Пандемия немного оживила спрос на загородную недвижимость, но продать «домик в деревне» по-прежнему непросто.
Рынок загородной недвижимости отличается от рынка городского жилья, где все достаточно стандартизировано - типы домов, этажность, количество комнат в квартирах и пр. Загородные постройки очень разнообразные - местоположение, этажи, материалы, участки, планировка и многое другое. Соответственно запросы и потребности покупателей здесь тоже разные. Одни ищут дачи или дома для сезонного или круглогодичного отдыха, другие - дома для постоянного проживания или участки в дачных товариществах, третьи - недостроенные «коробки» под отделку в населенных пунктах.
В зависимости от назначения выставляются и требования: для отдыха - одни, для жизни - другие. Например, в первом случае важно местоположение - наличие озера и леса, красивый пейзаж, изолированность. А для проживания - наоборот: инфраструктура, транспортное сообщение, близость к столице.
Об особенностях загородного рынка недвижимости, ценах, объемах спроса и предложения мы поговорили с Андреем ЧЕРНЫШЕВЫМ, заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА».
Особенности 2020 г.
Загородный рынок терял покупательскую аудиторию уже на протяжении последних 7 лет, в течение которых предложение превышало спрос и накапливалось. В результате за 5 лет объем предложения вырос в 2 раза - до 8 тыс. объектов загородной недвижимости. В этом году ситуация поменялась, правда, ненадолго. Примерно с февраля спрос на загородное жилье стал расти. Связано это, в первую очередь, с эпидемиологической обстановкой.
За последние 5 лет объем предложения на рынке загородной недвижимости вырос в 2 раза.
Как было в прошлые годы? Потенциальные покупатели смотрели, например, на стоимость дачи и понимали, что за эту сумму можно 10 раз съездить в Египет. А за домом и участком нужно еще и ухаживать, ремонтировать и т.д. В этом же году границы долгое время были закрыты, сколько продлится такая ситуация, повторится ли она снова - неизвестно. Поэтому покупатели стали искать дома за городом, чтобы иметь возможность хоть как-то сменить обстановку, отдохнуть от городской суеты и, в конце концов, изолироваться от пандемии.
Для сравнения: за последние 5 лет, начиная с 2016 г., среднее количество сделок по дачам было около 110 в год, по коттеджам - 335. С февраля по сентябрь этого года спрос вырос и составил: на дачи - 250, на коттеджи - 460. Однако в сентябре спрос пошел на спад. Причины - сезонность и неблагоприятная общественно-политическая обстановка. Однако он все еще выше, чем в предыдущие годы.
Что происходит с ценами
Несмотря на повышенный спрос, цены в этом году остались прежними. Если мы говорим про дома, то хорошие популярные постройки стартуют от 30-50 тыс. долл. Дачи - от 10 тыс. Но это средние цены - наиболее востребованное покупателями соотношение формата объекта и бюджета на его покупку. В то время как стоимость загородного дома или дачи складывается из целого ряда факторов:
- местоположение - существуют определенные локации, которые значительно увеличивают стоимость вне зависимости от других характеристик дома или дачи;
- то, из чего он сделан: материал стен - желательно кирпич или блоки. Дерево не очень популярно, как и «каркасники»;
- этажность - сейчас повышенным спросом пользуются одноэтажные дома;
- особенности конструкции - например, плохо продаются дома с плоской крышей из-за сложностей с изоляцией;
- близость города - до 60 км;
- возраст - хорошо продаются дома-новостройки, до трех лет;
- транспортная доступность.
По местоположению можно выделить населенные пункты, цены на недвижимость в которых в принципе высокие, например, Ждановичи, Валерьяново, Лапоровичи и др. Там дорого стоят даже недостроенные дома и дома под снос.
Стоит также отметить усиливающуюся тенденцию последних лет - многие продавцы стремятся продать дом не по рыночной цене, а по такой, которая компенсировала бы все вложенные в дом затраты. Например, человек строил дом в 2013 г., когда стоимость материалов и работ была высокой, и сейчас пытается продать его по «той» цене. Такие предложения покупатели просто игнорируют. Дисконт между рыночной стоимостью и ценой, которую выставил продавец, в идеале не должен превышать 10%. При этом рыночная стоимость определяется не на основании предложений других продавцов, а исходя из цен реально совершенных сделок купли-продажи.
Да, на рынке есть экстра-дорогие предложения ценой в несколько миллионов долларов. И они продаются. Но если срок продажи обычного дома в среднем составляет 6 месяцев, то такие дорогие постройки ищут новых хозяев годами.
Если срок продажи обычного дома в среднем составляет 6 месяцев, то дорогие постройки ищут новых хозяев годами.
Прогнозы
Учитывая экономическую ситуацию в стране, сделать прогноз даже до конца года трудно. А на следующий год - тем более. Загородный рынок очень эксклюзивный, творческий, где каждый объект уникален проектом, качеством постройки, состоянием и т.п. Но как и другие рынки он зависит от экономики в стране. Как видим, в этом году колебания спроса были слишком незначительными, чтобы вызвать рост цен. Одно можно сказать точно: спрос будет сужаться и дальше, а покупатели станут все тщательнее выбирать сбалансированные по цене и качеству дома.
Анна ДЕЙЧ
Ссылки по теме:
Спрос на новые квартиры может упасть на 10-15%
Как кризис сказался на рынке офисной и торговой недвижимости