Спрос зависит не столько от стоимости квадратного метра, сколько от качества проекта и инфраструктуры.

cena

Белорусский рынок недвижимости 2018 г. прожил достаточно спокойно - цены, аренда и продажи в основном стабилизировались. Можно сказать, что в соответствии с экономической теорией рынок отрегулировал сам себя. Об этом, а также о перспективах в сфере коммерческой и жилой недвижимости говорили участники 1-го белорусского форума девелоперов, организованного ООО «Информационное правовое агентство Гревцова». В нем приняли участие представители крупнейших строительных компаний, агентств недвижимости, юридических компаний.

 

Торговля: новые технологии и форматы

Для торговой недвижимости уходящий год был не очень активным - фактически в столице Беларуси был введен в эксплуатацию лишь один крупный объект - DiaMond city. По словам Дарьи Лапицкой, заместителя директора департамента исследований и консалтинга компании Colliers International, хотя по количеству крупных торговых объектов Минск опережает столицы многих сопредельных государств (в частности, стран Балтии), по обеспеченности торговыми площадями в расчете на количество населения мы по-прежнему отстаем. Особенно это касается так называемого «мелкого формата», который у нас развит явно недостаточно.

В целом столица располагает сегодня примерно 1,3 млн кв.м торговых объектов при относительно небольшом (всего 7-8%) уровне вакантности. Если в следующем году инвесторам удастся реализовать все заявленные планы, то эта цифра может увеличиться как минимум на 10%. Но в вероятность такого развития событий верится с трудом, поскольку покупательная способность населения в стране все еще оставляет желать лучшего. И хотя торговля отмечает некоторый рост товарооборота (+19,1 долл. на душу населения), средняя доходность ТЦ даже в Минске составляет чуть более 400 долл. с 1 кв.м. Для сравнения: в Москве - 12 тыс. долл.

cena1

Не случайно мировые торговые бренды не выстраиваются в очередь, чтобы попасть на наш рынок. И пусть в этом году в столице, наконец, открылся магазин New Yorker, есть также вероятность прихода в Беларусь H&M, в целом по спросу ведущих торговых марок наша страна опережает в Европе только Албанию…

- Тем не менее торговая недвижимость продолжает оставаться перспективной для инвестиций, - считает Дарья Лапицкая. - По некоторым оценкам, несмотря на бурное развитие интернет-торговли, к 2030 г. две из трех покупок в мире по-прежнему будут совершаться в магазинах.

При этом эксперты отмечают, что будущее ритейла - за современными технологиями: с продуманным и разнообразным досугом для покупателей, новыми форматами торговли. В будущем ТЦ будут превращаться во все более универсальные объекты - с площадками для стартапов, коворкинга, центров ремесел и дизайна. И даже - с жилыми помещениями.

cena2

Налоги и земельные платежи

Важной для субъектов хозяйствования является информация, которую сообщил заместитель генерального директора ГУП «Национальное кадастровое агентство» Дмитрий Ритвинский. По его словам, до конца 2018 г. в Беларуси должна быть завершена кадастровая оценка всей производственной застройки. Это означает, что в случае оперативного утверждения ее результатов с 2019 г. могут измениться размеры земельного налога и платежей, связанных с арендой земли, для таких объектов. Причем в сторону уменьшения! По данным агентства, после проведенной ранее оценки земель налоговая база в среднем по республике снизилась на 25%. Для производств это снижение ожидается еще большим - на 27%.

cena3

Еще один важный для участников рынка момент - использование недвижимости не по назначению. Это право закреплено Декретом №7, но, как говорится, есть нюансы. Поскольку если здание используется не по назначению, нужно обязательно переоформлять целевое назначение земельного участка, на котором оно находится. А это - долгий процесс, на который иногда уходит от 6 месяцев до года. Если же проигнорировать процедуру переоформления, можно попасть под штраф, в 10 раз превышающий плату за землю! То есть в этой части Декрет №7 мало помог бизнесу. Зато разрешение производить ремонт в помещениях без согласования проекта перепланировки (так называемая «техническая модернизация») работает и уже активно используется белорусскими компаниями.

О том, как рынок жилья выходит из кризиса 2015-2016 гг., читайте в продолжении статьи, опубликованной в печатной версии журнала «Директор» № 12.

Константин КОРЖЕВИЧ