Юлия ПАНКОВА, адвокат Минской областной специализированной юридической консультации №2 Минской областной коллегии адвокатов
Жилищное строительство, как правило, осуществляется в долевой форме. Средства массовой информации переполнены объявлениями о начинающемся строительстве и призывами поучаствовать в нем. При этом в подобных объявлениях рекламодатели красноречиво обещают строительство в кратчайшие сроки и без проблем. Тем не менее как общие, так и хозяйственные суды буквально завалены заявлениями, содержащими претензии, связанные именно со строительством жилья.
Причем трудности начинаются даже не с момента подписания договора строительства объекта, а гораздо раньше - на стадии выработки текста договора. Стороны предполагают, что использование типового договора оградит их от всех проблем, связанных со строительством. К сожалению, данное мнение ошибочно. Типовые договоры не могут предусмотреть цену каждого конкретного объекта, сроки его сдачи, а также права и обязанности сторон, возникающие в связи с конкретным процессом строительства. В результате условия, делающие договор действительным и заключенным, попросту отсутствуют. Как следствие каждый подобный документ может быть признан судом недействительным и, естественно, строительство не будет завершено.
Как же обезопасить себя, заключить правомерный, действительно работающий договор и сделать процесс строительства минимально болезненным?
В правоотношениях долевого строительства, как правило, участвуют две стороны: дольщик и застройщик. Дольщиком может быть как физическое (гражданин), так и юридическое (организация) лицо. Застройщик - это строительная организация, обеспечивающая за счет дольщика строительство жилого дома самостоятельно либо с привлечением третьих лиц в том случае, если определенные виды работ не могут быть выполнены самим застройщиком.
Правоотношения между дольщиком и застройщиком начинаются с заключения договора создания объекта долевого строительства. Но право на это возникает только при условии отсутствия у застройщика задолженностей перед налоговыми органами.
К сожалению, дольщикам об этом ничего неизвестно, так как сегодня не существует единого списка должников. Нет у них информации и о том, рассчитался ли застройщик с прежними дольщиками. Таким образом, нет никаких гарантий, что застройщиком не создана финансовая пирамида, в которой средства, выделенные на вновь начинаемое строительство, не пойдут на завершение строительства, начатого ранее. При этом схема подобных финансовых пирамид неоднократно использовалась недобросовестными застройщиками, и по данным фактам возбуждены уголовные дела. К тому же имели место случаи, когда на строительство одной и той же квартиры заключалось несколько договоров с разными дольщиками, даже не подозревающими о существовании друг друга. По данным фактам также возбуждались уголовные дела.
Тем не менее, принять определенные профилактические меры и получить дополнительную информацию о своем застройщике дольщик в состоянии. Для этого он может обратиться в Управление Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей с заявлением (запросом - для юридических лиц), о предоставлении сведений о застройщике. Из ответов, выдаваемых на такие заявления (запросы), можно почерпнуть ряд полезной информации, например, размер уставного фонда застройщика, какие виды деятельности он может осуществлять, на какие виды деятельности им получены специальные разрешения (лицензии), нет ли у него задолженности перед бюджетом, не ликвидирован ли он. Эти профилактические меры в определенной степени обезопасят дольщика на этапе заключения договора.
Существует четкий перечень условий, подлежащих обязательному включению в договор создания объекта долевого строительства. Они оговорены в п. 3 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. №396 (далее - Правила). Особо важными являются условия о сроке исполнения обязательства по договору и цене объекта долевого строительства. Их законодатель относит к категории существенных. Это значит, что при отсутствии данных условий договор будет считаться незаключенным и не повлечет правовых последствий. Поэтому остановимся ни них особо.
Как бы удивительно это ни звучало, но нередко договоры создания объекта долевого строительства не содержат дату начала строительства, а только расплывчатую формулировку: например, «срок строительства - 24 месяца».
Согласно ст. 192 Гражданского кодекса Республики Беларусь течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты, которой определено его начало. Таким образом, при отсутствии в договоре указания на дату начала течения срока, невозможно установить, когда же это срок истекает. Нельзя определить и срок исполнения обязательства и, следовательно, договор создания объекта долевого строительства будет считаться незаключенным ввиду отсутствия одного из существенных условий.
Необходимо также обратить внимание на то, что именно входит в понятие соблюдения срока. Прежде всего, составляющими данного понятия являются ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию, а также выдача дольщикам документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства, и ключей от жилых или нежилых помещений. Согласно п. 12 Правил данные документы и ключи застройщик обязан передать дольщику в течение месяца со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию. 
