Кризис научил операторов рынка недвижимости осторожности: на первый план теперь выходят не объемы, а качественная проработка проектов и грамотное управление действующими объектами.
В 2015-2016 гг. белорусский рынок коммерческой недвижимости пережил очень болезненное «головокружение от успехов». Долгие годы в стране велось масштабное строительство бизнес- и торговых центров. С 2008 г. ежегодный прирост площадей в сегменте торговой недвижимости составлял примерно 10-15%. А рынок офисов только за 2015 г. увеличился на 40%! Доходность инвестиций в подобные проекты достигала, по оценкам специалистов, заоблачных высот, и казалось, что этот праздник будет продолжаться вечно. Однако уже в 2015-м ситуация на рынке начала стремительно разворачиваться: банки и инвесторы резко сократили финансирование строительных проектов, арендные ставки рухнули вниз (в офисном сегменте по итогам 2015 г. - более чем на 30%, за 2016-й - еще на 25-30%). А окупаемость объектов коммерческой недвижимости с 3-4 лет увеличилась до 10 с плюсом…
Сегодня масштабы нового строительства уменьшились в разы, однако кризис в экономике, ставший катализатором негативных процессов в сфере недвижимости, не закончился. По оценкам аналитиков рынка, на восстановление ему понадобится не менее 3-4 лет, а некоторые эксперты считают, что возврата к прежним ставкам и доходности вообще не стоит ожидать в обозримой перспективе, и нужно учиться работать в условиях новой реальности. Так или иначе, для участников рынка и потенциальных инвесторов сейчас важно выработать стратегию: стоит ли продолжать участвовать в таких проектах, и если да - то как именно?
Офисы: качество в цене
Как подсчитали в отделе консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», объем инвестиций в проекты офисной недвижимости снизился с 270 млн долл. в 2015 г. до 173 млн в 2016 г. Ввод новых площадей в 2016-м составил около 70 тыс. кв.м. В этом году на рынке ожидается появление только 50 тыс. кв. м новых офисов, а в 2018 г. - еще меньше. Обеспеченность офисными площадями в столице Беларуси достигла 450 кв.м на 1 тыс. жителей, что примерно соответствует уровню Санкт-Петербурга и не намного меньше, чем в Киеве.
Большинство аналитиков сходятся во мнении, что к концу 2016 г. рынок аренды офисной недвижимости приблизился к стабилизации. Уровень активности арендаторов постепенно увеличивается, что свидетельствует об адаптации участников рынка к новой рыночной конъюнктуре.
«В первую очередь такой вывод можно сделать, проанализировав поведение собственников и арендаторов: у обеих сторон практически сформировалось единое понимание ставок арендной платы, - отмечает Юрий Попов, начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица». - К концу года они установились на следующем уровне: 19 евро/кв.м с НДС - для объектов класса «А», 13 евро/кв.м с НДС - класс «В+», 9 евро/кв.м. с НДС - класс «В», 7 евро/кв.м с НДС - класс «С».
При этом эксперты отмечают, что если небольшие помещения площадью до 100 кв.м найти - не проблема, то в отношении качественных офисных объектов площадью 500 кв.м и более ощущается явный дефицит.
В целом эксперты «Директора» считают, что инвестиции в офисную недвижимость по-прежнему имеют смысл, так как после 2018 г. рынок может вновь столкнуться с ее дефицитом. Основное условие - качественная проработка проекта и учет изменившейся структуры спроса. Очевидно также, что в ближайшие несколько лет девелоперам не стоит рассчитывать на выгодную продажу построенных офисов. Поэтому многие застройщики, планировавшие продать объекты, будут переходить в сегмент рентного дохода, создавая управляющие компании и привлекая арендаторов. Это, конечно, замедлит окупаемость и оборачиваемость капитала, но зато обеспечит стабильные денежные потоки, что немаловажно в условиях кризиса.
