Игорь Портнов, генеральный директор компании "А1Девелопмент"
Слово «офис», вошедшее в наш лексикон в начале 90-х гг., на первых порах означало любое помещение, которое удалось взять в аренду начинающим предпринимателям. Нередко так гордо именовались комнатушки в подвалах, куда зарубежные партнеры если и отваживались спуститься, то делали это с большой опаской.
Где «жить» предпринимателям?
Постепенно бизнес освоил многочисленные административные здания, площадь которых стала излишней для государственных контор. До сих пор в таких «общежитиях» со стандартной примитивной планировкой располагается значительная часть отечественных негосударственных компаний.
- Не зря в свое время утверждалось: бытие определяет сознание, - говорит генеральный директор компании «А1Девелопмент» Игорь ПОРТНОВ. - Бездушная среда казенных зданий, безусловно, накладывает отпечаток на ведение бизнеса. Поэтому и родилась идея строительства бизнес-центров, где предприниматели могли бы обрести собственный уютный и надежный дом.
Сам генеральный директор компании «А1Девелопмент» после окончания Белорусского политехнического института четверть века отдал строительной сфере, причем прошел все карьерные ступеньки, начиная с должности мастера. На его счету десятки крупных объектов - и жилых, и гражданских, построенных в столице, в том числе запоминающиеся своим архитектурным обликом дома, расположенные в микрорайоне Уручье и на улице Сторожевской.
- Строительного опыта у меня было достаточно, чтобы осуществить задуманное, - замечает И.Портнов. - И я такой проект рассматривал не только как коммерческий. Для меня - коренного минчанина облик родного города далеко не безразличен. Хотя, безусловно, материальные результаты имеют большое значение, все же при этом хочется строить объекты, которые запомнятся, став украшением Минска.
Такое стремление - дать предпринимателям «постоянную прописку» в красивых и удобных зданиях - прекрасно «легло» на сложившуюся ситуацию: в Беларуси появилось немало предпринимателей, готовых инвестировать средства в приобретение офисных площадей в престижных деловых комплексах.
Более того, особую важность стало приобретать качество возводимых зданий. Офисные здания так же, как отели могут быть отнесены к разным категориям. Согласно международной классификации, бизнес-центры делятся на 5 классов, обозначаемых первыми буквами латинского алфавита. И наибольший интерес у предпринимателей вызывают комплексы, маркируемые символами A и B.
Модель бизнес-центра
Первый в республике такой комплекс класса A - «Немига-сити» - был построен в 2006 г. как раз компанией «А1Девелопмент». Здесь на площади около 9 тыс. кв. м разместились административные, торговые и складские помещения. Как и предусмотрено для зданий такого класса, предприниматели получили полную инфраструктуру, необходимую для ведения бизнеса. В здании расположились расчетно-кассовые центры двух банков и современный конференц-зал, имеется высокоскоростной Интернет, центральная и автономные системы кондиционирования, подземная и наземная парковки, круглосуточная охрана, система видеонаблюдения и сигнализации. Стоит добавить, что инфраструктура комплекса дополнена многочисленными объектами торговли, общественного питания и сферы развлечений.
- Уже в то время мы определили для себя подход к сооружению таких объектов, - говорит Игорь Наумович. - Мы понимаем, что вложение денег в строительство офиса для большинства равноценно покупке собственной квартиры. Покупатель и сотрудники будут проводить здесь как минимум по 8 ч в день, а это третья часть жизни. Поэтому для нас важно, чтобы дольщик принимал решение, основываясь не только на очевидных выгодах, но и на уровне желания - чтобы он захотел это осуществить. Тогда он будет уверен, что сделал правильный выбор.
При этом надо учитывать несколько составляющих: и месторасположение бизнес-центра, и его престижность, и, наконец, как здание «устроено» внутри, а от этого зависит, насколько эффективно удастся организовать работу офиса, грамотно скомпоновав рабочие места и оснастив их техническими средствами. Ведь вряд ли кто станет спорить, что все это непосредственно влияет на результаты работы любой компании. С этой точки зрения компания «А1Девелопмент» предлагает своим партнерам самые комфортные условия сотрудничества.
