Марина АЛЕКСАНДРОВА
Коммерческая недвижимость в Европе стремительно преображается - осваивает «зеленые» и «умные» технологии. Мировые тренды придут и к нам, но с опозданием. Какими будут торговые и бизнес-центры через 5-10 лет, рассказал руководитель брокеридж-направления компании «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Юрий ПОПОВ, который в качестве члена жюри от Беларуси побывал в Варшаве на Инвестиционном форуме по коммерческой недвижимости в Центральной Европе.
Западные девелоперы активно осваивают новые технологии - так и престижнее, и выгоднее. И пусть в строительство приходится вкладывать больше, но в будущем можно платить меньше - эксплуатационные расходы начинают волновать инвесторов не меньше стоимости проекта. К тому же современное здание больше притягивает арендаторов, а значит, не будет пустовать годами, требуя от владельца радикальных преобразований.
Экотюнинг для бизнеса
Моду на экологичные бизнес-центры европейские архитекторы пытались привить девелоперам еще 10 лет назад, но тогда это сочли дорогим удовольствием. Все изменилось за последние годы: технологии подешевели, конкуренция за арендатора возросла. В итоге то, что казалось футуристической утопией, стало новым стандартом в сфере офисного строительства.
Экотехнологии меняют привычный облик бизнес-центра. Основная идея - максимальное использование природных ресурсов и минимизация затрат на эксплуатацию здания. Бизнес-центр проектируется и строится так, чтобы использовать солнечную энергию в течение светового дня. В здании применяются энергосберегающие светильники. «Зеленый» бизнес-центр потребляет на 40-60% меньше электроэнергии из внешней сети, чем обычный офисный объект.
Еще одно направление - системы, собирающие дождевую воду: ее закачивают в подземные резервуары, нагревают от энергии земли, после чего возвращают в здание для технических целей. Тем самым удается сократить затраты на водоснабжение на 30-40%.
Весь покрытый зеленью
Европейские девелоперы стараются применять натуральные материалы, а приоритет отдают естественной вентиляции - по минимуму используют «прожорливые» системы приточно- вытяжной вентиляции и кондиционирования. То же касается освещения: панорамное остекление с разных сторон позволяет реже включать лампочки.
Не обходится и без растений. На крыше и балконах, в фойе и порой даже коридорах бизнес-центров - везде зеленые насаждения. Во многих случаях зеленые зоны определяют планировку бизнес-центра.
«Зеленые» технологии сегодня стали доступными не только на развитых, но и на развивающихся рынках. Такие объекты уже есть в Польше, причем не только в Варшаве. А вот в Минске они если и появятся, то не раньше 2020 г. - застройщиков отпугивает высокая себестоимость таких проектов. Правда, государство может стимулировать «зеленое» строительство, если ослабит налоговую нагрузку для собственников объектов.
Работать нельзя отдыхать
Времена однотипных «офисных коробок» уходят в прошлое. Бизнес-центр теперь воспринимается как место, где можно не только работать, но и отдыхать. Причем речь не только о кафе и ресторанах - в деловых центрах открывают фитнес-залы, спа-центры и бассейны. Тенденция прижилась во многих городах Европы, актуальна она и для Минска. Девелоперы стараются внести в проект добавленную ценность, чтобы выиграть борьбу за арендатора.
Пока белорусские застройщики пытаются обеспечить арендаторов машиноместами, европейские оборудуют подземные парковки боксами для электромобилей с возможностью подзарядки аккумулятора. Наличие велопарковки и душевой уже стало нормой, без которой в том же Амстердаме или Копенгагене сложно представить современный бизнес-центр.
Крылатое выражение «Будьте как дома» теперь применимо и к офисам. В Европе появились компании, которые не привязывают сотрудника к рабочему месту - он может выбрать, где ему удобно поработать сегодня. Имидж становится превыше всего: арендаторы готовы в разумных пределах доплачивать за объекты, которые предлагают более комфортные условия для персонала.
Офисы с «извилинами»
Практически все европейские торговые и бизнес-центры оснащены автоматизированными системами - Building Management System. Датчики собирают информацию о процессах, а диспетчер в режиме реального времени отслеживает ситуацию в здании. Все это позволяет обеспечить арендаторов максимальным уровнем комфорта и безопасности.
«Умный» бизнес-центр регулирует отопление, влажность и освещение в зависимости от времени суток и наличия персонала на том или ином этаже. Такое здание «работает» круглые сутки, а интеллектуальная система исключает вероятность проникновения случайных людей.
В Минске «извилинами» обладают лишь единичные бизнес-центры. Но интерес к «умным» технологиям высок - с их помощью девелоперы рассчитывают повысить интерес к объектам, а также снизить эксплуатационные расходы.
«Парки» шопинга
Торговые центры также - в поиске новых форматов. Галереи бутиков устаревают, и даже огромные атриумы уже не гарантируют симпатию покупателей. Чтобы обеспечить трафик, владельцы европейских моллов все больше пространства отводят под объекты развлечений, которые могут занимать до 50% площадей торгового центра.
Торгово-развлекательные центры Минска идут той же дорогой: открывают детские центры, кинотеатры, фудкорты, контактные зоопарки, скалодромы и ледовые катки. Меняются и потребности посетителей: торговый комплекс становится местом для семейного отдыха, где можно интересно провести время. Собственники объектов, которые верны подходу «только шопинг», начинают терять операторов.
Мегамоллы - в регионы
В Беларуси большинство торговых центров строится в столице. В Европе ситуация иная: девелоперам интересны локальные города, где конкуренция не так высока. В небольшом европейском городе с населением 200 тыс. человек можно найти торговый центр площадью 150 тыс. кв. м, причем близко к центру города. И это будет качественно построенный ТЦ - с современными архитектурно-планировочными решениями и грамотным зонированием.
Девелоперы таких ТЦ еще на этапе проектирования понимают, какие арендаторы к ним придут. В результате даже в провинциальных городах представлены почти все международные бренды. Беларусь пока отстает - крупные торговые центры с известными брендами придут в регионы не раньше 2020 г... продолжение читайте в печатной версии журнала
{jcomments on}