Торговля: ритейл активизируется
Торговая недвижимость в целом легче пережила период турбулентности. Ставки аренды в этом сегменте в 2016 г. хотя и снизились, но по сравнению с 2015 г. -незначительно. К лету они достигли дна, а осенью в отдельных объектах даже немного пошли вверх. При этом на рынке торговой недвижимости все большую популярность набирает схема, когда ставка аренды привязывается к проценту от товарооборота.
«Относительно других сегментов коммерческой недвижимости падение арендных ставок в меньшей степени коснулось торговых площадей. В «знаковых» премиальных торговых центрах, таких как «Замок», BIGZZ, «Галилео», МФЦ «Титан», «Арена-Сити», «Скала» и др. они колеблются в рамках от 30 до 60 евро с НДС, - рассказывает К.Крупатина. - А в отдельных случаях - в прикассовых зонах и островках - достигают даже 100 евро. Что касается других торговых центров, отдельных торговых площадей, а также стрит-ритейла, не находящихся в центре города, то арендные ставки там составляют в среднем 10-30 евро с НДС. Конечно же, приостановилась девелоперская активность. Но в целом с теми или иными потерями рынок приспособился к тому, что ведение бизнеса возможно и в некомфортных условиях. Поэтому контрагенты ищут новые возможности, новые схемы коммерческих отношений и в принципе все договариваются».
В 2016 г. снижение инвестиционной активности в этом сегменте было значительно меньше, чем в офисном. Объем инвестиций в торгово-развлекательные проекты, по оценкам группы компаний «Твоя столица», составил 181 млн долл. против 210 млн в 2015 г. Отчасти это связано с завершением реализации ряда новых крупных проектов, таких как GALLERIA MINSK, Dana Mall и др., а также с активизацией ритейлеров.
«Примечательно, что активизировались белорусские сети, например, «Купалинка», «Свитанок», «Марко» и др., - подчеркивает Ю. Попов. - Что касается выхода на рынок новых сетей, то в 2016-м, в отличие от 2015-го, нам есть чем похвастаться. В этом году белорусский рынок ритейла стал обладателем таких международных сетей, как, Koton, JYSK, Pandora, в ближайшее время к ним добавится Reserved. В сфере фастфуда также появилось несколько новых имен - Texas Chicken, Hesburger»…
Хотя в целом процесс выхода на белорусский рынок зарубежных операторов идет медленно. Прежде всего, из-за низкой платежеспособности населения, страновых рисков и небольших по размеру площадей в отечественных торговых центрах. Крупным операторам нужны качественные магазины площадью 2-2,5 тыс. кв.м. А таких предложений на рынке торговой недвижимости по-прежнему практически нет.
Обеспеченность г. Минска офисными площадями
Источник: «Твоя столица. Управление проектами»
Обеспеченность г. Минска торговыми площадями
Источник: «Твоя столица. Управление проектами».
Комментарии экспертов
Юрий Попов, начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица»:
- У рынка недвижимости всегда есть перспективы, чему способствуют два основных драйвера. Во-первых, на фоне развития новых технологий растут требования к качеству помещений. Неудовлетворенность рынка имеющимися объектами будет всегда, и это обеспечивает постоянное движение. При этом кризис научил всех очень взвешенно распоряжаться ресурсами, разумно и расчетливо подходить к разработке новых предложений для рынка. Сейчас никто не строит «на авось». Рынок качественно трансформируется, будет появляться все больше объектов по схеме Build-to-suit (под конкретного заказчика). Во-вторых, росту рынка будет способствовать неизбежный период роста ставок. Улучшение по всем сегментам недвижимости наступит одновременно с общим оздоровлением экономики, на наш взгляд, в среднесрочной перспективе 2-3 года.
Среди частных инвесторов сохраняется интерес к площадям 100-200 кв.м в административно-торговых помещениях. В среднем такая недвижимость может обеспечивать доходность до уплаты налогов 11-12%, что существенно выше доходности банковских депозитов. Пока текущая ситуация на рынке демонстрирует апатичное настроение инвесторов. На наш взгляд, положительные изменения появятся после стабилизации ставок.
