Кристина КРУПАТИНА, учредитель ООО «Ай Кью Проперти Групп», в интервью «Директору» рассказала о ценах и перспективах нового строительства.
- Из всех сегментов коммерческой недвижимости склады пока переживают кризис с наименьшими потерями. В то время как в торговом и офисном сегменте пересматриваются договорные отношения, спрос на складские площади остался довольно стабильным, хотя и особого роста спроса не наблюдается. Если и появляются вакантные площади, то это в основном небольшие склады площадью от 300 до 600 кв.м.
Что касается арендных ставок, то в целом они пока держатся на прежнем уровне. Хотя имеет место тенденция снижения арендной ставки до 10% по просьбам арендаторов и, как правило, на краткосрочный период - от месяца до четырех, с договоренностью дальнейшего пересмотра в зависимости от экономической обстановки.
Стабильность рынка складской недвижимости объясняется, прежде всего, ростом онлайн-торговли в условии пандемии. Склады трансформируются в торговые площадки, и отгрузки происходят с них напрямую потребителю, минуя классические магазины. Скорее всего, этот тренд не потеряет актуальности и после окончания пандемии.
Пандемия и кризисные процессы 2020 г. на рынке совпали с практически нулевой вакантностью качественных складов. Несколько новых проектов будут введены не ранее 2022-2023 гг. Если сравнить это с кризисом 2014-2017 гг., то тогда снижение ставок было вызвано, прежде всего, тем, что на рынок «вывалилось» большое количество новых объектов, и это совпало с «дном» кризиса. Нынешняя ситуация значительнее оптимистичнее, так как сопровождается переходом многих компаний на онлайн-торговлю напрямую со складов и дефицитом качественных площадей.
Конечно, некоторая стагнация рынка складской и индустриальной недвижимости наблюдается. Она выражается в задержках арендных платежей, небольшом пересмотре арендных ставок на некоторый период по инициативе арендаторов, отсутствии новых заявок на аренду или расширение площадей. Что касается ставок на качественные складские площади классов «А» и «B» в пределах 10 км от МКАД, то они останутся относительно стабильными до конца года.
Реализация новых проектов пока движется по намеченному плану. В большинстве своем это склады под конкретных заказчиков. В качестве спекулятивных, т.е. без предварительных контрактов, будет продаваться минимальное количество объектов. Смысл у новых проектов всегда есть, даже в сложившихся условиях, но только если участок расположен в логистически правильном месте. А при масштабном строительстве - от 20 тыс. кв.м и выше - все-таки необходимо иметь дольщиков, либо гарантированных арендаторов. Что касается складов до 5-10 тыс. м, то этот объем наш рынок «съест» однозначно даже в условиях слабого спроса. Но нужно понимать, что быстрой окупаемости сейчас не будет (от 9-10 лет и более), а арендные ставки вряд ли существенно вырастут даже при определенном дефиците. Потому что за последние несколько лет потребитель привык к определенным цифрам, выше которых он не готов платить.
Полностью эта публикация доступна подписчикам печатной и электронной версий: https://director.by/poluchit-zhurnal/podpisatsya
Константин КОРЖЕВИЧ
Ссылки по теме:
Рынок может столкнуться с дефицитом складской недвижимости
Складская недвижимость станет дороже? ...