Несмотря на сложную экономическую ситуацию, у операторов рынка складской логистики есть потенциал, чтобы справиться с проблемами без масштабных потрясений. По словам первого вице-премьера правительства Беларуси Василия Матюшевского, за время реализации Программы развития логистической системы в создание логистических центров было вложено более 4,6 трлн руб. (до деноминации).
Причем преимущественно речь идет о средствах частных инвесторов. «Логистическая лихорадка» охватила всю страну: на начало текущего года суммарная площадь новых современных складских помещений классов «А» и «В» составила более 640 тыс. кв. м, а в соответствии с новой Программой, утвержденной Совмином Беларуси 18 июля, эта цифра должна увеличиться в 1,64 раза.
Между тем ситуация на рынке кардинально изменилась: ставки аренды и ликвидность складской недвижимости упали почти вдвое, а существенная часть самых качественных складов класса «А» - вакантна. Поэтому сейчас девелоперов складских площадей интересует не столько строительство новых объектов, сколько ответ на вопрос: что делать с уже имеющимися? Чтобы выяснить это, а также понять - стоит лисейчас вкладываться в новые проекты, и если да - то в какие, журнал «Директор» обратился к руководителям компаний, работающих в сфере складской недвижимости и логистических услуг, попросив их оценить ситуацию на рынке и предложить пути решения имеющихся проблем.
Логистическая лихорадка
Золотая лихорадка, прекрасно описанная Джеком Лондоном, для многих ее участников - тех, кто не сумел правильно рассчитать свои силы и возможности, - закончилась трагически. Лихорадка логистическая в нашей стране пока не имеет столь печальных последствий, но если ситуация не изменится, для некоторых компаний она может обернуться значительными финансовыми потерями или даже банкротством.
В ходе развития логистической системы было допущено слишком много ошибок - стратегических и тактических. Еще на этапе обсуждения первой госпрограммы многие эксперты предупреждали, что массовое строительство транспортно-логистических центров может привести к кризису перепроизводства на рынке складской недвижимости, что этот процесс должен идти не «сверху», а «снизу»: от реальных потребностей бизнеса, как это происходило, например, в Польше и Литве. И что строить долгосрочные прогнозы на рост товарооборота и транзитных потоков- как минимум, преждевременно. Впрочем, об этом много сказано и написано, так что не будем повторяться, тем более что все равно теперь мы имеем то, что имеем…
Еще летом в отчете за первое полугодие текущего года эксперты международной компании Colliers International отметили, что на рынке складской недвижимости - «почти полное затишье, которого не наблюдалось с 2009 г.». По данным исследования кафедры логистики Международного университета «МИТСО», привлекательность инвестиций в логистические центры в последнее время значительно снизилась, так как предложение складских площадей существенно превышает спрос. Их заполнение составляет 40-60%, а ставки аренды за 1 кв м. упали с 10-12 до 4-8 евро для складов и с 0,5-0,7 до 0,2 евро за сутки ответственного хранения. Наконец, сравнение данных Национального кадастрового агентства по сделкам купли-продажи складской недвижимости за 2014-2016 гг. свидетельствует о том, что цены на нее снизились в среднем на 40-50%!
Количество и качество
Можно ли как-то переломить ситуацию и уберечь рынок (и в первую очередь - свой бизнес) от более серьезных потрясений? Эксперты «Директора» считают, что это вполне возможно.
Прежде всего, нужно перестать бездумно строить! Руководитель управляющей компании «Твоя столица. Управление проектами» Владимир Давидович считает, что оптимальный вариант сейчас - использование схемы built-to-suit. Иначе говоря - строительство объектов недвижимости под потребности конкретного покупателя или арендатора. Во многих странах Европы на этот формат приходится 80% складского строительства.
Во-вторых, нужно грамотно выбирать местоположение строящихся объектов. Особенно это касается логистического бизнеса! Так, требованием компании LC Waikiki при выборе логистического оператора в Минске было местоположение склада в пределах 1 км от МКАД. Многие торговые сети сегодня не держат больших складских остатков и для них важно, чтобы доставка товара осуществлялась ежедневно по строгому графику. К сожалению, выполнить такие требования непросто. Сейчас, например, выделение участков под строительство складских площадей в районе МКАД запрещено.
Третий важный момент касается объема и качества услуг логистических операторов. Только в 11 из 38 белорусских логистических центров одновременно имеются склады временного хранения, таможенные склады и пункты таможенного оформления. Лишь 8 центров являются мультимодальными, т.е. имеют подъездные пути для двух и более видов транспорта. Ассортимент услуг, оказываемых белорусскими логистическими операторами, также весьма ограничен: большинство из них выполняют лишь 15 из 62 видов работ, перечисленных в стандарте СТБ 2306-2013 «Услуги логистические. Общие требования и процедура сертификации». Лишь немногие центры способны качественно обработать мелкоштучный товар и тем более осуществлять глубокую переработку. Не все оказывают услугу доставки товара по Минску и регионам, как в составе сборного груза, так и комплектного.