По словам руководителя, главное заключается в том, что клиентам предлагается не покупка готовых офисных площадей, а долевое строительство. Это позволяет, как правило, обходиться без посредников, что, в свою очередь, помогает выстроить с клиентами доверительные отношения. Застройщик глубже проникается нуждами, интересами и пожеланиями дольщика, а тот убеждается в прозрачности всех расчетов, касающихся стоимости строительства.
Офис с «примеркой»
Еще на стадии проектирования здания выстраиваются цепочки технологических операций, применяемых каждой компанией, решившей стать дольщиком в строительстве бизнес-центра. Учитываются схемы прохождения документов, разветвленность локальной компьютерной сети, принимается во внимание даже такая, казалось бы, мелочь: ближе к кабинету руководителя располагают комнаты тех подчиненных, кого он чаще вызывает. Так что офисы строятся примерно так же, как в ателье подгоняют по фигуре костюмы.
- Хочу подчеркнуть, что мы оказываем услугу по проектированию офиса, - отмечает Игорь Наумович. - Для нас это не представляет особой сложности, ведь компания располагает собственной проектной организацией, которая выполняет весь комплекс работ по подготовке проектно-сметной документации. Естественно, что ее сотрудники относятся к объекту очень бережно, как к нашему общему детищу. А руководство компании приветствует нетрадиционные решения, которые помогают сделать здание своего рода целостным организмом и одновременно придать ему достойный архитектурный облик, чтобы бизнес-центр был узнаваемым среди других подобных сооружений, многие из которых, кстати, представляют собой невыразительные «столбики». Мы же стремимся придать зданию красоту. Думаю, этого удалось добиться не только в облике бизнес-центра «Немига-сити», но и в строящемся сейчас комплексе «Порт».
Сотрудники компании "А1Деловепмент" в офисе, располагающемся в 1-й очереди бизнес-центра "ПОРТ"
Как создается «Порт»?
Первое из трех его зданий было введено в эксплуатацию в марте 2010 г., второе возводится в настоящее время. Сам бизнес-центр будет действительно напоминать порт, где есть и оживленные «ворота» с просторной стоянкой, и спокойные корпуса-«гавани». Архитектурной изюминкой объекта является стеклянная башня, возвышающаяся над проспектом Независимости.
Все это помогает сформировать у «жителей» комплекса положительный образ и здания, в котором они работают, и их родной компании. Сооружение «Порта» планируется завершить в 2013 г., это будет своего рода «город в городе», ведь его площадь составит более 40 тыс. кв. м. Он располагается в одном из наиболее динамично развивающихся микрорайонов столицы - «Уручье». В непосредственной близости от бизнес-центра находятся автотрасса, связывающая Минск с Москвой, Минская кольцевая автодорога, а напротив - живописный парковый комплекс с водной системой.
- Привлекая дольщиков и к этому объекту, мы стремимся общаться с каждым потенциальным клиентом напрямую, - говорит И.Портнов. - Причем неважно, интересуется он офисом в 20 или 200 кв. м. Ведь если вы покупаете квартиру, ни один риелтор не расскажет о ее истории, о том, какие люди в ней жили, кто проектировал дом, о его легендах и соседях. Это может сделать только ее хозяин. Мы вкладываем душу в здание и хотим, чтобы те, кто будет заселяться в него, чувствовали это. Для покупателей - это возможность услышать все «из первых уст».
Многих из них, безусловно, интересует, насколько удобным будет новый бизнес-центр, какая в нем предусмотрена инфраструктура? Несмотря на то что «Порт» позиционируется на ступеньку ниже, чем «Немига-сити», в нем предусмотрены почти такие же удобства, а в чем-то он превзошел своего предшественника. Это касается, например, обеспечения здания парковочными местами: проектировщикам и строителям удалось превзойти нормативы, которые, между прочим, разработаны с учетом перспективы развития до 2030 г. Применены также некоторые новинки, которые позволят при высоком уровне комфорта нести за него меньшие затраты.
