Вячеслав ВОЛОТОВСКИЙ
В бизнесе после завершения стадии первоначального накопления капитала, как правило, начинается стадия инвестирования свободных средств. Многие в качестве объекта их вложений выбирают именно недвижимость. Но если основной профиль деятельности инвестора не связан с данной сферой, ему объективно сложно разобраться в многочисленный нюансах стройки. Принять правильное инвестиционное решение помогают профессиональные девелоперы. Один из них - директор СООО «ИНФОРЕАЛТ» Ирина РОНДЕЛЬ - занимается недвижимостью с 1992 г.
- Ирина Раулевна, пожалуйста, оцените в общем инвестиционную привлекательность белорусской недвижимости.
- Она достаточно высока. Составляющие этой привлекательности - в открытости рынка, его несформированности, стремлении к развитию, предсказуемом диапазоне рисков. Даже если сегодня инвестор потерял в цене - завтра она опять подскочит. В начале 90-х однокомнатная квартира в Минске в районе Комсомольского озера стоила 4 тыс. долл., а снять ее в аренду можно было за 30 долл. в месяц. За 22 года цены выросли в 10 раз! В 2002 г. максимальная цена за офисные площади в бизнес-центрах столицы не превышала 450 долл./м2.
Мы тогда проводили конкурс на эскизный проект бизнес-центра с перепрофилированием незавершенного строительством инженерно-лабораторного корпуса завода средств автоматизации по ул.Лещинского-8А (сейчас это SKY TOWERS). Как девелоперы, 12 лет назад мы пришли к выводу о преждевременности освоения этого сложного объекта: на тот момент себестоимость квадратного метра достройки равнялась цене продажи. Однако уже в 2008 г. максимальные цены на офисные площади в бизнес-центре Фрунзенского района достигли 3600 долл./м2. Впоследствии они снизились до 2600 долл./м2, однако и такой их уровень обеспечивает значительную капитализацию вложений инвесторов.
11 марта в Минске состоялся аукцион, на котором цена за земельный участок со сносом под строительство жилого дома по ул. Гастелло поднялась в 20 раз от заявленной, достигнув 42 млрд. руб. за 0,9 га, что составляет в эквиваленте 4,76 млн. долл. за 1 га. Добавим стоимость сноса трех двухэтажных жилых домов, т.е. еще плюс примерно 3 млн. долл. Беспрецедентная цена для белорусской столицы. Причем на этот лот претендовало 7 застройщиков. Вот и ответ на ваш вопрос.
В нашей стране полноценно работают факторы привлекательности инвестирования в недвижимость: это сохранность инвестиций (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее), возможность использовать собственность в качестве кредитного залога, получить доход от эксплуатации недвижимости, использовать ее на различные цели и т.д.
- Как вы оцениваете насыщенность рынка по видам коммерческой недвижимости: жилым, торговым, развлекательным и административно-офисным зданиям?
- Рынок торговых и административных объектов перенасыщен, тогда как офисной и развлекательной недвижимости, не говоря о жилой, - в Минске недостаточно.
Для более полного удовлетворения потребностей населения необходимо перераспределить торговые объекты. Сейчас ими переполнены торговые центры, а вот в зоне жилой застройки не хватает малых специализированных магазинов.
В офисном сегменте не удовлетворены потребности в небольших помещениях для малого и среднего бизнеса площадью до 70 м2, зато большие помещения по 300-400 м2 и более пустуют. Не спасает ситуацию множество административных зданий бывших советских институтов и учреждений, так как они находятся в плачевном состоянии и нуждаются в капремонте.
Таким образом, инвесторам выгодно вкладывать средства в объекты в центре Минска, вблизи транспортных развязок. Надежны инвестиции в жилье, перспективны - в офисы малых площадей от 10 до 30 м2, а также торговые помещения площадью 50-100 м2 и складские помещения любых размеров.
Большим спросом пользуются офисные и торговые помещения в центре столицы площадью от 30 до 70 м2, приспособленные под туристические агентства, небольшие магазины, SPA-салоны, кафе и рестораны до 150-200 м2.
- Какие факторы являются главенствующими для экономики проектов?
- В основе - желание инвестора действовать, терпение, осознание сложности и длительности процесса. Здесь необходимо доверие: к стабильному миру и порядку, позитивному развитию экономики, социальным предпосылкам. Да, у нас страна рискованного земледелия, в это понятие я включаю и работу с недвижимостью. Вместе с тем в девелопменте риски значительно ниже, чем, скажем, в торговой сфере.
Главенствующий фактор - качество недвижимости. Строительство добротного объекта, даже если не оправдает ожидания инвестора в обозначенные сроки, восполнит их стабильным доходом.
Спрос - несомненно. Грамотно разобраться и сориентироваться в тенденциях рынка - задача предварительного этапа проекта, к которому мы - девелоперы - относимся с особым вниманием.
