Елена ПАРУНКОВА

Устойчивая привязка арендных платежей к евро усугубляет и без того непростую ситуацию с инвестиционной привлекательностью проектов в сфере недвижимости.

недвижимость

При снижении кросс-курса EUR/USD на 7-8% годовая доходность инвестиций в офисном и складском сегментах коммерческой недвижимости может снизиться на 1%, в торговом - до 2,5%. При этом коэффициент покрытия, отражающий способность проекта погашать задолженность, сократится на 0,26-0,30 и 0,30-0,40 соответственно. Такие расчеты озвучили представители консалтингового агентства Colliers international на недавней пресс-конференции в Минске.

Данное обстоятельство наряду с дальнейшими скачками валют, может стать серьезным барьером для входа новых инвесторов на белорусский рынок. Январь 2015 г. - тому подтверждение. По многим уже стартовавшим объектам финансирование урезано, а по некоторым и вовсе прекращено.

С июня 2014 г. на рынке Forex евро подешевел к доллару примерно на 5,5%, на эту же сумму сократились и долларовые поступления арендодателей (без учета начавшегося снижения арендных ставок).

Директор по исследованиям и консалтингу Colliers international Денис Четвериков полагает, что, возможно, пришло время девелоперам отказаться от привязки к евро, как это уже сделали в России и Украине, тем более что для реализации проектов в основном привлекаются долларовые кредиты. Зато привязка к доллару - напротив позволит свободней вздохнуть всем: и инвесторам, и банкирам, и арендаторам, так как существенно снизятся риски. А их сегодня немало.

Резко увеличившееся предложение торговых площадей, в частности, в Минске, усложнило заполнение крупных торговых центров и вызвало снижение арендных ставок. Негатива добавили установление в январе-феврале т.г. жестких ограничений в сфере ценообразования и принятие ряда репрессивных мер со стороны Минторга (штрафов, приостановления деятельности некоторых торговых организаций, в том числе крупных белорусских интернет-площадок). На таком фоне торговые сети начали сужать свой сегмент в белорусском ритейле.

Новые торговые операторы из числа международных не спешат в Беларусь, а те, кто еще в декабре 2014 г. планировали выход на наш рынок, приостановили процесс на неопределенное время. Представители мировых брендов откровенно не понимают, зачем им наша республика, если здесь их могут обязать продавать, например, белорусскую одежду или обувь, даже если они специализируются на других товарных группах.

Иностранным операторам непонятен в целом принцип регулирования в Беларуси, отметил Д.Четвериков. В том числе данное обстоятельство, по оценкам западных инвесторов, определяет крайне высокий страновой риск. Поэтому  они к нам не спешат, их в основном замещают инвесторы из России и стран Востока, не столь чувствительные к административным ограничениям.
Девелоперам офисной и торговой недвижимости нужно спешно менять стратегию работы. Возможно, стоит внимательней присмотреться к регионам, где рынок еще далек от насыщения, а также быть более сговорчивыми с действующими арендаторами (применять гибкую политику ставок, создавать дополнительные комфортные условия).

Профессиональные участники рынка всерьез опасаются повторения кризиса 2011 г. Сильнее всего тогда пострадала складская недвижимость, по которой ставки упали на 20%, на 10% подешевела аренда офисных помещений. Чтобы вернуться к прежним ставкам и оборотам, понадобилось два года. Что будет сейчас - никто не берется загадывать.

{jcomments on}