Строительство жилья за счет собственных ресурсов с последующей его продажей инвесторам для Беларуси гораздо выгоднее, чем привлечение иностранных застройщиков. Беларусь иногда считают довольно бедной страной, которая нуждается в привлечении капитала. Однако в реальности ситуация выглядит несколько иначе. В республике есть значительные резервы капитала, которые могут сравнительно быстро пополняться.
В первую очередь, это жилая недвижимость, которую в настоящее время можно оценить приблизительно в 120 млрд долл. Жилье в Беларуси обычно не рассматривается в качестве капитала или средства для получения такового, потому что использование жилых строений в качестве залога при получении кредитов затруднено, в первую очередь, из-за существования института регистрации (прописки), а рынок арендного жилья не развит. Но средства на рынке недвижимости сосредоточены колоссальные! По данным генерального плана развития Минска, на начало 2014 г. только в столице насчитывалось 724,1 тыс. квартир и домов. Обеспеченность жильем в Минске составляла 21,7 кв. м на человека. То есть стоимость жилой недвижимости на 1 человека в Минске - примерно 20 тыс. долл. (из расчета, что цена квадратного метра жилья в столице - в среднем около 1 тыс. долл. за 1 кв. м ). Численность населения Минска в 2014 г. составляла 1,92 млн. человек, следовательно, стоимость жилой недвижимости столицы находилась на уровне около 40 млрд долл.
Исходя из того, что число жителей страны вне столицы примерно в 4 раза превышает численность минчан, а средняя цена жилья за пределами Минска примерно в 2 раза меньше (т.е. около 500 долл. за 1 кв. м), стоимость остального жилья в стране можно оценить примерно в 80 млрд долл. Таким образом, в собственности у физических лиц в Беларуси одной только жилой недвижимости - на 120 млрд долл. Это, конечно, примерная оценка, так как часть жилья находится в государственной собственности, но в приведенных выше расчетах не учтены дачи, стоимость которых, скорее всего, с лихвой компенсирует вычет государственного жилья.
То есть жители Беларуси не такие бедные, как это иногда представляется. Другое дело, что в нашей стране нет условий для использования такой недвижимости в качестве капитала (посредством залога). Но капитал может быть создан и другим способом: посредством строительства жилья и продажи его за рубеж. Хотя это - традиционный способ привлечения инвестиций во многих странах, в Беларуси с ним дела пока обстоят неважно.
Столпотворение в столице
Чтобы понять, в чем проблема, можно проанализировать изменение генерального плана Минска, осуществленное Указом Президента от 15 сентября 2016 г. №344. До этого предполагалось включить в городскую черту довольно значительную часть Минского района, увеличив площадь города примерно в полтора раза. Но в текущем году от этого отказались, более того, было решено снизить объемы строительства в городе к 2018 г. до 600 тыс. кв. м в год, что в 2 раза меньше по сравнению с существовавшими ранее планами. При этом Президент Беларуси потребовал ограничить объемы строительства также и в Минском районе. Решено застраивать города-спутники, в основном - Руденск, расположенный от столицы за тридевять земель.
Называлось много причин, которые вынудили власти пойти на такой шаг, среди которых - желание сохранить земли сельскохозяйственного назначения и сделать Минск более удобным для его жителей, направив имеющиеся средства на благоустройство, а не на строительство жилья. Указанные причины, без сомнения, имеют место. Но, по-видимому, есть и другие обстоятельства, которые заставили изменить генплан. Например, кризис, вызвавший снижение доходов населения в последние годы. В таких условиях массовое строительство жилья в Минске и его окрестностях привело к падению цен на жилье. А это вызвало снижение прибыли застройщиков и сделало бессмысленным реализацию ряда инвестиционных проектов. В частности, российская компания «Итера», которая собиралась построить на территории аэропорта Минск-1 комплекс «Минск Сити», потеряла интерес к проекту. В компании подсчитали, что на его реализацию после финансового кризиса 2008 г. им придется потратить около 2 млрд долл., а ожидаемая прибыль составит всего 0,2 млрд. До кризиса «Итера» рассчитывала заработать 1,7 млрд долл.
Впрочем, на место «Итеры» уже найден другой инвестор - сербская компания «Братья Карич», которая планирует вложить в проект международного финансово-экономического центра «Минск-Мир», около 2,7 млрд долл. Кроме офисных помещений, предполагается возвести жилые дома площадью около 2 млн кв. м в течение 10 лет, и 20 ноября 2015 г. на строительной площадке была заложена памятная капсула. Осуществление проекта началось со строительства жилья. На какую прибыль рассчитывают братья Каричи - не сообщается, но с момента заключения договора цены на жилье в Минске «подсели» еще более существенно, а значит, ожидаемая прибыль наверняка сократилась. В какой степени - неизвестно, но ясно, что рано или поздно снижение прибыли может привести к тому, что этот проект, как и проект «Итеры», станет убыточным. Поэтому прекращение снижения рыночной стоимости жилья в столице является жизненно важным условием для реализации проекта «Минск-Мир». А для этого требуется ограничить объем предложения нового жилья в городской черте и ближайших окрестностях. Что и было сделано в результате корректировки генплана.
Конечно, трудно сказать, насколько значительна упомянутая выше причина среди других мотивов изменения градостроительных планов столицы, но несомненно, что она имеет место. Правда, ее никто не называл при обсуждении нового генплана, что объясняется, по-видимому, возможной негативной реакцией общественности. Но опасения, скорее всего, преувеличены, так как снижение стоимости жилья в Минске невыгодно многим ее жителям. Ведь подавляющее количество столичных семей являются собственниками жилья, и они вовсе не заинтересованы в падении цен. Если, допустим, цена на квартиры в Минске опустится на 10%, стоимость столичной недвижимости и соответственно личный капитал минчан уменьшится на 4 млрд долл.
Так что у сокращения объемов строительства с финансовой точки зрения для застройщиков и многих жителей столицы есть свои плюсы. Но имеются и существенные минусы. Ведь белорусские строительные предприятия снижают загрузку мощностей, люди теряют работу, падают доходы населения, сокращается ВВП. То есть снижаются темпы роста национального богатства, хотя цены на квартиры падают не так быстро, как могли бы.
Показательной в этом отношении является ситуация с минскими строителями, которым для застройки выделяется все меньше участков. В декабре 2015 г. 3 белорусских строительных предприятия (МАПИД, Минский домостроительный комбинат и Завод эффективных промышленных конструкций) обратились к Президенту с просьбой выделить им участки под строительство недорогого жилья для очередников с рентабельностью 5%. При этом просители подчеркнули, что не собираются конкурировать с частными застройщиками. Они предлагали строить квартиры только для тех жителей Минска, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий, и не имеют средств для покупки квартир по коммерческим ценам. Президент поручил Мингорисполкому найти возможность для того, чтобы предоставить необходимые строительные площадки и обеспечить загрузку организаций на полную мощность. Однако от планов снижения объемов строительства в Минске никто не отказался.
Таким образом, как отказ от увеличения площади Минска и административное ограничение объемов строительства, так и расширение территории и масштабов строительства сопряжены с серьезными финансовыми потерями и для населения, и для строительной отрасли. Чтобы понять, как выйти из этой ситуации, можно воспользоваться зарубежным опытом, ведь с подобной проблемой сталкиваются и в других странах. Для примера возьмем Варшаву и Лондон.
Владимир ТАРАСОВ
Продолжение читайте в печатной версии журнала.
Оформить подписку или купить номер всегда можно в редакции