Зинаида ЯНОВИЧ,
судья Хозяйственного суда Минской области

В процессе эксплуатации арендованного имущества, особенно если речь идет о недвижимости, неизбежно возникает необходимость проведения в нем изменений, которые могут быть инициированы самим арендатором (например, перепланировка помещения) или осуществлены под действием не зависящих от него причин (например, пожарная служба потребовала установить пожарную сигнализацию).

Два вида улучшений

Улучшения арендованного имущества бывают двух видов:
•    отделимые, которые могут быть отделены без вреда для арендованного имущества, производятся за счет арендатора и являются его собст­венностью;
•    неотделимые, которые не могут быть отделены, являются собственностью арендодателя, и тот имеет право на возмещение стоимости произведенных улучшений арендованного имущества.
В договоре аренды необходимо регламентировать порядок проведения неотделимых улучшений и получения документального согласия арендодателя - от этого зависит, кто понесет расходы.

В случае согласования своих дейст­вий с арендодателем арендатор имеет право требовать от него возмещения стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора, что регламентируется п.2 ст.594 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК). Если же улучшения произведены без такого согласия, то все затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению (п.3 ст.594 ГК).

Поменялся собственник…

Вместе с тем споры о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды порождают все новые вопросы, ответы на которые не так-то просто найти в законодательстве.
Известно, что отношения между арендатором и арендодателем регулируются гражданским законодательством и закрепляются в договоре аренды, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Однако такая передача не влечет для собственника ограничения его прав на это принадлежащее собственнику имущество: он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, совершать в отношении него любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п.2 ст.210 ГК). Следовательно, в продаже имущества, обремененного арендой, нет ничего противозаконного.

Рассмотрим пример из судебной практики. Арендатор обратился в хозяйственный суд М-ой области с исковым заявлением ко второму арендодателю о взыскании 6,4 млн. руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в соответст­вии с условиями договора от 01.10.2004г., заключенного между истцом и первым арендодателем.
По мнению истца, им соблюдены все условия, являющиеся правовым основанием для обращения в суд с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений: улучшения осуществлены им в отношении арендуемого недвижимого имущества за свой счет, являются неотделимыми, имеется согласие арендодателя на их производство, а договор аренды прекращен. В подтверждение своей позиции истец, ссылаясь на п.1 ст.588 ГК, также указал, что смена арендодателя не имеет в данном случае значения, поскольку в период с 2004 по 2011 г. во владении и пользовании арендатора находилось одно и то же недвижимое имущество. А ст.594 ГК предусмотрено, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, и не один из договоров аренды не предусматривал иного.

Представитель ответчика иск не признал. Согласно его доводам второй арендодатель не имеет никакого отношения к улучшениям арендованного имущества, произведенным ист­цом в 2004 и 2005 гг., на возмещение которых тот претендует. Ведь договор аренды, заключенный между истцом и первым арендодателем в 2004 г., прекратил свое действие 30.06.2007 г., после чего истец имел право обратиться за возмещением своих расходов к первому арендодателю. В обоснование возражений ответчик также указал, что между первым арендодателем и истцом было заключено несколько договоров аренды (в 2004, 2007 и 2009 гг.), в период действия последнего ответчик и стал новым собственником арендуемого имущества и стороной по договору - арендодателем, и в этот период истец указанных неотделимых улучшений арендованного имущества не производил. По мнению ответчика, в п. 6 договора от 2004г. стороны предусмотрели, что его действие определяется с даты подписания акта приема-передачи арендуемого объекта, который подписан 01.10.2004г., причем часть работ выполнялась истцом до заключения договора аренды, поэтому он не вправе требовать возмещения стоимости этих улучшений.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 11.01.2010 г. здание продано второму арендодателю (ответчику) и передано ему по акту приема-передачи.

Соглашением сторон от 03.04.2011 г. договор, заключенный в 2009 г., досрочно расторгнут. Арендуемое помещение передано второму арендодателю, являющемуся ответчиком по настоящему делу, по акту приема-передачи с примечанием «улучшения: двери металлические, роллеты электрические, датчики, пульт «Аларм» без представления оригиналов документов со стороны арендатора.

В исковом заявлении истец указал, что в письмах от 02.08 и 12.08.2004 г. он получил согласие арендодателя на производство ряда работ по улучшению арендуемого помещения, таких как демонтаж деревянных полов, демонтаж бетонных тумб под деревянными полами, насыпь подушки основания бетонных полов, заливка пола и рампы. Письмом от 14.09.2005 г. ист­цом было запрошено согласие на изготовление и установку навеса над рампой складской комнаты.

В материалах дела истцом были представлены договоры подряда на выполнение указанных работ от 12.08.2004 г. и 30.08.2005 г. Стоимость произведенных неотделимых улучшений в соответствии с расчетом истца составила 6,4 млн. руб.
31.01.2011 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом, однако она оставлена ответчиком без удовлетворения.

Что решил суд?

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд нашел заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Истец, заявляя требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных им в 2004 и 2005 гг., ссылается на договор аренды от 01.10.2004 г., заключенный истцом с первым арендодателем.
Однако второй арендодатель - унитарное предприятие «П» не является стороной указанного договора аренды, дополнительных соглашений к нему не заключало, не совершало никаких действий, которые повлекли или могли бы повлечь нарушение прав арендатора (истца). Таким образом, арендатор необоснованно заявил иск к ответчику.

 

{jcomments on}