fbpx

Наталья КОРЖ

В последнее время в белорусской столице начали возводить много офисной и торговой недвижимости. Не обрушит ли вал предложений рынок? Ситуацию мы попросили оценить начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрея АСТРЕЙКО.

- Объем строительства не столь большой, чтобы преувеличивать его значение. При условии сохранения поступательного развития экономики все новые площади будут востребованы рынком. За 2014 г. в сегменте офисной недвижимости прирост площадей ожидается на уровне 156 тыс. м2. Площади торговых центров за текущий год увеличатся на 120 тыс. м2, что сопоставимо с прошлогодним значением.

- А что происходит со спросом?

- Мы отслеживаем только обеспеченный спрос, выражающийся в заключаемых сделках с объектами недвижимости, отделяя заявки, вызванные ротацией арендаторов. И здесь значение имеют объемы ввода новых площадей, а также, по какой схеме они строились. Согласно нашим оценкам, объем поглощения современных офисных площадей в аренду в наиболее востребованном на сегодня классе В составил в I полугодии 30-35 тыс. м2.

- Давайте подробнее остановимся на реализации новых проектов.

- В Минске возводится около 40 бизнес-центров офисной площадью более 334 тыс. м2. Из этого числа 31 - на принципах долевого строительства. Но если в течение 2013 г. появилось предложение по 13 новым объектам реализуемым с привлечением средств дольщиков, то в 2014 г. - только 4.

Постепенный уход от долевого строительства офисной и торговой недвижимости - естественный путь развития рынка. Особенно это касается крупных торговых центров, где вопросы управления являются краеугольным камнем успешности всего объекта, а значит, и размещаемых в нем операторов. (Управлять центром при большом количестве собственников сложно.)
На рынке присутствуют торговые объекты долевого строительства, к участию в строительстве которых инвесторы были привлечены ранее. В 2014-2015 гг. ожидаются к сдаче 4 таких объекта с общей площадью более 5000 м2 каждый, еще 4 будут сданы после 2015 г.

- Можно ли сказать, что в ближайшее время практика долевого строительства коммерческих объектов изживет себя?

- Думаю, нет. По крайней мере - в сегменте офисной недвижимости, где последствия дробления права собственности отражаются не столь критично, как в торговой. Но тенденция сокращения доли таких проектов сохранится. В настоящее же время для многих застройщиков привлечение соинвесторов в проекты остается вынужденной мерой в отсутствие других приемлемых источников финансирования при недостаточном объеме собственных средств.

Ценовое распределение заявленного спроса на офисные помещения в аренду

- Если рынок долевого строительства будет сужаться, останутся ли возможности доходного инвестирования для небольших инвесторов, желающих вложить деньги в коммерческую недвижимость?

- Возможности останутся, но изменятся условия. Если ранее даже типовые объекты давали неплохую доходность инвестору, то сейчас рынку необходимо качество и индивидуальный подход по разумным ценам. Кроме того, сейчас активно растет рынок встроенных в жилые дома торговых и административно-торговых помещений. Доходность таких вложений также имеет хорошие прогнозы, но здесь успешность инвестиций будет зависеть от месторасположения в еще большей степени, чем при приобретении помещений в офисном или торговом центре.

Основная причина в том, что такие помещения в жилых домах, как правило, не создают общую зону притяжения и, соответственно, не формируется дополнительный трафик посещений.

 Цена долевого строительства 1кв.м в бизнес-центрах г.Минска

- На какую доходность сегодня может рассчитывать инвестор?

- У различных участников рынка она сильно различается и во многом зависит от умения найти хороший объект с точки зрения вложения средств. Расчеты на основе общих данных по офисным площадям класса В показали в 2013 г. доходность 17,9% годовых с учетом уплаты основных налогов и изменения стоимости актива. Офисы класса С - 16,3%. Доходность объектов в текущем году больше за счет более высоких темпов роста стоимости квадратного метра. Но, повторюсь, средние цифры могут быть лишь ориентиром, позволяющим сделать выводы о тенденциях. Расчет ожидаемой доходности инвестиций нужно делать всегда по каждому объекту.

Динамика цен на офисные помещения на вторичном рынке

- Сформулируйте, пожалуйста, тенденции на рынке офисной недвижимости.

- Помимо роста предложения необходимо отметить повышение качества объектов. Застройщики где-то идут в ногу, а где-то даже опережают требования будущих арендаторов. Последние, к слову, стали более избирательны и больше внимания уделяют комфорту. Наличие хорошей вентиляции, достаточность естественного освещения, удобной парковки и организации питания сотрудников - все это принимается во внимание и учитывается в цене, которую арендаторы готовы платить. И дело вовсе не в искренней любви к персоналу, а скорее в дополнительной выгоде, которую арендатор способен извлечь из правильной организации своих бизнес-процессов.

К концу 2014 г. мы ожидаем, что доля вакантных площадей несколько возрастет за счет ввода в строй новых бизнес-центров. Это вынудит часть собственников активнее работать на предупреждение негативных для них последствий. И вопрос здесь не всегда упирается в арендную ставку. В целом на рынке ожидается сохранение текущего уровня активности арендаторов и усиление конкуренции между арендодателями. Также можно рассчитывать на дальнейшую стабилизацию цен и ставок на офисную недвижимость современного формата.

Перспективные объемы рынка офисных площадей в бизнес-центрах г.Минска

- Что можно сказать о тенденциях на рынке торговой недвижимости?

- В данном сегменте небольшое проседание средней ставки аренды было лишь в I квартале, сейчас она снова на уровне 34 евро/м2 в торговых центрах площадью более 5000 м2. Стабильной остается и вакантность в наиболее востребованных торговых центрах - на уровне 3-5%. Однако стоит отметить возросший уровень ротации операторов. Последнее было вполне ожидаемо в связи с увеличением количества объектов на рынке. Сказалось и появление новых площадей для переезда в более перспективные с точки зрения операторов объекты и, порой, неоправданно большие ожидания относительно потоков в торговых центрах в первое время их эксплуатации.

Средние цены строительства и покупки 1кв.м в торговых центрах г.Минска, долл.

В Минске общей тенденцией является развитие двух основных направлений: крупные торгово-развлекательные центры и районные торговые центры. Первые - интересны своими операторами, а также центрами развлечения. Вторые - созданием удобной среды для жителей спальных районов. Востребованы оба формата, а темпы их развития и будут определять будущие тенденции рынка.

Средние ставки арендной платы в торговых центрах г.Минска, EUR/кв.м/мес. с учетом НДС

Кроме того, чувствуется нехватка новых для белорусского рынка иностранных операторов. При невосполнении спроса с их стороны в среднесрочной перспективе самые крупные торговые центры рискуют оказаться в щекотливой ситуации с большим объемом вакантных площадей.
Со стороны спроса определяющей является тенденция развития института франчайзинга. Прямых выходов крупных международных ритейлеров пока не так много, как хотелось бы и управляющим торговых центров, и жителям, и гостям столицы.

Текущий и перспективный объемы предложения арендопригодных площадей в объектах крупноформатной торговли

Пожалуй, радует активное развитие операторов продаж товаров для детей, а также мебельных центров. И в первом, и во втором случае активно ведут себя как крупные сетевые операторы, так и небольшие частные компании, имеющие одну-две точки продаж.

{jcomments on} 

Почем метры?
Note NAN 0 votes