fbpx
×

Предупреждение

JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID 651.

Сергей ШИТЬКО,
заместитель директора по строительству ООО «Завод Бульбашъ»

На рынке офисной недвижимости наступило «затишье»: избыток офисных площадей и низкий спрос со стороны покупателей и арендаторов обостряют конкуренцию и оказывают давление на цены. На первый план выходят знаковые объекты с интересной концепцией, а однотипные офисные «коробки» рискуют опустеть.

Приход новой эры

Рынок оказался в непростом положении: предложение уверенно растет, а спрос, напротив, снижается. Девелоперы стали испытывать сложности как с продажей офисных площадей, так и со сдачей их в аренду. Ожидаемо возросли сроки заполнения бизнес-центров, а некоторые собственники были вынуждены пересмотреть инвестиционные планы. На рынке наступила «эра покупателя и арендатора», что хотя и усложнило правила игры для застройщиков и инвесторов, но стало толчком к качественным преобразованиям.

Сложнее всего сейчас приходится владельцам невзрачных объектов, расположенных вдали от крупных магистралей. Разница в цене между стандартным и знаковым офисными объектами стала менее ощутимой, поэтому покупатели и арендаторы обычно отдают предпочтение бизнес-центрам с лучшими характеристиками. Возросшие ожидания привели к усложнению проектов: девелоперы стали серьезнее подходить к оценке конкурентных преимуществ и при необходимости вносить корректировки в реализуемые концепции.

В то же время было бы ошибочным утверждать, что Минск переполнен офисными площадями. Сейчас в городе на 1000 жителей приходится около 400 кв. м, что почти в 4 раза меньше, чем в Москве. От таких городов как Лондон и Париж белорусская столица и вовсе отстает более чем в 10 раз. Концентрация офисных площадей в Минске все еще остается низкой - даже рекордные объемы ввода новых площадей ничего не изменят.

Другое дело, что низкая активность бизнеса в стране не способствует формированию спроса на современные бизнес-центры. Однако в среднесрочной перспективе строящиеся в Минске бизнес-центры будут востребованы, и в этом ни у кого нет сомнений.

Ожидание «аппетита»
Некоторые девелоперы, рассчитывая привлечь покупателей и арендаторов, начинают снижать цены и ставки до уровня себестоимости. Обычно это происходит в тех случаях, когда девелопер реализует сразу несколько проектов. Если раньше они могли осуществлять строительство за счет кредитных ресурсов, то сейчас с учетом достаточно высоких процентных ставок ищут менее обременительные источники финансирования. Поэтому и стараются распродать помещения в одном объекте, чтобы достроить другой.

И все же самое правильное, что сейчас могут сделать девелоперы, - не торопиться и не суетиться, а смириться с тем, что объекты заполняются низкими темпами. Должно пройти какое-то время, пока рынок восстановится, а к покупателям и арендаторам «вернется аппетит». Пока этого не произошло, снижение цены мало что изменит. Лучше направить усилия на формирование положительного имиджа бизнес-центра и обеспечение максимального уровня комфорта, чем продавать за бесценок.

Валютные перипетии и макроэкономическая нестабильность коснулись рынка коммерческой недвижимости. В первую очередь снизилась активность покупателей офисных площадей, однако все еще достаточно инвесторов, готовых покупать на падающем рынке. Кроме того, есть компании, которые приобретают помещения для собственного офиса. Как правило, это успешные организации, в том числе из IT-сферы. Для них вложения в офисные «квадраты» экономически оправданы в перспективе 5-7 лет. Таких выгодных для покупателя условий, как сейчас, на рынке не было давно.

Еще одна особенность: офисы в основном приобретают в готовом виде. И хотя в этом случае они обходятся дороже, покупателю не приходится ждать несколько месяцев, пока объект введут в эксплуатацию. Кроме того, если удается оперативно найти арендатора, помещение сразу же начинает приносить доход.

Долевое строительство офисных объектов, напротив, становится менее популярным. Компании не готовы вкладывать финансовые ресурсы в их строительство. Исключение делают только для уникальных объектов и застройщиков с надежной репутацией.

Спрос на аренду офисных помещений снизился в меньшей степени. Поэтому собственники переориентировались на арендаторов: сдавать помещения сейчас выгоднее, чем продавать. Главное же для любого застройщика - избежать простоя, который сулит финансовые потери и создает ненужную напряженность.

