Каждый новый год на рынке жилой недвижимости Минска напоминает очередной сезон давно идущего телесериала. Персонажи и варианты развития событий - хорошо изучены, но режиссер и сценаристы все еще находят возможности для развития сюжета.
Кредиты снова «в игре»
Нынешний год начался достаточно ранним оживлением на столичном рынке жилой недвижимости. Уже в феврале покупательская активность начала расти, а количество сделок в марте и вовсе стало рекордным для этого месяца за последние 10 лет. По данным Realt.by, в марте в Минске было продано 1 200 квартир. Однако продолжения эта тенденция не получила - в апреле количество сделок осталось примерно на мартовском уровне.
- Отчасти такой наплыв покупателей в марте можно объяснить сезонностью. Обычно в январе-феврале количество сделок падает, потому что те, кто начал заниматься покупкой квартиры в конце 2016 г., стремились завершить сделки до новогодних праздников. Таким образом, в начале года спрос традиционно «проседает», в то же время на рынке появляются новые объекты, и цены немного снижаются. И в этот момент на рынок как раз выходят покупатели, которые по каким-то причинам отложили приобретение жилья в 2016 г., - говорит Артем Сахаревич, аналитик Realt.by.
По данным агентств недвижимости, в апреле средняя цена квартир, рассчитанная по реальным сделкам купли-продажи, снизилась на 1,4% и составила 1 111 долл. за 1 кв. м. Из пяти последних месяцев это уже четвертый случай, когда динамика оказалась отрицательной. С ноября средняя цена сделки опустилась на 45 долл. за 1 кв м., тем не менее она по-прежнему остается выше показателей прошлой весны. Кроме того, разница между ценой предложения и реальной ценой сделки сейчас как никогда небольшая - 2-3%, тогда как в прошлом году она составляла около 10%.
Однако сезонность и низкие цены - не единственная причина достаточно высокого спроса на рынке. Серьезное влияние на активность покупателей оказывает дешевеющее банковское финансирование. Так, как раз в декабре прошлого года Беларусбанк выпустил на рынок акционное предложение: льготные кредиты на жилье всего под 12%. Спецпредложения есть и у других банков. Например, БелВЭБ предлагает заемные средства на новостройки под 11%, БПС-Сбербанк - от 11,5% в первый год, далее ставка равна ставке рефинансирования +3%, Белинвестбанк - от14,4%. Кроме жилищных кредитов, стали доступнее и обычные потребительские - акционные предложения банков находятся у отметки 14-16%.
- Сейчас достаточно большой процент сделок проходит с привлечением кредитных ресурсов - за прошлый месяц по нашим подсчетам их доля составила 15-18%, - говорит Наталья Раденя, руководитель «Твоя столица новостройцентр». - Вспомним 2013 г., когда льготные кредиты выдавали всего лишь 2 банка в течение нескольких месяцев. Но этого оказалось достаточно, чтобы рынок отреагировал ростом количества сделок.
Кроме того, постепенно набирает популярность достаточно новый инструмент - лизинг жилья. Агентством недвижимости «Твоя столица» только за последний месяц было совершено 10 сделок с использованием лизинга. Ставки при этом стартуют от 11-12% годовых. Такое предложение вывела на рынок пока единственная компания, которая занимается лизингом жилья, - «АСБ Лизинг». Напомним, что лизинг для физлиц в Беларуси стал доступен с 2014 г. Однако до недавнего времени такие сделки были немногочисленными. За весь прошлый год таким образом было приобретено всего около 50 квартир - не существовало четкой нормативной базы, которая бы регламентировала весь спектр вопросов, связанных с лизингом жилья: - по эксплуатации, возмещению ущерба третьим лицам, регистрации, наследованию и др. Кроме того, договоры лизинга жилья достаточно длительные - не менее 15-20 лет, и чтобы лизинговая организация могла осуществлять такие длительные инвестиции, она должна быть уверена, что эти инвестиции защищены. Однако в этом году Ассоциация лизингодателей совместно с Нацбанком и другими компетентными органами подготовили положение «О лизинге жилых домов и жилых квартир в Республике Беларусь». В этом документе прописываются все нюансы: что будет происходить, если физлицо, которое приобрело в лизинг жилье, не заплатит за коммунальные услуги или, условно говоря, затопит соседей, порядок расторжения договора, выселения, защиты прав добросовестных лизингополучателей и многое другое. В конце апреля Президент Беларуси утвердил это положение, и теперь лизинговые компании смогут активнее совершать сделки в сегменте жилой недвижимости.
Регионы отступают
В столице сложилась достаточно интересная ситуация со спросом и предложением. С одной стороны, покупатели чаще всего интересуются наиболее бюджетными вариантами - однокомнатными квартирами по цене около 35-40 тыс. долл. Спрос на них формируют как сами жители столицы, так и покупатели из регионов. Хотя последних среди покупателей столичного жилья в последнее время становится меньше.
- В начале прошлого года многих жителей регионов привлек тот факт, что минская недвижимость подешевела до докризисного уровня цен в областных центрах. Спустя год цены на нее в столице уже не выглядят столь доступными, так как они остались стабильными, чего не скажешь об остальных городах страны, где квартиры подешевели на 6-18%. В результате покупатель из условного Бреста, видя такой ценовой диссонанс, вполне мог передумать инвестировать свои средства в столичную недвижимость, предпочтя ей родной город. И это без учета того, что за одну и ту же сумму в Минске и Бресте можно купить совершенно разные по качеству квартиры, - отмечает Артем Сахаревич.