- Мы по максимуму закладываем в проект энергосберегающие решения, - объясняет И.Портнов. - Это касается ограждающих и оконных конструкций, особое внимание уделено вентиляционным системам, которые оснащены рекуперационными системами и утилизируют выбрасываемое из здания тепло. Поэтому расходы на отопление у нас значительно меньше, чем в зданиях, где используются традиционные технологии. В целом же нам далеко не безразлично, как будет эксплуатироваться бизнес-центр. Еще на стадии строительства объявляем конкурс среди управляющих организаций, выбираем и привлекаем ее к приемке здания в эксплуатацию, что дает положительный результат.
Может ли центр быть на окраине?
В названии компании не случайно значится слово «девелопмент». Оно переводится как «развитие» и применительно к недвижимости означает строительство новых или реконструкцию существующих зданий, в результате чего вырастает цена объектов или земли, на которой они расположены. Занимающиеся такой деятельностью девелоперские компании, как правило, сами инвестируют средства в осуществление проектов и ведут их до сдачи «под ключ». Безусловно, это требует компетентности во многих сферах: земельном законодательстве, финансировании недвижимости, проектировании и строительных технологиях.
У каждого из этих направлений есть свои тонкости и проблемы. Одна из них касается принципа выделения площадок под строительство коммерческой недвижимости в Минске. В отличие от столиц и мегаполисов других стран у нас практически нет делового центра, а комплексы для бизнеса «сажаются» точечно, поэтому разброс их по территории города чрезвычайно велик. Но так ли это важно сегодня, в век информационных технологий?
- Иметь деловой центр, конечно, престижно для города, так же, как любой компании - располагать офисом в таком районе, - считает Игорь Наумович. - Но еще важна и транспортная доступность: чтобы не тратить много времени на то, чтобы добраться до места работы или, наоборот, из бизнес-центра - туда, где должна произойти деловая встреча или переговоры. В этом контексте расположение в центре города не всегда дает преимущества. Например, наш комплекс «Порт» базируется рядом с кольцевой автодорогой, что позволяет в течение 15 мин оказываться в нужном месте, даже если оно расположено в противоположном конце города. С другой стороны, бизнес уже не требует столь частых встреч деловых партнеров, как раньше: электронные средства коммуникации сокращают любые расстояния. Так что предпринимателям вовсе необязательно ждать, пока в Минске начнут строить деловой центр, они с не меньшим успехом, но уже сегодня могут обосноваться в «Порте».
Источники инвестиций
Скорость сооружения коммерческой недвижимости имеет большое значение не только для компании-девелопера (быстрее окупаются инвестированные средства), но и для будущих хозяев офисов - те, кто стоили офис для себя, могут быстрее внедрить новые бизнес-процессы, а кто приобрел для сдачи в аренду - получать от этого деньги. Кстати, таких инвесторов, которые вкладывают личные сбережения в коммерческую недвижимость в расчете на будущий постоянный доход, становится все больше. Все это учитывается при проектировании: крупные блоки здания отдаются серьезному бизнесу. Кстати, одна известная российская IT-компания инвестировала в «Порт» средства на возведение целой секции! В то же время в небольших по территории зонах компактно размещаются мелкие помещения, чтобы было удобно посетителям.
Получать отдачу раньше помогает, в частности, поэтапный ввод объектов комплекса. Одновременно это решает и проблемы финансирования. Поскольку оно складывается из двух источников: банковских кредитов и средств дольщиков, сразу изыскать очень крупные суммы проблематично.
- Конечно, можно было бы пойти другим путем: построить готовый офис и продавать площади, - говорит И.Портнов. - Так, кстати, поступают наши конкуренты. В таких бизнес-центрах 1 кв. м обычно дороже, чем при долевом строительстве, ведь риск покупателей сведен к нулю. И, на первый взгляд, рентабельность таких проектов должна быть выше. Но на самом деле девелоперу в этом случае приходится надолго омертвлять немалые средства, и если речь идет о кредитах, то в затраты нужно включать немалые процентные «накрутки». Клиентам же, с точки зрения удобства, такой вариант тоже не представляется идеальным: офисные помещения потом приходится переделывать под себя, а это дополнительные затраты. Поэтому мы взяли за образец схему, которая уже много лет применяется в жилищном строительстве: начинаем строить на собственные и заемные средства здание, и когда уже прорисовываются его контуры, а значит, у клиентов появляется доверие к компании-девелоперу, предлагаем им принять финансовое участие в сооружении объекта.