В то же время арендаторы получили возможность выбирать, и многие используют эту возможность, чтобы переехать в лучшие офисы. Владельцы новых объектов, как правило, предоставляют более выгодные условия, поскольку заинтересованы заполнить помещения как можно быстрее. И хотя какой-то массовой миграции среди арендаторов пока не происходит, компании всерьез рассматривают возможность «перебежек» в пределах города. И если собственник занимаемых ими офисных помещений не идет на уступки, то в большинстве случаев теряет арендаторов.

Ставка на качество
Рынок еще в начале года столкнулся с серьезным дефицитом арендаторов. Представленным в стране компаниям сейчас не до расширения, а международные корпорации в страну если и приходят, то точечно. Большая часть сделок касается переездов из действующих объектов в открывающиеся бизнес-центры.

Открытие офисов в новых бизнес-центрах оправданно втройне: позволяет улучшить условия, повысить репутацию и снизить расходы. В только что возведенных объектах можно организовать помещения в формате open-space с необходимой планировкой и тем самым более рационально использовать офисное пространство.

Если верить официальным цифрам, рынок в текущем году прирастет на 160 тыс. кв. м. По нашим прогнозам, реальный прирост будет в 2 раза ниже. Но даже такие объемы офисного пространства столица сейчас освоить не в состоянии. Сложнее всего придется административным объектам C-класса - их в Минске переизбыток, а целевая аудитория таких площадей постепенно сужается. Для интересных объектов классов «A» и «B» ситуация более благоприятная. Знаковые для города объекты продолжают заполняться.

Причем уровень арендных ставок выступает хотя и серьезным, но уже не основным критерием выбора бизнес-центра. Существенно возросла роль других факторов, таких как удобное местоположение, интересная архитектура, гибкая «нарезка» помещений и наличие большой гостевой парковки.

Взять, например, такой аспект, как выбор места: еще два-три года тому назад считалось, что залогом успеха может стать расположение объекта вблизи крупной автомагистрали или станции метро. Однако сегодня многим арендаторам этого уже недостаточно. Так, если бизнес-центр построен в шумном месте – у железнодорожной ветки или кольцевой дороги, то он едва ли может обеспечить ожидаемый уровень комфорта.

Девелоперы это прекрасно осознают и потому стремятся в места, которые при хорошей транспортной доступности обладают важной чертой - соседствуют с парками, скверами, водоемами. Живописные локации пользуются популярностью, в отличие от кварталов, где из окон офиса можно провожать поезда или наблюдать за заводскими выбросами. Неслучайно популярные для размещения бизнес-центров места расположены в экологически благополучных районах - около Дроздов и в окрестностях Национальной библиотеки. Именно им суждено стать мощными центрами деловой активности в Минске.

И вширь, и ввысь
Большинство бизнес-центров в Минске по традиции относят к классу «B». Однако он весьма неоднороден: представлен как небольшими административными объектами в спальных районах, так и крупными бизнес-центрами на основных проспектах. Поэтому возник вопрос - насколько показательным может быть отнесение объекта к тому или иному классу, особенно если это делается самим владельцем? Вопрос, как мы понимаем, риторический. Куда важнее для покупателя или арендатора изучить ключевые характеристики объекта, включая расположение и планировку.

Более того, постепенно размывается грань между разными классами объектов. Например, появляются бизнес-центры класса «B», которые расположены не в центре города, но по своим параметрам не имеют аналогов в стране. В то же время у отдельных объектов, которые принято относить к классу «А», может не быть подземного паркинга или просторной гостевой стоянки. Многие критерии, которые используются для классификации объектов, требуют пересмотра и адаптации к текущим условиям. Созрела необходимость в разработке новой классификации, учитывающей особенности минского рынка офисной недвижимости.

Окружающая среда сама должна подсказать очертания и концепцию объекта. Показателен в этом плане бизнес-центр Riviera Plaza. Близость к водохранилищу Дрозды определила не только архитектурную форму комплекса - белые корабли у причала, но и его структуру - проектом предусмотрен крупный SPA-центр с банями, бассейнами и кабинетами для массажа. Окажись площадка в каком-то другом месте - объект был бы совершенно иным. То есть застройщики и инвесторы пытаются не подчинить среду, а гармонично вписаться в городское пространство.

Что интересно, в Минске строятся гигантские офисные объекты, которые в западных странах преимущественно и формируют деловую активность. Стремятся в небо высотные бизнес-центры, разрастаются вширь многофункциональные комплексы, где офисные помещения соседствуют с торговыми и развлекательными центрами, а нередко и гостиницами. Такое сочетание отчасти способствует решению проблемы трафика: офисные работники и постояльцы отелей могут посещать магазины, фуд-корты, кинотеатры и боулинг-центры. Эффект синергии вместе с диверсификацией рисков оправдывают огромные размеры, но предъявляют повышенные требования к финансовой состоятельности застройщика.