Опыт наиболее успешных компаний свидетельствует: широкий ассортимент услуг является важным козырем в переговорах с потенциальными клиентами, которые сейчас довольно часто меняют логистических операторов. Чтобы осуществлять доставку в любую точку страны, оператор должен иметь перегрузочные склады в регионах, а это - серьезные инвестиции, которые не все могут себе позволить. Но только так можно разговаривать с крупными клиентами, в том числе с белорусскими предприятиями-производителями, которые пока в большинстве своем предпочитают заниматься доставкой и складской логистикой самостоятельно, хотя эффективность организации этой работы оставляет желать лучшего.
По мнению экспертов «Директора», «перетягивание» товарных потоков белорусских предприятий и торговых сетей из собственных и арендуемых складов в ТЛЦ- также один из резервов логистической отрасли.
Технологии и оборудование
Еще один важный аспект повышения эффективности логистического бизнеса - использование современного производительного складского оборудования и техники. На самом деле - это очень большой и емкий рынок.
Константин Юхнович, директор ЗАО «АльфаСклад» также отмечает, что особенно заметны различия в оснащении ТЛЦ и складов, которые строились для последующей продажи или сдачи в аренду: «Степень оснащения ТЛЦ, введенных в эксплуатацию за последние 5 лет, перегрузочным оборудованием находится на достаточно высоком уровне. Оказание транспортно-логистических услуг - их основная сфера деятельности, и владельцы таких объектов заинтересованы в оптимальной и быстрой работе комплекса, которая физически невозможна на плохом или неукомплектованном оборудовании. Оснащение же складов, строящихся для последующей продажи или сдачи в аренду, заметно отличается от ТЛЦ, так как девелоперы сознательно не заказывают дополнительные опции оборудования, что значительно сужает круг технологических задач, решаемых эксплуатирующими организациями, а иногда - требует полной замены оборудования».
Техническое наполнение склада - очень важный элемент его эффективности. Конечно, всегда есть соблазн купить недорогое и якобы «универсальное» оборудование, которое годитсядля всех складских операций. Но только эффективность использования складского пространства и скорость обработки грузов при этом будут значительно ниже, нежели специализированной складской техники и решений.
В качестве резюме
Несмотря на сложную ситуацию в сфере аутсорсинга складской логистики, у оставшихся на плаву операторов рынка есть потенциал, чтобы справиться с проблемами. Это совершенствование имеющихся и предоставление потребителям дополнительных услуг, а также - регулярный анализ и оптимизация затрат. Ну, и самое главное - профессиональное оказание услуг.
Девелоперам и инвесторам при принятии решений о строительстве складской недвижимости эксперты советуют проявлять разумную осторожность, оценивая перспективы проекта, прежде всего, по наличию потенциального покупателя или якорного арендатора, а также месторасположению объекта. Эти рекомендации помогут минимизировать риски и создавать качественные объекты, пользующиеся спросом.
Константин КОРЖЕВИЧ
Мнение эксперта
Кристина Крупатина, учредитель ООО «Ай Кью Проперти Групп»:
- Абсолютно точно, что рынок складской недвижимости «просел» относительно спроса, потребления складских площадей, арендных ставок и стоимости продажи. Вакантность складских площадей класса «В» сейчас составляет 6%, что является приемлемым показателем для этого рынка даже с учетом европейской практики. Но что касается складов класса «А», то цифры здесь - просто устрашающие: доля вакантных площадей в этом классе составляет 40%, что не укладывается ни в какие допустимые нормы! При этом мы не берем в расчет площади этого уровня, которые используют логистические операторы и которые сегодня простаивают из-за отсутствия спроса на логистические услуги. Для сравнения: в Московском регионе процент вакантных площадей класса «А» составляет всего 8%.
Мы прогнозируем, что 2017 г. - первая половина 2018 г. будут характеризоваться рынком арендатора, второе полугодие 2018 г. - 2019 г. - рынок арендодателя, а с 2020 г. начнется стабилизация рынка. Складские площади, которые сейчас вакантны «разойдутся» за 2017 г., но новое строительство будет осуществляться в основном под заказчика. К 2018 г. возможен некий дефицит складских площадей на МКАД и до 5 км от МКАД, так как участки там больше не выделяются, да и желающих строить объекты «в никуда» поубавится.
