Прохладное отношение к теплым домам

- Василий Александрович, для начала хотелось бы узнать, откуда у вашего предприятия такое необычное название?
- Таким оно может показаться только гражданскому человеку. Для армии, а наша организация работала в составе Министерства обороны, выполняя строительные работы, оно вполне естественно. Между прочим, мы недавно «раскопали», что «10-е УНР» функционировало уже в 1920 г. Об этом свидетельствует удостоверение прораба, выданное 90 лет назад. «Привязавшись» к этому документу, мы 12 июня отметили важную годовщину. По всей Беларуси - тысячи объектов, возведенных организацией, в числе которых здания Министерства обороны, Дома офицеров, Военной академии, легкоатлетического манежа в Уручье. Только с 1958 по 2004 г. в Минске построено 1,2 млн. кв. м жилья. И поскольку такие объекты ничем не отличались от гражданских, то и процесс «конверсии» для нас проходил почти безболезненно. В 2004 г. по решению Министерства обороны предприятие было акционировано, и мы пополнили ряды гражданских строительных организаций. Причем решили сосредоточиться именно на возведении жилых домов. А чтобы не зависеть от заказчиков, взяли на себя весь комплекс строительства, включающий поиск инвестиций, проектирование, сооружение зданий и, наконец, продажу готовых квартир. Со временем под каждое из направлений создали дочерние компании, и сегодня ОАО представляет собой своего рода холдинг.
- На этом рынке сейчас много компаний, которые занимаются строительством жилья на продажу. Что определяет успех в вашей сфере?
- Рынок долевого строительства очень насыщен. Но в то же время компаний, объединяющих в одном лице заказчика, застройщика, проектировщика и генподрядчика, немного. Еще одно наше преимущество - техническая оснащенность. Мы сумели приобрести 7 французских башенных кранов, есть автомобили и средства малой механизации. Для тех же, кто только вступает на этот рынок, обзавестись нужно техникой крайне проблематично. Дело в том, что изменилась сама структура рынка. Если раньше люди вкладывали сбережения в недвижимость, спасая их от инфляции, то сегодня свободных средств у населения стало меньше. В договорах на сооружение домов, которые мы заключаем с Мингорисполкомом, предусмотрено, что для льготных категорий граждан будет строиться не более 50% квартир, и рентабельность здесь ограничена 5%. Остальное жилье можно предлагать для свободной продажи по договорным ценам. В действительности же удается найти покупателей только на 5-10% квартир на условиях долевого участия в строительстве. Естественно, приходится «балансировать» на грани убыточности.
- А как увеличить долю жилья, которое можно пустить в открытую продажу?
- Только созданием самых благоприятных условий для покупателей. Во-первых, мы, пока не построим 3-4 этажа, средства дольщиков не привлекаем. Так что они всегда могут увидеть, что дом строится, а это дает уверенность в безопасности инвестирования. Разработку проекта, сооружение нулевого цикла и первых этажей осуществляем за счет собственных оборотных средств. Во-вторых, стали активно использовать такой инструмент, как жилищные облигации. Эта ценная бумага, кроме номинальной стоимости в рублях, имеет эквивалент, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья. Такой механизм более привлекателен для частных инвесторов по сравнению с долевым участием в строительстве. К преимуществам относятся возможность получения полной информации о ходе строительства и застройщике-эмитенте, право при желании выйти из процесса строительства и продать свои ценные бумаги на вторичном рынке. При этом собственник облигаций может получить деньги с «довеском», поскольку номинальная стоимость облигации увеличивается по мере того, как строится дом.
Если же ценные бумаги приобретались, как говорится, по прямому назначению - с целью строительства жилья, то выкупив достаточный для размеров конкретной квартиры пакет облигаций, их владелец получает право на заключение договора о ее покупке сразу же после ввода дома в эксплуатацию. Его, кстати, можно уступить другому лицу, что неосуществимо при долевом строительстве. Механизм финансирования строительства с помощью жилищных облигаций хорош еще и тем, что не требуются многие документы, обязательные при долевом участии в строительстве.
И, наконец, привлечь покупателей жилья мы намерены за счет сооружения энергоэффективных домов, которые заметно экономят расходы жильцов в процессе эксплуатации.
- Как вы подошли к этой теме?
- В свое время я побывал в Норвегии и узнал, что в этой стране уже 40 лет строят утепленные дома с поквартирной рекуперацией или, другими словами, возвращением тепла. Для меня это было удивительно: государство, добывающее огромное количество нефти, так скрупулезно подходит к вопросам экономии! А нам, не имеющим в достаточном объеме собственных энергетических ресурсов, заниматься этим, как говорится, сам бог велел. И начиная с 2005 г., мы стали заниматься изучением этого вопроса. Руководящий состав компании неоднократно посещал обучающие семинары по энергоэффективному строительству, которые проводились в странах Западной Европы. На основании полученной информации наши специалисты разработали проекты 25-этажных жилых зданий с системами рекуперации. К сожалению, поначалу осуществить задуманное в полном объеме не удалось: из-за обвала рынка недвижимости, резко упал спрос на жилье, а поскольку квартиры с рекуператорами получались несколько дороже, продать их было проблематично.
