Юлия ПАНКОВА, адвокат Минской областной коллегии адвокатов

Сделки - неотъемлемая часть нашей жизни, поэтому важно совершать и оформлять их грамотно. Особенно когда речь идет не о простой покупке в магазине, скрепленной привычным чеком, а о приобретении недвижимости. Основные правила, которых следует придерживаться в таких случаях, важны и для физического, и для юридического лица. Они помогут избежать ненужной нервотрепки и излишних материальных затрат.

Любые изменения, происходящие с недвижимым имуществом (его создание, смена собственника и т.д.), подлежат государственной регистрации. Поэтому каждому, кто решил приобрести, к примеру, капитальное строение или земельный участок, прежде всего необходимо уточнить, является ли его создание зарегистрированным. Согласно ст.220 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации. А в соответствии со ст.4 Закона от 22.07.2002 г. №133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» объектом государственной регистрации является, в числе прочего, создание недвижимого имущества. Словом, государственной регистрации подлежит создание любого недвижимого имущества. Применительно к капитальному строению важно помнить также о том, что до государственной регистрации его создания к нему применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого это капитальное строение создается.

Поэтому прежде всего необходимо проверить, является ли имущество созданным в юридическом смысле. Приведу реальный пример. Общество с ограниченной ответственностью приобрело на аукционе здание мастерской. Строительство здания было завершено еще в 1999 г. и оно фактически эксплуатировалось. Тем не менее его создание не было зарегистрировано. В итоге оказалось, что юридически ООО приобрело не капитальное здание, а строительные материалы.

Изначально обезопасить себя от подобных ситуаций поможет запрос в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Согласно ст.29 Закона №133-З любое лицо вправе получить информацию о существующих в момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества. Такая информация предоставляется в виде выписки из регистрационной книги. Из нее  можно узнать, занесено ли приобретаемое имущество в Единый государственный регистр, кто в данный момент является его собственником и.т.д.

Если имущество зарегистрировано, то юридически оно считается созданным, его можно покупать, продавать, дарить и отчуждать каким-либо иным способом. Если же недвижимое имущество не зарегистрировано в Едином государственном регистре, то потенциальный покупатель, к сожалению, не сможет произвести регистрацию самостоятельно, таК как на данный момент юридически к этому имуществу он отношения не имеет. В таком случае лучше всего обратиться к своему контрагенту, продавцу, и разъяснить ему ситуацию. Ведь регистрация создания недвижимого имущества, по сути, должна осуществляться лицом, которым или для которого данное имущество построено.

Сама процедура регистрации зависит от того, кем является собственник - юридическим или физическим лицом, а также от вида недвижимого имущества (капитальное строение, земельный участок, машино-место). Общее правило одно:  собственник должен обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, представив туда определенный пакет документов. Более подробно порядок регистрации изложен в Едином перечне административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее - Перечень), который утвержден постановлением Совмина от 17.02.2012 г. №156 и в Указе от 26.04.2010 г. №200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».

Когда все вопросы с регистрацией создания недвижимого имущества будут улажены, а договор купли-продажи подписан, необходимо убедиться в том, что верна сама форма договора. После его подписания покупателю также надлежит обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для того, чтобы:
а) зарегистрировать договор, который является основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество (в нашем случае - договор купли-продажи);
б) зарегистрировать в этом же агентстве переход права собственности на недвижимое имущество.

Все эти действия облагаются государственной пошлиной. После их проведения покупателю выдается свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации. И только с этого момента можно с полным основанием считать, что процедура успешно завершена.
Безусловно, из ситуации, в которой оказалось названное ООО , также есть выход. Однако порядок проведения регистрационной процедуры в данном случае довольно спорный и не исключено, что при ее осуществлении покупатель встретит массу препятствий. Ведь именно ему - покупателю придется доказывать свою позицию в суде и иных государственных органах, так как в приведенном выше случае он является кандидатом в правообладатели, т.е. субъектом регистрации.

Прежде всего необходимо просмотреть документы, относящиеся к зданию. Важно помнить, что здание не зарегистрировано и юридически приобретены строительные материалы, из которых оно построено. Поэтому процедуру регистрации придется проводить в отношении вновь создаваемого здания, даже если оно фактически эксплуатируется более 10 лет. Список документов, необходимых для государственной регистрации создания эксплуатируемого капитального строения, предусмотрен Перечнем (в частности, гл.17), а также Указом №200.
Просматривая документы на здание, следует искать такой документ, как акт приемки объекта в эксплуатацию. Он необходим для проведения процедуры регистрации. Если он есть, то можно обращаться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Если акта нет, то указанное агентство должно запросить выписку из решения местного исполнительного и распорядительного органа о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению. Выписка, по сути, заменяет акт приемки объекта в эксплуатацию. При наличии данного документа можно приступать к регистрации.
Проблема ООО была успешно решена в судебном процессе. Всем попавшим в подобную ситуацию хочется порекомендовать запастись терпением и, конечно же, своевременно обращаться за правовой поддержкой к специалисту.

{jcomments on}