Евгений КОРШУН
Успех проекта во многом зависит от правильности расчетов, а они в свою очередь - от знания и понимания рынка. Что нужно учитывать в первом случае и какова сейчас ценовая конъюнктура - об этом беседуем с директором брокерского департамента по Беларуси международной консалтинговой компании Colliers International Андреем АЛЁШКИНЫМ.
- Андрей, чтобы оценить объем инвестиций и горизонт их окупаемости, нужно знать хотя бы примерные ориентиры по себестоимости 1 м2 коммерческой недвижимости. Можете ли вы назвать эти цифры?
- Нет одинаковых проектов, идентичных по себестоимости. Это относится не только к рынку коммерческой недвижимости: возьмите жилье КПД типовых потребительских качеств, казалось бы откуда разница? Но на практике себестоимость домов, например, в городах-спутниках оказалась выше, чем в Минске, хотя все ждали обратного.
Тем не менее, можно обозначить некие усредненные, «типовые» цифры, исходя из практики возведения коммерческой недвижимости в Беларуси. Приведем их без учета НДС. По бизнес-центрам ориентироваться необходимо на 1000-1400 долл./м2 в зависимости от качества объекта, по торгово-развлекательной недвижимости - от 800 долл./м2, если это коробка в панельном исполнении (например, супер- или гипермаркет с прикассовой зоной), и до 1300-1600 при строительстве капитального многоуровневого ТРЦ.
- Коммерческий успех также зависит от востребованности тех или иных объектов. Пожалуйста, оцените насыщенность предложения и конкуренцию по разным сегментам ранка. Есть ли где-то незаполненные ниши?
- Сейчас, например, по Минску сложно говорить о каком-либо дефиците, особенно если брать во внимание количество реализуемых проектов. Что касается сегмента отелей, то тут даже просматривается риск перенасыщения рынка (если не удастся увеличить поток постояльцев). Хотя объективно оценить ситуацию можно будет только после проведения чемпионата мира по хоккею и когда на проектные мощности выйдет основная масса строящихся отелей, т.е. не ранее 2016 г. Однако, в некоторых регионах Беларуси гостиничный сегмент вообще не развивается.
На периферии (даже в областных центрах) недостаточно представлена и не развивается должными темпами офисная недвижимость. Объекты, которые соответствуют статусу бизнес-центра, в республике на пальцах можно пересчитать. Справедливости ради отмечу, что и потребитель таких объектов еще не везде «вырос», но все меняется.
Пока не заполнен сегмент современной складской логистики. Правда, и тут спрос во многом зависит от расположения объекта, наличия дорожно-транспортной инфраструктуры и т.п.
- Для инвестора также важно оценить будущие эксплуатационные расходы. Каковы они для разного рода коммерческой недвижимости?
- Опять-таки многое зависит от объекта, его начинки, этажности, наличия вертикальных связей (лифты, эскалаторы и т.п.). Для торговых центров расходы могут серьезно отличаться в зависимости от того, есть ли паркинг (подземный он или многоуровневый), из какого материала выполнен фасад (много криволинейных и стеклянных форм) и т.д. Если брать некие усредненные цифры, то для офисных объектов без НДС они составляют 1-3,5 евро/м2, торговых - 3-5, складских - 0,5-2 евро/м2.
Здесь я бы добавил, что в мировой практике принято, чтобы арендатор помимо арендной платы оплачивал и эксплуатационные расходы. Так что при таком подходе они не имеют принципиального значения для инвестора и не увеличивают период окупаемости вложенных в недвижимость средств. Впрочем, это не означает, что собственникам объектов не следует заботиться о разумной оптимизации эксплуатационных издержек, так как она напрямую определяет ценовую конкурентоспособность объекта. Добиться экономии можно, например, воспользовавшись услугами профессиональной управляющей компании, которая за счет обслуживания сразу нескольких объектов снижает удельные расходы по каждому в отдельности.
- Оцените, пожалуйста, ценовую конъюнктуру коммерческой недвижимости. Что закладывать инвесторам в расчеты для определения будущих доходов?
- Для складских помещений ставки арендной платы в 2013 г. выросли, заметим, как и в 2012 г., подтвердив период стабилизации после кризисного 2011 г. Более того, благодаря высокому и порой неудовлетворенному спросу на качественные складские помещения арендные ставки достигли 10-12,5 евро/м2, что сопоставимо с офисными помещениями. Были прецеденты предложения складских площадей и за 14,5 евро/м2, но такой уровень все-таки нетипичный.
Поскольку ожидаемый в 2014 г. ввод новых складских объектов не в состоянии удовлетворить спрос, мы не просматриваем возможности снижения ставок, впрочем, и ожидать их дальнейшего роста, на наш взгляд, тоже не стоит. Современная складская логистика призвана снижать издержки производителей и дистрибьюторов, тогда как дальнейший рост цен не позволит реализовать данную функцию. При повышении ставок может сложиться ситуация, когда на фоне высокого неудовлетворенного спроса арендаторы будут отказываться от объектов, сокращать размеры арендуемых помещений или участятся случаи ротации арендаторов. Собственникам складов мы рекомендуем проявлять гибкость и осторожность при формировании ценовой политики, поскольку желание извлечь максимальную сиюминутную выгоду может обернуться для них негативом.
