Выбираем недвижимость для бизнеса. С чего начать и как избежать ненужных расходов.

 

Белорусское законодательство, регулирующее земельные отношения и сферу недвижимости, сложно назвать идеальным. Требования различных государственных органов к проектированию, строительству и эксплуатации объектов разрознены, зачастую дублируются, а порой даже противоречат друг другу. С другой стороны, инвесторы также не всегда просчитывают возможные риски. Поэтому так часто стоимость инвестиционных проектов в нашей стране к завершающему этапу оказывается значительно большей, чем прогнозировалось вначале. Как минимизировать проблемы, сэкономив время и деньги, советует учредитель и директор архитектурной компании «Аверса-Групп», председатель «Ассоциации проектных и строительных организаций Беларуси при ОО «МССПиР» Антон ГАРУСТОВИЧ.

podv2

 

- Давайте предположим, что предприятие решило расширить производственные мощности, приобрести помещение под склад, магазин или реализовать инвестпроект, связанный со строительством новых объектов. Насколько длителен процесс согласования таких проектов в государственных органах и какие требования предъявляет в этих случаях белорусское законодательство?

 

- Начнем с того, что при проектировании и строительстве каждого объекта недвижимости применяется определенный перечень требований, который зависит, прежде всего, от его назначения. Если мы возьмем в качестве примера производство, то эти требования будут напрямую связаны с характером деятельности предприятия и теми условиями, выполнение которых необходимо для получения лицензии или сертификата для реализации продукции в определенном регионе (например, ХАССП).

 

Эти условия могут касаться самой продукции, организационной формы юрлица, наличия в штате специалистов соответствующей квалификации и др. Кроме того, есть локальные службы, требования которых нужно учитывать - санстанция, природоохрана и др. А также требования непосредственно к объекту недвижимости, такие как назначение помещений, зданий, земли, вентиляция, водопровод, канализация, охранные зоны и пр.

 

Поэтому, когда к нам приходит клиент, мы задаем ему вопрос: что вам нужно для лицензии и для легального ведения деятельности? И исходя из этого, определяем, что относится конкретно к объекту недвижимости, а также можем проанализировать тот или иной объект: подходит ли он под эти требования, необходима ли его реконструкция, модернизация или вообще проще построить новое здание с нуля. Этот подход применим к любому виду экономической деятельности. Например, для открытия стоматологической клиники нужна лицензия Минздрава, которая предполагает в том числе определенные требования к объекту недвижимости. То же - с общепитом, бытовыми услугами и т.д.

 

- Насколько понятными и исчерпывающими являются все эти требования?

 

- К сожалению, на постсоветском пространстве в этом плане все не так уж  хорошо. В экономически развитых странах государство зарабатывает на прибыли предприятий, которые работают. Поэтому каждый государственный орган, служба и должностное лицо в развитых странах замотивированы конкретными законами и различными стимулами на то, чтобы содействовать максимально скорейшему открытию бизнеса. И, как правило, на большинство типов объектов разработаны четкие требования и условия их реализации на конкретной территории, которые позволят максимально быстро приступить к реализации объекта, его запуску и получению прибыли.

 

podv

В нашем случае ситуация обратная - если предприятие открылось, и что-то вдруг пошло не так, то есть большая вероятность, что у должностного лица, поставившего свою подпись на документах, возникнут очень серьезные проблемы. Мы часто сталкиваемся с тем, что на запрос о предоставлении информации о требованиях к объекту недвижимости нам отвечают: вы проектируйте, стройте или ремонтируйте, а мы потом приедем и посмотрим…

 

Это связано с большим риском, поскольку требования к объекту порой выясняются уже в процессе. И даже прохождение госэкспертизы не всегда является гарантией, поскольку в каждом ведомстве есть свои должностные инструкции и ключевые документы: по санитарным и пожарным нормам, природоохране и пр. Они разобщены, порой дублируются и даже противоречат друг другу. А должностные лица за отступление от прописанных процедур и пунктов в законе (если нет прямого указания, что именно нужно делать, то лучше и не делать!) несут административную и уголовную ответственность. Они не замотивированы помогать бизнесу, так как при этом есть риск попасть под подозрение о «заинтересованности» или некомпетентности, а значит часто им проще отказать, чем помочь.

 

Кроме того, любой чиновник всегда может запросить дополнительную информацию, притом несколько раз из разных органов и с разными формулировками, срок рассмотрения которой составляет от 15 дней до месяца в зависимости от ведомства. Особенно «популярны» в таких случаях ссылки на необходимость обеспечения безопасности или фразы вроде «не в рамках нашей компетенции». Это означает дополнительные согласования с другими ведомствами, невнятные ответы, где отсутствует четкая конкретика, или приписки, что действовать нужно «в установленном порядке», «согласно действующим нормам» и т.д.

 

Все эти согласования могут затянуть срок реализации любого проекта, что  чревато значительными финансовыми и временными потерями для инвестора. Ведь иногда за день просрочки по бумагам вы рискуете потерять объект целиком! Мы все помним, какое множество инвестдоговоров заключалось в Беларуси в 2010-2011 гг. А реально их было реализовано около 20%. В том числе и по описанным выше причинам.

 

-  Вернемся к проекту: с чего начинать инвестору при приобретении или строительстве объекта?

 

- Конечно, с предпроектной подготовки: с разговора с архитекторами и проектировщиками. А еще раньше - с постановки целей, причем, выраженных в конкретных цифрах. Например, о планируемых техпроцессах и используемом оборудовании, объемах и типе производства, возможных вредных выбросах в атмосферу или стоках, необходимых подъездах к объекту, количестве работающих людей, техники и т.д. Чем более подробно вы как инвестор все это распишете - тем лучше.