Русланас Модулевас, коммерческий директор ОДО «ТУТ и ТАМ Логистикс»
Успех логистического бизнеса определяет, прежде всего, профессионализм. В нашей компании на всех ключевых должностях, начиная от директора и заканчивая менеджерами среднего звена, - профессиональные логисты, имеющие опыт работы в компаниях республиканского и международного уровня. Хотел бы акцентировать внимание на том, что у нас также разработана система корпоративных ценностей, основанная на лучших зарубежных практиках, которая хорошо прижилась на белорусской «почве». Это позволяет поддерживать высокое качество сервиса и обеспечивать передачу знаний и профессиональных навыков внутри компании.
Второй, не менее важный аспект - необходимо продавать не услугу, а комплексные решения, т.е. совместно с партнерами искать оптимальные варианты, которые позволят повысить внутреннюю эффективность их бизнеса. При таком подходе исчезнет необходимость в искусственном занижении стоимости и обе стороны будут удовлетворены: клиент, принимая участие в разработке и выборе оптимальной логистической схемы, остается в выигрыше, а логистический оператор получает достойное вознаграждение.
Третий аспект - технический ресурс. Наличие собственной IT-службы, разрабатывающей уникальные профильные программные продукты, - это большое конкурентное преимущество перед другими логистическими провайдерами.
Я уверен, что логистические услуги будут востребованы всегда. Даже сегодня этот рынок не упал. Да, многие операторы, которые не могут предложить клиентам качественный сервис, покинули рынок. Пустуют склады, не соответствующие либо технологическим требованиям, либо рыночной стоимости аренды. В такой ситуации нужно грамотно объяснить клиенту, что собственная логистическая служба, склады, транспорт - это постоянные затраты, а передача логистики на аутсорсинг - затраты переменные, которые напрямую зависят от грузооборота. Преимущество аутсорсинга - не только в отсутствии инвестиционных и постоянных затрат, но и в снижении дополнительной нагрузки на структурные подразделения и значительном упрощении менеджмента. Тем не менее, хотя не редки ситуации, когда руководство компании склоняется к передаче логистики на аутсорсинг, «камнем преткновения» часто становится человеческий фактор, связанный с опасениями персонала потерять рабочие места.
Сергей Суворов, директор компании «Техновиза»:
- В Беларуси много примеров качественных транспортно-логистических центров с грамотной концепцией и современным техническим оснащением. Однако есть объекты, которые возводились без четкого понимания - для чего и под каких клиентов они строятся. Просто «осваивались деньги». Между тем, качественное техническое оснащение складского помещения невозможно без понимания технологий, которые будут использоваться при хранении и обработке грузов. Так, широко распространенные фронтальные стеллажи предполагают ширину прохода не менее 3,2-3,5 м, а, например, узкопроходная технология, применяемая в складах-морозильниках или при обработке однотипных товаров - 1,6-1,7 м. Соответственно техника, которая применима в одном случае, не подойдет во втором.
Кроме того, логистическая отрасль в мире идет по пути специализации. Складская техника также становится более специализированной, обеспечивающей максимальную производительность при выполнении различных видов работ - будь то хранение, транспортировка или отборка грузов. Ее использование намного эффективнее, чем универсальных противовесныхпогрузчиков. Наконец, стоит понимать, что приобретение с целью экономии складской техники нижнего ценового сегмента в долгосрочной перспективе может обернуться потерями, связанными с обслуживанием, ремонтом и простоями.
Владимир Ющенко, директор ООО «Балтспед логистик»:
- Наше предприятие - одно из трех в Беларуси, которое прошло добровольную сертификацию по СТБ 2306-2013 «Услуги логистические. Общие требования и процедура сертификации». Мы понимаем, что эта процедура - скорее работа на перспективу, но тем не менее пошли на это. Сейчас в логистической отрасли наблюдается затяжной кризис, но даже в этой ситуации нам удается поддерживать прибыльную работу компании. Во многом - благодаря оптимизации затрат. Мы пересмотрели и усовершенствовали свои техпроцессы, что позволило на 18% сократить численность персонала. Автоматизация производства и его технические возможности позволяют нам сегодня одновременно осуществлять все операции по 90 клиентам.
К сожалению, многие белорусские промышленные предприятия по-прежнему опасаются передавать логистические услуги на аутсорсинг, несмотря на то что их собственные логистические подразделения часто являются более затратными, а складская недвижимость, техника и программное обеспечение - устаревшими. Порой они даже не в состоянии просчитать все затраты или оценивают их поверхностно, «на глазок», расходуют значительные средства на распределительные центры в регионах, не понимая, что при любом раскладе работать с логистическим оператором выгоднее.
Динамика арендных ставок в сегменте складской недвижимости в 2014-2016 гг. (в евро с учетом НДС)
Источник: ООО «Ай Кью Проперти Групп»
Продолжение читайте в печатной версии журнала.
Оформить подписку или купить номер всегда можно в редакции