Несмотря на перенасыщение рынка, качественных объектов Минску не хватает. Уровень требований белорусских компаний растет - они стараются переезжать в офисы, которые соответствуют более высокому статусу. Офис должен быть таким, чтобы в нем можно было не только комфортно работать, но и не стыдно принимать гостей. Он определяет «лицо» компании, от этого зависит, как к ней относятся партнеры. Практически все бизнесмены и топ-менеджеры, с которыми я общаюсь, это прекрасно понимают.

Бурное строительство объектов коммерческой недвижимости привело к формированию в Минске деловых зон. Самые крупные из них расположены на проспектах Победителей и Дзержинского, а также на улице Притыцкого. Построенные вдоль этих магистралей объекты представляют больший интерес на рынке - для бизнеса предпочтительнее находиться в местах общественно-деловой застройки, чем среди жилых комплексов.

Вектор перемен
Кризис станет для многих испытанием: сильные игроки смогут укрепить позиции, слабые - рискуют потерять долю или уйти с рынка. Текущие обстоятельства заставляют девелоперов больше внимания уделять конкурентным преимуществам. Чтобы добиться успеха, нужно в первую очередь подумать о тех, кто будет пользоваться офисными площадями.

Речь идет о различных нюансах: от свободного доступа в офис в любое время суток до современной системы вентиляции и кондиционирования. При этом все вопросы, касающиеся обслуживания бизнес-центра, должны оперативно решаться управляющей компанией.

Среди проблем столичных бизнес-центров - дефицит парковочных мест. Считается, что в бизнес-центре на каждые 70 кв. м должно быть минимум одно машиноместо. Однако на многих офисных объектах это условие не соблюдается - нет ни подземных паркингов, ни просторных открытых автостоянок. В итоге автомобили офисных работников «оккупируют» близлежащие дворы жилых домов.

Все больше бизнес-центров уделяют внимание таким деталям, как базовая отделка помещений. Если раньше застройщики отстранялись от этих процессов, то сейчас стараются облегчить задачу компаниям, которые будут использовать введенные в строй площади. В отдельных случаях собственники готовы даже осуществлять отделку «под ключ» с учетом пожеланий покупателя или арендатора.

Большое значение имеет и выгодное соседство. Так, становится нормой открывать в бизнес-центрах отделения банков, кафе, рестораны, фитнес-залы и т.д. Они не только позволяют эффективно задействовать помещения - особенно на первом этаже, но и повышают привлекательность объекта. Чем больше возможностей предоставляет офисный объект, тем выше шансы на его скорейшее заполнение.

О пользе испытаний
«Штиль» на рынке офисной недвижимости может продлиться еще несколько месяцев. Ближе к концу года, как ожидается, рынок начнет восстанавливаться, спрос слегка возрастет. Многое, конечно, будет зависеть от темпов развития экономики страны, валютно-финансовой сферы и инвестиционного климата. Ведь чем лучше будет чувствовать себя бизнес, тем быстрее будет восстанавливаться рынок офисной недвижимости.

На рынке станет больше «бумажных» проектов: многие застройщики будут либо отказываться от строительства новых объектов, либо переносить сроки их возведения. Причины просты: дольщиков сейчас им не привлечь, а кредитные ресурсы могут оказаться неподъемными. Поэтому новые проекты, вероятнее всего, будут отложены до лучших времен.

В то же время уже возводимые бизнес-центры будут доведены до логического конца. Их владельцы не заинтересованы останавливать строительство, поскольку это приведет к еще большим расходам и сделает практически невозможной задачу заполнения объектов в будущем. В то же время ввод их в эксплуатацию может затянуться по различным причинам: как объективным (нерасторопность подрядчиков, согласование нюансов с городскими властями, пересмотр проектов), так и субъективным (нежелание открываться с высоким уровнем вакантности). Но все это уже было характерно для рынка и раньше, так что едва ли для кого-то станет большим сюрпризом.

В ближайшие годы рынок преобразится количественно и качественно. Изменения уже проникают во все его сегменты. То, что еще вчера казалось модным веянием, сегодня воспринимается как неотъемлемый атрибут офисного объекта. Опасаться этого не стоит: от повышения требований к бизнес-центрам выиграют как арендаторы, так и собственники - это позволит «закалить» девелоперский бизнес. Лучший совет в текущей ситуации - строить на совесть, чтобы и через полвека объект не потерял своей актуальности.

{jcomments on}