Туманные перспективы квадратного метра

Деньги на рынке есть. Не хватает долгосрочных и понятных «правил игры».

С осени 2017 г. в Беларуси наблюдался рост спроса на жилье в новостройках. Оживление на рынке послужило поводом для прогнозов о значительном росте объемов жилищного строительства в 2019-м и последующих годах. Как сообщали в июне в Минстройархитектуры, в следующем году планируется построить «как минимум 4,5 млн кв.м, в 2020-м - 5 млн, а дальше - от 6 млн кв.м в год и выше в зависимости от потребности и возможностей экономики». Для сравнения: прогноз на этот год - около 4 млн кв.м. Насколько выполнимы эти планы - судить пока сложно. Многое будет зависеть от макроэкономических факторов - ситуации во внешней торговле, стабильности белорусского рубля, удастся ли правительству решить вопрос с рефинансированием внешнего долга и т.д. Кроме того, нет ясности со стратегией жилищного строительства в стране.

Кредитный бум

Согласно Постановлению Совета Министров от 30 декабря 2017 г. №1051, общий  объем финансирования строительства (реконструкции) жилых домов в 2018 г. без учета затрат на инфраструктуру предполагался в 4,259 млрд руб. По источникам финансирования: средства населения должны были составить 3,32 млрд, организаций - 439,63 млн, кредиты банков - 645,83 млн (в том числе льготные - 119,83 млн), бюджетные ресурсы - 140,9 млн. Однако 20 июня 2018 г. Постановлением Совмина №465 объемы кредитования строительства жилья были повышены. Речь шла о «дополнительно изысканных» 66 млн руб. кредитных ресурсов банков согласно Указу №240 и 10,77 млн руб., выделенных Минску и Могилевской области по Указу №13.

Именно рост объемов финансирования, причем относительно недорогого, по мнению экспертов, стал главным драйвером роста продаж на первичном рынке. Как выразилась руководитель подразделения «Твоя столица • Новостройцентр» Наталья Жалова, «другого экономического обоснования увеличения спроса нет, поскольку доходы людей оставались и продолжают оставаться на прежнем уровне».

Свою лепту внесло и падение доходности на рынке депозитов, вследствие чего население начало переводить свои сбережения в недвижимость. В результате, по данным риелторов, средняя однокомнатная квартира в Минске по сравнению с летом 2017 г. подорожала на 5-6 тыс. долл., а трехкомнатная - на 9-15 тыс. Притом, что средний срок окупаемости таких инвестиций при сдаче в аренду остается стабильно большим - около 15-17 лет.

Шаг влево, шаг вправо…

Одним из факторов, делающим прогнозы на рынке жилья достаточно туманными, является неясная и какая-то «дерганая» политика государства в строительной сфере. С одной стороны, чиновники вроде бы заявляют о скором ограничении строительства в столице, с другой - закрывают глаза на попытки сноса частного сектора и очередные «уплотнения». Так, вице-премьер Анатолий Калинин заявляет о необходимости «как минимум, вдвое сократить жилищное строительство многоэтажных домов в Минске и областных центрах». А министр архитектуры и строительства на пресс-конференции говорит, что  «в Минске только для многодетных семей требуется построить 5,5 тыс. квартир, поэтому о снижении темпов строительства в ближайшее время речь не идет».

Много разговоров велось о застройке городов-спутников, но и здесь, похоже, весь пар ушел в свисток. Недавно главный архитектор Минской области Вадим Николаенко сообщил журналистам об очередном проекте - планах по индивидуальной застройке городов-спутников. Предполагается, что некий государственный застройщик будет возводить там таунхаусы в промышленных объемах, и это позволит загрузить работой производителей стройматериалов и заинтересовать граждан перебираться в Смолевичи и другие небольшие города в окрестностях Минска. Идея уже вызвала ряд критических замечаний участников рынка. Например, неясно - насколько конкурентоспособным по цене окажется типовой проект. А главное - в такие населенные пункты люди не едут ведь вовсе не по причине дефицита качественной недвижимости, а из-за банального отсутствия работы в «спутниках» и нормальной инфраструктуры: школ, поликлиник, торговых объектов, дорог и стоянок, наконец. Впрочем, последнюю проблему, возможно, удастся решить путем создания специализированных счетов, на которые планируется зачислять средства от продажи участков, и направлять их затем конкретно на развитие инфраструктуры в районе застройки.

Еще одно предложение, которое, как говорят, нашло понимание в правительстве, - усилить требования к коммерческим застройщикам по минимальному объему отделочных работ, обязав их строить даже коммерческое жилье хотя бы с минимальной отделкой. Логика понятна: увеличить продажи стройматериалов заводов, которые открываются в белорусских СЭЗ. Но способность застройщиков обеспечить качество отделки, которое удовлетворит не «нуждающихся», а обычных дольщиков, вызывает большие сомнения. Совсем недавно в Минстройархитектуры состоялось очередное заседание межведомственной рабочей группы по подготовке Стратегии развития строительной отрасли Республики Беларусь на 2018-2030 гг. Но, судя по тому, что 2018 г. уже почти прошел, а документ так и не принят, а также по поступающей в СМИ информации о ходе обсуждения документа, можно предположить, что серьезного прорыва отрасли он не сулит.

Сами застройщики с опаской относятся ко всяким ограничениям и говорят, что как раз социальное жилье, возможно, и стоило бы вынести за МКАД, если бы была упрощена система вывода участков из земель сельхозназначения. А в столице нужно строить не бюджетные панельки, а качественные дома на коммерческой основе. Площадок для этого хватает, а вот чего не хватает на строительном рынке - так это долгосрочных и понятных «правил игры».

Количество квартир, построенных в Беларуси за 6 месяцев 2018 г.

Константин ШИШКИН