Жилье - в дефиците и в избытке

Анастасия ПОГОРСКАЯ

Бизнес-форум «Сегодня и завтра рынка жилой недвижимости. Экспертное мнение», организованный одним из крупнейших девелоперов страны - группой компаний «Юнивест-М», обрисовал перспективы развития строительных проектов и тенденции спроса и предложения в столице.

а сегодняшний день льготные кредиты на строительство жилья - единственный стимул спроса среди населения. Постоянно возникающие слухи о возможной отмене льготного кредитования подстегивают очередников идти не только в госорганизации застройщиков, но и в коммерческий сектор. В Минске возводят жилье 60 организаций негосударственной формы собственности, из них половина строит по одному объекту.

- В ближайшее 5-10 лет количество застройщиков будет постепенно сокращаться, - поделился своим прогнозом директор ЗАО «Универсальные юридические услуги» Артем ВОЙНИЛОВИЧ. - На рынке останутся лишь старожилы, у которых десятки реализованных объектов за спиной и есть мощные промышленно-финансовые группы. К таким сильным игрокам, обладающим достаточными финансовыми ресурсами, можно отнести группу компаний «Юнивест-М», «Трайпл». Одноразовые же девелоперы разочаруются в бизнесе и больше не будут распыляться на непрофильные виды деятельности.

Директор частного риэлторского унитарного предприятия «Вива Консалт» Юрий ЖАРКОВ поддержал коллегу и аргументировал точку зрения следующим фактом:

- На рынок коммерческого жилья начинают активно выходить государственные застройщики. С частотой раз в 2 месяца они «выкладывают» 50-60 квартир в сегменте эконом-класса по цене 880 долл. за квадратный метр, что на 200 долл. ниже средневзвешенной цены застройщиков негосударственной формы собственности. Такое жилье «разметается» рынком в течение 7-10 дней, а коммерсанты, не замечая этого, сидят на своих ценах и продолжают удивляться, почему потенциальные покупатели проходят мимо?

Эксперт предлагает частным застройщикам обратить внимание на эту очень серьезную тенденцию.

- Те компании, которые сегодня не задумываются о конкуренции с МАПИДом и «Минскстроем», совершают существенную ошибку, - поясняет Ю. Жарков. - На наш взгляд, по мере возможного сокращения льготного финансирования все больше жилья эконом-класса будет выбрасываться на коммерческий рынок государственными застройщиками. А поскольку такие квартиры на сегодняшний день по своим ценам и качественным характеристикам уже приближаются к бизнес-классу, то данная тенденция начинает влиять и на этот сегмент, что особенно чувствительно по слабо позиционированным проектам.
Принцип ценообразования государственных компаний прост: они привыкли работать по госпрограммам и выставлять объекты недвижимости по такой ценовой формуле: себестоимость плюс минимальная рентабельность (5%). С таким предложением они выходят и на коммерческий рынок.

По словам эксперта, покупатели могут и готовы сегодня приобретать квартиры в низшем классе по цене 700-800 долл. за 1 кв. м. Такое жилье дольщики активно покупают без кредитов. Коммерческим компаниям, которые работают в эконом-классе и нижнем сегменте бизнес-класса, нужно ориентироваться на эти цифры. Подавляющее же большинство частных застройщиков формирует цену, глядя на соседа. Мало кто учитывает потребности покупателя и то, какую цену он готов заплатить за квартиру. Сегодня только 10-15% всего рынка предложений коммерческой части находится в той зоне, которая реально отвечает нуждам потребительского рынка.

Многие эксперты соглашаются, что цена - главный фактор при выборе того или иного варианта строительства жилья. Специфика белорусского рынка в том, что строительство квартир путем долевого участия гораздо дешевле, отметил генеральный директор ГК «А-100» Александр ЦЕНТЕР. По его данным, количество участников долевого строительства увеличивается. В 2010 г. 60% минчан именно так решают свою жилищную проблему, 30% - куплей-продажей и 10% - посредством выкупа облигаций. В 2009 г. данные показатели были на уровне 50, 41 и 9% соответственно.

