваемости и закрытии границ;

 

- нестабильность на нефтяном рынке и более чем 20%-я девальвация белорусского рубля за период с начала февраля по конец марта, и возникшие вдруг проблемы с конвертацией рубля. Для рынка недвижимости, где собственники привязываются к валюте при определении цены или ставки объектов, это всегда болезненный фактор.

 

На вторичном рынке жилья, где роль катализатора сыграл именно валютный скачок, новая активность замерла, а уже согласованные сделки пришлось буквально «спасать». Кредиты на приобретение недвижимости были согласованы в рублях, а цены объектов продавцы привязывают к валюте. Работа специалистов сектора ипотечного кредитования была направлена на помощь в получении кредитов, агентов и риэлтеров – на решение проблем по поводу конвертации полученных кредитов и разъяснения продавцам объектов, что нельзя упираться в цене сейчас, ведь текущих цен рынок не увидит еще долго. 

 

В целом, индикаторы, очередность изменений показателей, механизм развития кризиса на рынке всегда похожи. Если сравнивать текущую ситуацию с предыдущими спадами, то наиболее корректно сравнение с 2008 годом. Кризисы 2011 и 2014 были локальными, сейчас же в рецессию входит мировая экономика. Механизм следующий: первый шок и резкое снижения покупательской активности, которое приводит к изменению в объеме совершенных сделок (что констатирует НКА месяцем-двумя позже), снижение цен реальных сделок, и «догоняющее» снижение цен предложения. Итоговые показатели «опаздывают» от рынка на колоссальные для кризисного времени несколько недель.

 

По мнению руководителя группы компаний «Твоя столица», у прошлой и нынешней ситуации есть существенное отличие: цены в Беларуси 2020 не успели разогреться до уровня спекулятивных инвестиций, следовательно, падение не будет таким больным.

 

Первичный рынок жилья в конце марта буквально замер. В отличие от вторичного рынка, где велика доля «цепочных» сделок, здесь источниками финансирования в основном являются собственные и кредитные средства. Собственные население, в условиях неопределенности глобальной экономической ситуации, предпочитает сберегать; кредитные, с ростом курсов и при рублевых доходах, становятся менее доступными. В итоге уровень заявленного спроса упал в 2,2 раза.

 

В аренде жилья сильно пострадал премиальный сегмент: в течение двух недель многие иностранные арендаторы вернулись в свои страны. Небольшая компенсация активности произошла за счет роста спроса на загородную недвижимость. Это позволило нам операционную деятельность переключить на коттеджи и дачи. За март 2020 мы заключили примерно в 3 раза больше сделок с домами и дачами, чем в прошлом году. Спросом пользуются достаточно дорогие дома, основные арендаторы здесь – представители IT-сферы.

 

В коммерческой недвижимости ситуация по закрытию сделок развивалась по общим трендам. В начале марта в высокой степени согласования находилось порядка 8000 кв.м. сделок по аренде и продаже в административном и торговом сегментах. В результате около 30% из них состоялись, еще в 50% случаев стороны взяли тайм-аут до прояснения ситуации (как правило, на площадях от 1000 кв.м.), 20% расторгли предварительные соглашения.