Немаловажно наличие профессиональной команды, способной вести качественную работу на всех стадиях и этапах: предпроектного анализа, проектирования, согласований, строительства, реализации, эксплуатации и управления недвижимостью.
Затраты на строительство, а тем более на эксплуатацию - вопросы культуры бизнеса. Обратитесь к специалистам или хотя бы консультантам - и эти вопросы перестанут вас волновать так же, как покупка канцтоваров или уборка офиса.
Для достижения успеха каждый должен заниматься своим делом. Не секрет, что профессиональный девелопмент экономит в среднем до 30% вложений инвестора. В нашей практике (в случае с домом на ул.Академической) экономия достигла 75%. Грамотное проведение подготовительных работ по освоению территории бизнес-центра по ул.Лещинского сократило издержки инвестора в 26 раз! 
Какова стоимость обслуживания действующих бизнес-центров? Для ориентира: наш бизнес-центр на ул.Пономаренко обходится пользователям в 1-1,5 долл./м2 ежемесячно.
В целом на экономику проектов коммерческой недвижимости влияет множество факторов: конъюнктура рынка, финансовое состояние страны, вторичный рынок недвижимости, строительные технологии, мобильность законодательной базы.
И еще совет из личного опыта. Помогите другим, проведите благотворительную акцию - уверенней себя почувствуете. Мы стали помогать детям-сиротам, детским домам, приютам - и удача нашла нас.
- В Минске практически не осталось чистых площадок под строительство, в основном предлагают что-то под снос, а это увеличивает затраты. Как складывается экономика подобных объектов и насколько они интересны для девелоперов?
- Чистых площадок в городе и не может быть. Данное обстоятельство не критично. Сейчас инвестиционный климат намного лучше, чем 10 лет назад. Тогда застройщики должны были оплачивать инфраструктуру и нормы сноса до 12-16%. Теперь при участии в аукционе вы имеете: во-первых, равные права и доступ к любому интересующему участку или объекту, во-вторых, возможность заранее рассчитать предстоящие затраты, сопоставляя их с планами и возможностями.
Как сложится экономика для инвестора? На этот вопрос опять-таки ответит девелопер. В каждом случае по-своему. Снос, отселение - тоже не катастрофа. В этих вопросах у нас большой опыт. Многое зависит от умения договориться с людьми.
В 2004 г. граждане многочисленными жалобами в различные инстанции пытались не допустить строительство 18-этажного жилого дома на пр. Правды. До нас они уже не дали построиться на этой площадке трем застройщикам. Пришлось провести серьезную разъяснительную работу. Даже пригласили батюшку, чтобы тот освятил котлован и фундамент. Его совет я применяю до сих пор: «Терпеливо разъясняйте». Люди услышали нас, осознав свою выгоду. Многие в нашем доме построили для себя и своих детей новые современные квартиры - почти половина дольщиков имела прописку по соседству.
- Благоприятно ли в целом наше законодательство для разного рода проектов коммерческой недвижимости?
- С законодательством дела обстоят неплохо. А вот с практикой его применения, к сожалению, хуже. Наше предприятие три года искало интересные объекты для работы. Все обращения в район и город оказались безрезультатны. Повезло только с аукционом, причем уже во второй раз. Например, в 2003 г. мы купили у МАПИДа «незавершенку» - административный корпус общей площадью 12700 м2 и перестроили в бизнес-центр. Гордимся этим проектом!
Вообще в нашем девелоперском портфеле реализованных объектов значительно больше, чем нереализованных. Так что работать можно. 
- Нет четкого определения понятия девелопер. Каково оно в вашем понимании?
- Почему же нет? Сошлюсь на учебное пособие доктора экономических наук, ректора Санкт-Петербургского института недвижимости С.Н.Максимова, изданное в 2003 г. Там все четко расписано.
Девелопмент - актуальное качественное преобразование недвижимости, оптимальное для данного городского контекста и обеспечивающее возрастание ее стоимости. Возникает как способ разрешения противоречий между растущими потребностями общества и несоответствием существующих качественных характеристик недвижимости.
Я отношусь к специалистам, которые считают девелопмент искусством. Во-первых, это созидание, во-вторых - творческое развитие, в-третьих - любовь к своему делу (без нее не будет творческого задора).
Чтобы превратить убыточный проект в прибыльный, помимо многогранного профессионального опыта нужно иметь терпение, упорство, веру и стойкий иммунитет к проблемам.
Девелопер может выступать в трех ипостасях: консультант, застройщик и инициатор проекта, а также девелопер в чистом виде, решающий комплекс задач по созданию объекта недвижимости под цели заказчика.
- Насколько востребованы сегодня услуги девелопера-консультанта и девелопера-посредника со стороны инвестора, застройщика, заказчика и подрядчика?
- Наши услуги востребованы всеми из упомянутых субъектов, ведь без них у различных игроков на рынке недвижимости резко возрастают риски.