Конъюнктура стимулирует развитие аутсорсинга в сегменте складской логистики. Специализированные логистические компании в состоянии позволить аренду и по максимальным ставкам, если это качественный объект, расположенный в «проходном», привлекательном для клиентов месте. Расходы по аренде в таком случае успешно компенсируются за счет большой оборачиваемости на услугах по ответственному хранению. Извлечь выгоду из логистического аутсорсинга могут и заказчики. Даже если в расчете на 1 м2 им придется заплатить больше, оплачиваться будет только реальное паллетоместо и за определенный срок пребывания груза на складе, что в итоге сократит совокупные издержки на хранение.
В торговой недвижимости рост ставок арендной платы наблюдался прежде всего в I полугодии 2013 г., особенно в объектах, попадающих под действие Указа от 29.03.2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом». Напомню, с 1.04.2013 г. базовая арендная величина, от которой отталкиваются при формировании ставок, выросла с 54 тыс. до 86 тыс. руб. До IV квартала 2013 г. на фоне относительно стабильного курса рубля к евро ставки в данных объектах выросли и в пересчете на европейскую валюту. А вот в торговых центрах частной формы собственности, где основное удорожание произошло еще в 2012 г., в прошлом году цены остались относительно стабильными.
| Ставки арендной платы в торговой недвижимости Минска в 2013 г., евро/м2 в мес., без НДС, по данным Colliers International | |
| Площадь, м2 | Ставки арендной платы |
| До 50 | 40 - 100 |
| 50 -100 | 25 - 50 |
| 100 - 500 | 10 - 40 |
| Свыше 500 | 7 - 19 |
Исключение составили маленькие помещения, т.н. «островки», за которые арендаторы готовы платить значительно больше, чем в среднем по рынку, особенно в «праймовых» торговых центрах. Следует отметить, что и в Минске, и в целом по Беларуси до недавнего времени были только единичные предложения по размещению таких торговых объектов. В то же время их популярность начала расти среди розничного бизнеса, соответственно конкуренция за возможность размещения «островков» в современных торговых центрах с большим потоком покупателей тоже усилилась, что потянуло ставки вверх.
В 2013 г. произошел некоторый рост ставок арендной платы в сегменте офисной недвижимости. В основном он также наблюдался в I полугодии, на офисы классов В1 и В2. Причиной стал как возросший спрос на фоне ограниченного предложения, так и косвенное влияние удорожания арендной платы на офисы класса С.
Впрочем, нельзя сказать, что рост ставок имел повсеместный характер. Во многих объектах предложение по ценам сохранялось на прежнем уровне. Не был отмечен и повсеместный пересмотр условий ранее заключенных договоров. В результате увеличилась разбежка между нижним и верхним уровнями ставок для офисов определенного класса.
Наиболее стабильной оказалась конъюнктура в классе А, так как размер арендной платы там уже достиг потолка платежеспособного спроса. В целом реакция потребителей показала, что рынок не готов к дельнейшему росту цен. Помещения одного класса, предлагаемые в верхнем ценовом диапазоне, имеют более длительный период экспозиции. Для многих потенциальных арендаторов величина арендной платы более принципиальна, чем некие функциональные преимущества офиса перед альтернативными объектами.
| Динамика ставок арендной платы в офисной недвижимости Минска, евро/м2 в мес., без НДС, по данным Colliers International |
 |
Во II полугодии цены стабилизировались, но по мере приближения сроков ввода заявленных на 2014 г. объектов и началом формирования пула их арендаторов вновь обозначилась тенденция роста ставок первоначального предложения аренды. В первую очередь это коснулось объектов класса B1, в меньшей степени - B2. Кое-где ставки даже достигли 30-36 евро/м2 без НДС, что сопоставимо с классом A.
Тем не менее полагаем, что цены, которые сформируются на основе реального платежеспособного спроса, все же будут ниже. Арендаторы, как правило, принимают решение не спонтанно, а планируют арендные расходы, отталкиваясь от сложившейся конъюнктуры цен. В течение 2014 г. и арендаторам, и арендодателям придется искать компромисс, чтобы прийти к ценовому равновесию, как это происходило в ряде случаев в 2013 г.
Исходя из объема заявленных к вводу новых офисных площадей, есть все предпосылки для того, чтобы в 2014 г. рынок арендодателей трансформировался в рынок арендатора. Последний раз такая ситуация в Минске наблюдалась с конца 2008 г. до I половины 2010 г., когда на фоне мирового финансово-экономического кризиса в белорусской столице пришелся пик ввода новых спекулятивных офисных площадей. Затем конъюнктуру рынка вновь начали формировать арендодатели.
- Укажите «болевые точки» проектов коммерческой недвижимости. Как инвесторам избежать типичных ошибок?
- Прежде всего путем анализа следует определить наиболее подходящий земельный участок и вариант его наиболее эффективного использования. Для этого лучше обратиться к профессиональным консультантам. Далее необходимо разработать концепцию проекта и бизнес-план, которые помогут обозначить возможные финансовые показатели и принять решение: стоит инвестировать или нет. Только после этого нужно покупать участок или заключать договор (инвестиционный или аренды).
Не принимайте решение о начале проекта, ориентируясь только на информацию в СМИ, какой бы привлекательной она ни была. Особенно если вы новичок в этом бизнесе. Лучше обратитесь, например, к девелоперам, которые успели отметиться несколькими проектами или профессиональным консультантам по недвижимости. Это поможет избежать финансово неинтересных проектов с плохими показателями эффективности, в невостребованными потребителями.
{jcomments on}