Аренда или собственность?
Предприятие «А1Девелопмент» выполняет весь комплекс проектных, инжиниринговых, надзорных работ вплоть до сдачи объекта «под ключ». Компания тщательно подбирает подрядные строительные организации, фирмы, хорошо зарекомендовавшие себя еще на сооружении бизнес-центра «Немига-сити». И, по словам И.Портнова, в основном подрядчики добросовестно выполняют свои обязательства. Однако, тем не менее, сегодня рассматривается возможность создания собственного строительного подразделения, которое будет выступать в качестве генерального подрядчика. Самое главное, что девелоперы рассчитывают при этом получить, - это мобильность. Ведь такая организация будет занята только на своих объектах, не отвлекаясь на сторонние, что даст возможность строить еще быстрее.
- Уверен, рынок коммерческой недвижимости будет активно развиваться, - отмечает Игорь Наумович. - Уже сегодня предприниматели стали по-другому относиться к аренде офисных площадей. Если во времена становления бизнеса это было вынужденной мерой, с одной стороны, из-за недостатка свободных средств, а с другой - из-за сложностей приобретения объектов недвижимости в собственность, то теперь таких проблем для многих не существует. И рано или поздно возникает вопрос: зачем платить деньги за размещение в плохо приспособленном помещении, если можно, заплатив один раз, приобрести в собственность своего рода «офис мечты». Ситуация выглядит прозрачнее, когда мы с клиентом берем в руки калькулятор. Аренда 100 кв. м в год по средней цене - на сегодняшний день она 20 евро - будет стоит 24 тыс. евро в год. Долевое строительство по средней цене 1400 евро за 1 кв. м такого же офиса окупится менее чем за 6 лет. Но это будет «свой дом». И из-за него не нужно будет спорить с арендодателем, съезжать по его требованию, согласовывать ремонт и т.д.
Вообще, размер ставки арендной платы и стоимость недвижимости взаимосвязаны, и с этой точки зрения инвестор оценивает оправданность своих инвестиций. Причем считать надо не только прямые затраты и доходы, но и косвенные. Так, любое повышение стоимости недвижимости увеличивает ее капитализацию, что выгодно собственникам, но одновременно растет и арендная плата, а это бьет по карману арендаторов. Еще один момент заключается в том, что у собственников недвижимости гораздо меньше проблем в получении кредитов: сами офисные помещения - весьма ликвидный залог, который принимают банки.
В любом случае, стоимость недвижимости в «Порте» после ввода в эксплуатацию всего комплекса вряд ли будет снижаться, скорее, наоборот, она станет расти. Так, между прочим, произошло с офисными помещениями в «Немига-сити», где благодаря капитализации, компании за счет основных фондов увеличили свою стоимость. У района, где находится «Порт», - большое будущее, ведь здесь планируется построить новые объекты большого бизнеса, в том числе «Парка высоких технологий». А это должно увеличить привлекательность данной территории для представителей бизнес-класса.
- Конечно, стоит учитывать, что кризис несколько изменил мышление людей, - говорит И.Портнов. - У них сформировался комплекс «не оказаться обманутым». Недавние исследования психологов подтверждают мысль о том, что в период экономических сложностей на первый план выходит недоверие к окружающим. Нам бы не хотелось, чтобы это происходило в Беларуси. Поэтому мы общаемся с клиентами напрямую и только честно. Конечно, психологию людей мы не изменим, но помочь обрести уверенность, дать гарантии в выгодности наших предложений, а затем полностью выполнить свои обязательства - в наших силах.
Иностранное частное предприятие «А1Девелопмент»
220125, г. Минск, ул. Шафарнянская, 11, оф. 214
Тел.: 286-35-95
Факс: 286-35-96
e-mail: info@a1develоpment.by
{jcomments on}