Бесспорно, строительство - процесс сложный и трудоемкий, в его ходе возникают непредвиденные обстоятельства. Однако срок, предусмотренный договором, может быть изменен только путем заключения между дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору создания объекта долевого строительства. При этом дольщик имеет полное право настаивать на завершении строительства в тот срок, который был предусмотрен первоначально.
Зачастую застройщик, присылая дольщику проект дополнительного соглашения, поясняет, что если тот не подпишет данный документ, то договор создания объекта долевого строительства будет расторгнут. Данная ситуация неправомерна. Следует понимать, что в обязательном порядке договор продлевается лишь в строго определенных законодательством случаях. Таковыми являются обстоятельства, которые не могут зависеть от воли сторон, т.е. не могут быть ими предвидены и подвержены их влиянию, например, стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт и др. Эти обстоятельства должны быть подтверждены решением суда или иных уполномоченных государственных органов.
Таким образом, необходимость проведения дополнительных работ не является основанием для обязательного продления срока создания объекта долевого строительства, так как выполнение работ и иных обязательств по договору - это обстоятельство, которое напрямую зависит от воли сторон.
Наряду со сроками существенной является цена объекта долевого строительства. Она является тем условием, без согласования которого договор создания объекта долевого строительства не может быть заключен.
Между тем нередко в договорах по долевому строительству конкретная цена отсутствует, а лишь определен порядок ее формирования, который непонятен гражданам и сложен в применении и понимании даже для специалистов.
Рассмотрим механизм ценообразования подробнее. Прежде всего, необходимо определить сущность понятия цены объекта долевого строительства.
Согласно п. 3 Правил, в нее входят:
- размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком. Это непосредственно те денежные средства, которые необходимо уплатить за проведение строительно-монтажных работ;
- затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, а также прибыль застройщика. Данные затраты должны быть особо определены в договоре.
Помимо цены объекта долевого строительства договор должен предусматривать стоимость одного квадратного метра общей площади объекта.
Таким образом, при определении договорной цены сторонами должны быть учтены абсолютно все затраты, подлежащие уплате в связи со строительством. В случае если застройщиком направляется требование дольщику исполнить платеж, не предусмотренный договором и не входящий в понятие цены, данное требование является неправомерным.
Может ли изменяться цена объекта долевого строительства? Стоимость зависит от двух показателей: во-первых, от статистических индексов изменения цены строительно-монтажных работ, во-вторых, от величин косвенных налогов.
Безусловно, если это устраивает дольщика, в договор создания объекта долевого строительства могут быть включены и иные случаи изменения цены. Но, как правило, дольщики и застройщики ограничиваются лишь теми основаниями, которые предусмотрены Правилами.
При отсутствии в договоре дополнительных оснований изменения цены застройщик обязан осуществить строительство именно в рамках стоимости, предусмотренной договором. Зачастую застройщики требуют от дольщиков согласия на изменение цены объекта долевого строительства, мотивируя это необходимостью проведения более дорогостоящих работ. Однако такая необходимость, согласно п. 8 Правил, не является основанием для изменения цены объекта долевого строительства. Поэтому на данное требование дольщик вправе ответить отказом. При этом договор создания объекта долевого строительства ни в коем случае не может быть расторгнут, а застройщик обязан производить строительство по цене, предусмотренной договором первоначально.
Но остается вопрос: может ли в действительности строительная организация расторгнуть договор в одностороннем порядке? На него есть конкретный ответ: в одностороннем порядке договор не может быть расторгнут при исполнении своих обязательств дольщиками в предусмотренном порядке и в должные сроки. Никто не может обязать дольщика заключать какие-либо дополнительные соглашения к договорам долевого строительства. Между дольщиком и застройщиком уже существует действующий договор долевого строительства, который предусматривает определенные периоды строительства и стоимость объекта. Изменить данный договор возможно лишь добровольным соглашением сторон. В случае, если дольщик сочтет предложенные ему новые условия невыгодными для себя и не пожелает заключать дополнительное соглашение, действовать будет первоначальный договор, который должен быть исполнен обеими сторонами надлежащим образом и в предусмотренные сроки.
В процессе строительства, как и в любом ином, между дольщиком и застройщиком могут возникать те или иные споры. При невозможности их разрешения без посторонней помощи у сторон есть право обратиться в суд. В любом случае, как от дольщика, так и от застройщика, требуется внимательное отношение к условиям договора и четкое исполнение своих обязательств по данному договору надлежащим образом и в установленный срок.
{jcomments on}