Сергей СЕНКЕВИЧ, старший аналитик Colliers International, рассказал - что будет с ценами и новыми проектами.
Офисы: рынок меняется
В период коронакризиса этот рынок вошел, имея накопленный отложенный неудовлетворенный спрос, что позволило избежать образования большой вакантности площадей. В марте-апреле большинство компаний взяли паузу: у кого в планах было расширение площадей - решили подождать, сократилось число выездов на просмотры возможных вариантов для аренды. Но уже с мая началось движение: потенциальные арендаторы не только просматривали варианты, но и возобновился на привычном уровне процесс заключения сделок.
При этом отказов или реальных освобождений площадей было не так и много. Скорее некоторые компании, снимавшие площади «про запас», не спешили избавляться от них, а рассматривали варианты сдачи «излишков» в субаренду. А некоторый объем освободившихся офисов пошел только на пользу рынку, так как до этого выбирать вообще не из чего было. Ведь сток увеличился только на 17,3 тыс. кв. м, и 10 тыс. из них были заняты уже на стадии ввода объектов. Сейчас же у потенциальных арендаторов есть неплохая альтернатива.
Ставки аренды просели не сильно: наблюдается снижение на 10-15%, но в отдельных сегментах, а не по рынку в целом. Уместней говорить о том, что отношение контрагентов стало более персонализированным. До пандемии рынок офисов был очень жестким рынком арендодателя. Сейчас обе стороны стали более склонны к компромиссам.
Торговля постепенно восстанавливается
В ритейле однозначно пострадал сегмент фэшн-торговли. Продовольственная розница, сети формата дрогери (бытовая химия и иные товары для дома), а также те сети, которые имели или создали службы доставки как раз в период пандемии, чувствовали себя вполне неплохо. Пострадал общепит, а кинотеатры и вовсе прекратили работу. Соответственно, в этих сегментах наблюдались факты закрытия отдельных магазинов и предприятий общественного питания как в торговых центрах, так и в стрит-ритейле. В стрит-ритейле сейчас даже можно увидеть растяжки, информирующие, что помещение сдается в аренду, чего давно не было. А вот в продовольственной рознице помещения под магазины по-прежнему найти трудно, и сети продолжают открывать новые магазины.
Сейчас рынок постепенно восстанавливается. Надо отметить, что за редким исключением собственники торговых центров с пониманием подошли к проблемам арендаторов и предоставили скидки по аренде или индивидуально оговоренные условия. Например, снижение арендной платы кратно падению выручки у арендаторов. В целом в сегменте торговой недвижимости рынок стал даже более доверительным, чем в офисном.
Скорее всего, в арендных отношениях будет нарастать практика отхода от фиксированных платежей в пользу привязки к проценту от оборота. Мы это наблюдали в период кризиса 2014-2016 гг. Потом на рынке снова начал доминировать «фикс», но текущая ситуация показала, что выдержать фиксированные ставки, особенно по договорам, заключенным на пике роста, арендаторы сейчас не могут.
Полностью эта публикация доступна подписчикам печатной и электронной версий: https://director.by/poluchit-zhurnal/podpisatsya
Ссылки по теме:
Продажи офисных объектов падают