Например, когда застройщик заказывает проектировщику объект, не прибегая к услугам девелопера, то получает продукт архитектора. Неучтенными, в частности, остаются маркетинговые факторы, не входящие в круг профессиональных обязанностей архитектора. А ведь на этом этапе определяются основные пространственные и планировочные параметры проекта, которые впоследствии либо приносят доход, либо увеличивают затраты (если они нерациональны и не соответствуют запросам рынка).
Порой, слепо следуя советам риелторов, застройщики заказывают проектировщикам продукт, который за время строительства успевает морально устареть вследствие изменчивости рынка.
Проблема в том, что у каждого звена в строительной цепи свои задачи: у архитектора - построить красивое здание (что не всегда может быть оправданно с точки зрения маркетинга), у инвестора - получить максимум экономической отдачи с минимальными рисками, у кредитной организации, подрядчика и риелтора - заработать, у покупателя - приобрести качественный продукт по разумной цене, у чиновника - согласовать проект, приняв на себя минимальную ответственность. Соответственно инвестор должен гибко свести воедино интересы всех сторон.
Здесь также следует определить различия между девелопером и застройщиком. Застройщик действует только в собственных интересах и самостоятельно несет все финансовые риски. Девелопер может действовать в интересах застройщика, инвесторов, отраслевого заказчика. Девелопер - фактически адвокат застройщика.
Инвестиционные проекты, как правило, долгосрочны. А поскольку требования рынка и законодательства постоянно меняются, задача девелопера - в постоянной координации всех участников процесса, адаптации спроса и предложения к новым условиям и социально-экономической ситуации.
Строительство недвижимости без учета калейдоскопа факторов приносит разочарование всем сторонам. Впоследствии такую недвижимость приходится «лечить» редевелопментом, что сопряжено с дополнительными финансовыми и временными затратами.
- Какими критериями отбора руководствуетесь, беря в работу тот или иной объект?
- В основе три фактора: место, место и еще раз место. Это наш критерий для собственных объектов. Профиль СООО «ИНФОРЕАЛТ» - бизнес-центры, а также многоэтажные жилые дома в Минске и окрестностях. Заказы мы принимаем любые, приветствуем оплачиваемые.
С учетом градостроительных, экономических и социальных предпосылок определяем качественные параметры объектов на каждом участке. Естественно, прогнозируем рентабельность проекта. 
- Вероятно, с разными партнерами доводилось работать… И не всегда взаимоотношения легко выстраиваются.
- Партнеры и заказчики бывают хорошие и разные. Хорошие - становятся постоянными, а разным - мы благодарны за опыт. Если жизнь бьет, значит, где-то допущена ошибка. Много работы приходится делать бесплатно, но так мы «покупаем» опыт. Далеко не все измеряется деньгами: я горжусь нашими работами - недвижимостью, построенной с профессиональной помощью нашей команды.
Это чувство можно сравнить только с рождением ребенка: мои объекты - это мои дети!
- Каковы дальнейшие планы «ИНФОРЕАЛТ» в сфере девелопмента?
- Летом 2013 г. наше предприятие приобрело на аукционе право проектирования и строительства «Многофункционального общественного центра» в квартале Кропоткина - В.Хоружей - Червякова - Машерова на территории бывшего Минского фарфорового завода площадью 4,29 га.
Мы разработали более десяти вариантов архитектурно-планировочной организации территории и предложили Комитету архитектуры и Минскому горисполкому три из них. Нами предусмотрено строительство двух бизнес-центров, многоэтажных жилых домов, объектов оздоровительного и развлекательного назначения, подземных паркингов, бульваров.
Площадка сложная: в соответствии с Генеральным планом Минска предстоит провести трансформацию производственной зоны в общественную с полным сносом бывшего фарфорового завода, реконструкцией транспортной и пешеходной сетей. Возможно, даже построим социальные объекты, не предусмотренные условиями аукциона. Необходимо будет решить большое количество разного рода задач - градостроительных, транспортных, административных, инженерных, экологических и др. Только площадь девяти сносимых цехов составляет 23,3 тыс. м2, а их объем - 215,6 тыс. м3.
Магистральные сети с подземным коллектором реки Переспа (треть участка), рассекающие центральную зону участка и не подлежащие застройке, предлагается использовать для создания ландшафтно-пешеходной оси в виде искусственно террасированных склонов «сухого русла» подземной реки с насыщением рекреационными объектами.
Многофункциональный общественно-жилой комплекс планируется разместить на четырех двухэтажных платформах-стилобатах, дополненных. объектами для комфортной жизни, работы и досуга. При этом диверсификация рисков при строительстве объектов разного функционального назначения гарантирует более стабильный показатель доходности проекта в целом.
Надеемся, что благодаря нашим стараниям на руинах бывшего Минского фарфорового завода поднимется и расцветет современный город-сад!
СООО «ИНФОРЕАЛТ»
Минск, ул. Пономаренко, 35а-306
тел./факс: +375-17-207-19-43
e-mail: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
www.inforealt.com
{jcomments on}