Анализ предпочтений минчан, проведенный компанией «Универсальные юридические услуги», показывает, что рынок разбивается на 2 части: люди хотят покупать либо самое дешевое, либо самое дорогое жилье. Бизнес-класс начинает постепенно «проседать». Такая ситуация объясняется тем, что в эконом-классе главное - цена, и неважно месторасположение. Люди готовы построить квартиру, где получится, но так, чтобы вписаться в бюджет. Судя по всему, в наиболее выгодной ситуации находятся застройщики, в портфеле которых есть панельное домостроение. Они могут за счет большого дисконта предлагать наименьшую цену и выигрывать в конкуренции за самых нетребовательных покупателей. В премиум-классе все наоборот. Там цена вторична, а самое главное, - чтобы объект соответствовал ожиданиям требовательного покупателя. Характерный пример - жилой дом «У Троицкого». 30% жилья по цене 2,5 тыс. долл. за 1 кв. м было реализовано в первый месяц продаж в августе 2009 г. Год спустя все интересные квартиры распроданы без особой маркетинговой раскрутки. Причем на каждого покупателя приходилось еще 2-3 неудовлетворенных клиента, которых просто не устроила планировка. Исходя из этого эксперты утверждают, что состоятельные люди, желающие приобрести жилье премиум-класса, в Беларуси есть. И квартиры стоимостью 400-500 тыс. долл. рынок вполне способен переваривать.
Сложнее продается жилье бизнес-класса, потому что те объекты, которые сегодня находятся в этом сегменте, примерно равны по своим качественным параметрам. Безусловно, кому-то больше нравится Логойский, кому-то - Долгиновский тракт, но все дома потенциально одинаковы, у них нет реальных преимуществ друг перед другом. Даже если сегодня реализация квартир идет хорошо, завтра будет не так, предупреждают специалисты по продажам. При достаточно высокой средней себестоимости строительства жилья и определенном проценте желаемой рентабельности застройщикам тяжело конкурировать за счет исключительно понижения цены. Нужны совершенно иной уровень организации пространства, социальной среды, профессионально организованные службы эксплуатации, которые должны предлагаться покупателю, полагают эксперты. Серьезным образом стоит прорабатывать финансовый блок привлечения клиентов, должны быть и рассрочки до 6-12 месяцев, чтобы люди могли завершить отделку и переселиться, затем продать старую квартиру и рассчитаться с застройщиком. На первый взгляд, это невыгодно, но придется идти на некоторые жертвы.

Важна и концепция застройки. От-дельные коммерсанты, просчитав гарантированный убыток при строительстве каркасно-блочного дома со сложными конструкциями и достаточно тяжелыми для распродажи планировками, стали отдавать предпочтение панельному домостроению. Кризис сделал свое дело: сегодня предложения по метражу и планировкам больше соответствуют спросу. Благо, застройщики смогли «перевоспитать» своих архитекторов и проектировщиков в плане отказа от излишков метража.

Что будет дальше? Сможет ли рынок переварить все построенные квартиры? Ответы на эти вопросы кроются в росте благосостояния населения и экономических процессах. Во всяком случае, интерес к жилищному строительству не уменьшается, потому что в Беларуси нет альтернатив для инвестиций частных граждан. Так или иначе, но основная волна падения цен на недвижимость, вызванная финансовым кризисом, прошла. По общемировой практике кризис приводит к падению цен на недвижимость в течение года на 30-35,5%. После этого они возвращаются к своему первоначальному значению в среднем в течение 6 лет.

Главный консультант СООО «Арэса-Сервис» Сергей КОРЕНЬКО считает, что у нас это произойдет в 2012 г., потому что за 2 года на рынке появится спекулятивная составляющая и повысится платежеспособный спрос. Он также предостерег экспертов от заявлений, что сократится количество застройщиков.

- Хорошо, когда на рынке много заказчиков и исполнителей, которые конкурируют по качеству и по цене, - считает эксперт. - В противном случае это может привести к монополизации рынка. Его надо развивать цивилизованными методами и создавать равные условия игры для частных и государственных застройщиков.

На бизнес-форуме прозвучало предложение создать ассоциацию застройщиков. Такая общественная организация могла бы лоббировать интересы девелоперов в структурах власти. Идею создания ассоциации поддержали представители группы компаний «Юнивест-М», СООО «Арэса-Сервис», «А-100», СООО «Тамбаз». По окончании мероприятия они провели первое заседание оргкомитета и определили план дальнейших действий.