Кристина Крупатина, учредитель ООО «Ай Кью Проперти Групп»:
- Что касается прогноза на 2017 г. относительно офисной недвижимости, то можно с уверенностью сказать, что вакантность в офисах классов «А» и «B» будет сокращаться и достигнет приемлемого уровня в 5-6%. Думаю, ставки аренды окончательно стабилизируются на той отметке, которой достигли к концу 2016 г.
Относительно торговой недвижимости: в 2016 г. большинство участников рынка преодолели наиболее сложный шоковый период, практически перестали рассуждать о достижении «дна» и ждать «отскока». В этом сегменте в 2017 г. реализация новых проектов будет минимальной. Будут введены объекты, реализация которых началась в предыдущие годы. А арендные ставки, скорее всего, также сохранятся на нынешнем уровне.
Алексей Конюшенко, коммерческий директор ОАО «Мосстройкомплект» (торговая марка - IDC group)
- Поскольку на протяжении двух последних лет цены на рынке офисной недвижимости демонстрировали исключительно негативную динамику, это сформировало у потенциальных покупателей определенные отрицательные ожидания. Как следствие, модель поведения клиентов, прежде всего тех, кто планирует покупку «под себя», изменилась и стала более осторожной. Вместе с тем, в 2016 г. на рынок офисной недвижимости вернулись профессиональные участники-инвесторы, приобретающие объекты с целью получения рентного дохода и последующей перепродажи. Относительная стабилизация ставок аренды на административную недвижимость в Минске позволяет таким покупателям более рационально подходить к оценке стоимости приобретаемых объектов. Эта оценка складывается из уровня прогнозируемого и подтвержденного заключенными договорами аренды дохода и интересующего таких покупателей уровня прибыльности - как правило, в пределах 11-13% годовых.
Вслед за падением спроса на вторичном рынке серьезно снизилось и предложение, а по-настоящему интересных объектов с надежными арендаторами, предлагаемых к покупке, совсем немного. В Минске сегодня не наблюдается массовых распродаж залоговых объектов банками и лизинговыми компаниями, нет значимой практики банкротств застройщиков и компаний, крупных владельцев офисной недвижимости, что было, например, в странах Балтии в кризис 2008-2009 гг., где это сильно снизило цены.
В Беларуси, в частности, в Минске ценовой ориентир рынку всегда задавали застройщики, т.е. первичный рынок. Но падение цен на офисную недвижимость привело к существенному снижению их числа. В 2015-2016 гг. на рынок не вышло практически ни одного значимого нового проекта, в лучшем случае - достраивались и вводились в эксплуатацию ранее начатые объекты высокой степени готовности. И именно данный фактор, на наш взгляд, будет являться одним из основных и повлияет на дальнейшую динамику цен на офисную недвижимость в ближайшие 1-3 года. Спрос на ее приобретение на рынке есть - в среднем в 2016 г. в Минске в месяц продавалось около 3,5 тыс. кв.м офисных площадей, что немногим меньше показателей докризисного 2013 г. При этом существенное - в 2-2,5 раза - снижение предложения на первичном рынке, на наш взгляд, серьезно поддержит цены на текущем уже сформированном уровне.
С арендой офисной недвижимости в Минске ситуация несколько иная. Этот сегмент рынка довольно развит и характеризуется относительно высоким уровнем конкуренции среди большого количества мелких и средних арендодателей. Из тенденций прошлого года можно отметить усилившиеся потоки миграции арендаторов из зданий старой формации, находящихся в государственной собственности, в частные бизнес-центры. Значительная разница в ставках между государственной и частной арендой, существовавшая многие годы, практически исчезла, и при сохранении таких ценовых пропорций этот процесс в перспективе будет идти все более активно. Практически 1 млн кв.м административной недвижимости, находящейся в управлении государства, - это огромный резерв для рынка в целом.
Будет усиливаться конкуренция и между новыми бизнес-центрами, что приведет к дальнейшей дифференциации рынка, градации объектов по качеству и классу. Соответственно, может увеличиться разница в ставках на объекты разного класса и уровня при сохранении средних на сегодня рыночных ставок.
Константин ШИШКИН