Второй очаг спроса в Минске - это квартиры высоких потребительских качеств. Не совсем элитные, но выше среднего по своим характеристикам. И если дешевых квартир достаточно много, то в сегменте «полулюкс» наблюдается дефицит адекватного предложения. Среди новостроек таких объектов очень мало, а на вторичном рынке цены на подобные квартиры явно завышены. В остальных сегментах предложение превышает спрос.
Интересный тренд сформировался на вторичном рынке: в ближайшем пригороде Минска достаточно часто покупают «полдома» - как альтернативу однокомнатной квартире. Речь идет об индивидуальном жилье, разделенном пополам вертикальной стеной и оборудованном двумя входами.
- Такие варианты рассматривают те покупатели, у кого нет возможности приобрести однокомнатную квартиру, а обременять себя кредитами они не хотят, - рассказывает Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица». - Стоимость половины дома ниже, чем у «однушек» даже в пригороде Минска, к тому же есть земельный участок.
Основные предъявляемые к подобным «полудомам» требования: стоимость порядка 20-25 тыс. долл., в жилом состоянии, наличие отопления и всесезонной воды. При этом «удобства» могут быть и на улице. Очень важна доступность общественного транспорта (расстояние до остановки - 800-1 000 м). Площадь подобных объектов начинается от 25 кв. м. Помещения площадью 80-90 «квадратов» уже не так востребованы, поскольку в этом случае их стоимость повышается до уровня квартиры в Минске.
Еще один интересный тренд - уже на первичном рынке жилья - касается предложения низкоэтажных новостроек. По данным агентства «Твоя столица», до недавнего времени они предлагались на продажу по довольно высоким для белорусского покупателя ценам от 1 300 долл. за «квадрат». Причем эта цена была актуальной лишь при условии вступления в долевое строительство на начальных этапах. Зачастую высокие цены на квартиры в подобных домах диктовались желанием застройщика компенсировать упущенную выгоду от уменьшения количества возводимых этажей. Покупателей же подобные дома привлекали комфортом проживания: малым количеством квартир в доме и хорошей обеспеченностью парковочными местами. Сейчас на рынке есть удачные примеры трансформации таких проектов в современные низкоэтажные жилые комплексы, цена «квадрата» в которых начинается от 820 долл. Снизить цену удалось за счет расположения комплекса в 3 км от МКАД в Боровлянах. Однако все остальные атрибуты жилья повышенной комфортности остались в силе, а именно: современный внешний облик дома, огороженная прилегающая территория, дизайнерская отделка в местах общего пользования и др.
Купить и заработать
Жилая недвижимость в Беларуси всегда рассматривалась как инструмент инвестирования. Несмотря на определенную инертность, этот рынок демонстрировал в последние годы очень сильные ценовые колебания, что, с одной стороны, приносило весомые дивиденды инвесторам, с другой - вело к серьезным убыткам и нереализованным возможностям. Сейчас спекулятивные инвестиции в недвижимость - купить квартиру, чтобы потом ее дороже продать - лишены здравого смысла, поскольку предпосылок для резкого и значительного роста цен нет.
По-другому обстоят дела, если инвестировать в покупку квартиры с целью ее дальнейшей сдачи в аренду. Да, годовая доходность от сдачи жилья в Минске сейчас находится на наиболее низком уровне за последние несколько лет. Однако эксперты, как правило, сравнивают доходность от сдачи в аренду с доходностью валютных депозитов. И если, например, в 2013-2014 гг. не было смысла покупать квартиру, чтобы потом ее сдавать, так как валютный депозит генерировал такую же прибыль, то сейчас ситуация изменилась. Нынешние банковские проценты по валютным вкладам составляют 2-3% годовых, а доходность аренды - 5-6% годовых. Даже за вычетом амортизационных расходов этот инструмент остается более выигрышным. Причем наиболее высокую доходность (7-8%) генерируют «хрущевки», которые расположены возле станций метро.
Продолжение следует...
Эксперты предполагают, что в ближайшие месяцы ситуация на рынке жилой недвижимости останется стабильной. Кредитные и лизинговые программы будут стимулировать спрос - это заметно уже сейчас. В то же время предложение не растет, а в некоторых сегментах даже сокращается. Поэтому предпосылок для обвала цен нет, хотя возможны колебания в пределах 1-2%. Во второй половине года не исключен даже небольшой рост цен - примерно на 5%.
Что касается более далеких перспектив, то многое, конечно, зависит от ситуации в экономике в целом. Однако на будущее ценообразование на рынке будет влиять фактор, который сформировался сейчас, - это сокращение объемов строительства. Строительный бум, который пришелся на 2013-2014 гг., привел к тому, что в начале прошлого года в Минске скопился критический объем непроданных квартир - около 2,5 тыс. Кризис убрал с рынка большое количество мелких застройщиков, остались только крупные игроки. Объемы строительства сократились, а спрос остался практически на прежнем уровне. Учитывая сроки строительства объектов, можно предположить, что в ближайшие год-два будет наблюдаться дефицит предложения, который как минимум не позволит ценам снижаться.
Анна ДЕЙЧ