 

Нередко, самостоятельно подобрав подходящее, как ему кажется, помещение, здание, земельный участок для размещения объекта, инвестор сразу заказывает полный проект. Это может стать большой и даже фатальной ошибкой! Во-первых, подписывая  договор с проектировщиком, вы даже не в состоянии правильно определить класс сложности объекта. Вы лишь можете попытаться угадать, подписав, договор на проектирование, например, здания 3-го класса сложности. Но если, как это часто бывает, при прохождении экспертизы окажется, что объект соответствует более высокому классу, или наоборот, более низкому, вы можете существенно переплатить.

 

Почему? Потому что каждое изменение в проект стоит денег. Таких изменений может оказаться немало (например, увеличить зону парковки, поменять взаимное расположение зданий на территории объекта, запланировать очистные сооружения и т.д.). А так как без них ваш проект просто не утвердят, вам придется платить, поскольку это заложено в любой типовой договор с проектной организацией. Бывали прецеденты, когда после всех корректировок стоимость проекта для заказчика увеличивалась в 5-10 раз и измерялась десятками тысяч долларов!

 

Если же запроектируете объект с непродуманными исходными данными или по более высокому классу сложности, чем требует законодательство, вы также переплатите. Все это часто является причиной трений между проектировщиками и заказчиками, но, поверьте, у нас просто нет иного выхода, так как мы обязаны соблюдать не только условия договора, но и действующее законодательство.

 

Между тем, всего этого можно избежать, если включить в договор этап предпроектной проработки. Чаще всего он составляет 10-15% стоимости полного проекта и зависит от конкретного вида проработки и трудозатрат, но зато минимизирует описанные выше и иные возможные риски.

 

На этом этапе можно даже подготовить несколько вариантов так называемого «эскизного проекта». Причем речь идет не о простой картинке в 3D, а о полноценной предпроектной документации, которая включает в себя общие архитектурные, конструктивные и технологические решения, сведения о необходимых сетях, возможно, даже анализ объемов и сроков окупаемости инвестиций. Эти варианты мы можем провести по всем инстанциям и, лишь предварительно согласовав какой-то из них с государственными органами, делать проект, который будет одобрен с очень высокой степенью вероятности.

 

- Какие «подводные камни», связанные с объектами недвижимости, наиболее часто подстерегают инвесторов при реализации проектов в Беларуси?

 

- Классический пример - перевод помещения из жилого фонда в нежилой. Здесь часто не учитывается, что под приобретаемым помещением находятся общие коммуникации и что само здание может быть важным для города архитектурным объектом. И тогда вас могут направить на экспертизу проекта из-за, казалось бы, совсем незначительных деталей по перепланировке или оформлению. И выходит - вы рассчитывали потратить на переоформление объекта площадью всего 200 м, скажем, 1 тыс. долл., а получилось - от 5 до 30 тыс.! При этом на сбор документации и экспертизу может уйти от 5 до 8 месяцев, и строить хозспособом после этого вы уже не сможете. Вас также могут, например, обязать построить гостевую парковку и т.д.

 

В отношении производств чаще всего инвесторы сталкиваются с такими понятиями как природоохранная и экологическая зоны. Это, кстати, касается, не только производственных зданий, но и торговых павильонов, гаражей и т.д. Здесь, скорее всего, понадобится экологическая экспертиза. Плюс - соблюдение целевого назначения земельного участка (нецелевое использование чревато большими штрафами вплоть до его изъятия!), а также расстояния до жилых домов, детских или лечебных учреждений. И, конечно, обязательная пожарная безопасность (сигнализация или система пожаротушения, расчет путей эвакуации и т.д.), о чем часто забывают. Стоит она недешево, тогда как на этапе проектирования части затрат можно избежать, например, поделив объект на отсеки или предусмотрев использование негорючих материалов.

 

podv1

Для торговых помещений обычны сложные согласования с санстанцией, а также необходимость грамотного зонирования, включая разный подход в продовольственном и непродовольственном сегментах. Нужен расчет посещаемости, путей эвакуации, обязательна пожарная сигнализация. А еще часто наблюдаются «косяки» с дизайном, когда даже расположенный в хорошем месте объект из-за отсутствия «продающего дизайна» приносит убытки.

 

Что касается офисов, то, на первый взгляд, все проще. Но только на первый взгляд. Здесь часто пожарную сигнализацию вообще серьезно не воспринимают, а без нее не обойтись! Часто нужны паспорта на вентиляцию, а зонирование должно осуществляться с учетом специфики деятельности. Так, к нам обращались клиенты, которые решили изменить офисное помещение под оказание медицинских услуг. А это - целый шлейф лицензионных требований! Включая не только совершенно иную систему вентиляции, но и определенный порядок планировки, размещения и отделки помещений - того же рентгеновского кабинета, к примеру…

 

Вообще, своя специфика есть у любого объекта - и у гостиниц, и даже у агроусадеб. Белорусское законодательство в земельной сфере и в части недвижимости сложно назвать идеальным и четким. Поэтому полностью избежать всех «подводных камней» очень трудно. Но большинство из них абсолютно точно можно обнаружить на этапе предпроектной подготовки. Это даст возможность минимизировать расходы инвесторов и сроки реализации проектов, ускорить их окупаемость.

 

Николай ЗАГОРСКИЙ