Но первый и важный шаг мы все же сделали. Взяли конструкцию дома, в котором практически нет «мостиков холода». Такой результат дало применение скрытого монолитного каркаса, в котором используются колонны не традиционного квадратного, а прямоугольного сечения. Не вдаваясь в технические подробности, замечу, что это позволяет «спрятать» каркас внутри здания, а в проблемных местах положить больший, чем обычно, слой утеплителя. В результате удалось увеличить коэффициент теплопроводности стен до 3,8, в то время как нормативами предусматривается 2. Соответственно снизился и удельный расход энергии на отопление и вентиляцию. По самым тщательным расчетам, в наших домах он равен 38 кВт на 1 кв. м. Для сравнения замечу, что в других строящихся сегодня зданиях этот показатель достигает 90-100, а в так называемым «хрущевках» приближается к 200 кВт.
Мы опередили даже задания, поставленные Правительством: ими предусматривается довести удельный расход энергии до 60 кВт в 2011 г. и до 40 - к 2020 г.
- А если добавить к вашей конструктивной системе еще и рекуперацию?
- В этом случае упомянутый мною показатель снизится еще на 30%. И сегодня мы сформировали свою программу только из зданий, оснащенных оборудованием возвращения уходящего тепла. Они уже строятся в минском микрорайоне «Каменная Горка». В этом году сдаем один дом, в следующем - сразу 4. Поначалу будет применена групповая система рекуперации - на несколько квартир. Это упростит обслуживание оборудования подготовленными специалистами. Поставщиком техники выбрали латвийскую компанию, которая берет на себя монтаж, наладку, гарантийный и последующий сервис.
- Готовы ли покупатели жилья сейчас, когда кризис отступает, платить больше за такие экономичные квартиры?
- Я думаю, лет через 5 никто и не захочет жить в квартире без рекуперации. И дело здесь не только в экономии тепла, но и в комфортности проживания. Сегодня жильцы обычных домов, особенно после установки герметичных окон со стеклопакетами, жалуются на сырость, плесень, что, между прочим, провоцирует рост астматических заболеваний. Все это говорит о том, что традиционно применявшаяся естественная приточная вентиляция уже не обеспечивает нормальный обмен воздуха, а в час его должно обновляться не менее 60 куб. м. Поэтому рано или поздно потребуется установка систем принудительной вентиляции, и вполне логично оснащать их рекуператорами.
Если говорить о домашней экономике энергоэффективных домов, то приведу простой пример. Я живу в кирпичном доме, построенном в 1998 г. А одна из наших работниц получила квартиру в возведенном нами здании с коэффициентом теплопроводности 3,2. Кроме того, там установлены счетчики отопления, а на каждом радиаторе есть терморегулятор. Мы сравнили счета на оплату подачи теплоносителей и разница, в расчете на 1 кв. м, оказалась довольно внушительной - полтора раза. После этого даже провели эксперимент: зимой в такой квартире отключили отопление для того, чтобы посмотреть, сколько времени будет держаться комфортная температура. Оказалось - трое суток.
Все это в условиях постоянного повышения цен на энергоносители приобретает особую актуальность и, думаю, люди уже в ближайшее время станут все активнее «голосовать» рублем за энергоэффективные дома.
- Может быть, государству следовало бы подтолкнуть население к принятию такого решения, предоставив определенные льготы, ведь речь, в конечном итоге, идет об энергетической независимости страны?
- Первый шаг в этом направлении сделан: улучшены условия получения льготных кредитов гражданами, строящими квартиры в энергоэффективных домах. Сегодня в зависимости от стоимости 1 кв. м общей площади жилья в обычных зданиях АСБ «Беларусбанк» применяет понижающие коэффициенты. Скажем, если цена «квадрата» равна 3 млн. руб., то заем можно получить только на 2,4 млн. Остальное будущий владелец квартиры должен заплатить из собственных средств. А вот в отношении энергоэффективных домов действует постановление Министерства архитектуры и строительства, где сказано, что применяется коэффициент единица.
Но думаю, этой меры недостаточно. В более теплой по климату Италии, например, застройщику энергоэффективных домов предоставляются большие льготы по налогообложению. У нас нет ничего, кроме собственного риска. Причем, ратуя за льготы, мы вовсе не намерены зачислять их суммы в собственную прибыль. На эту величину можно было бы снизить стоимость энергоэффективного жилья и тем самым расширить круг тех, кто мог бы приобрести квартиры в таких домах.
- Оказывает ли поддержку в сооружении энергоэффективных домов инновационный фонд Министерства архитектуры и строительства?
- Несмотря на то что мы постоянно перечисляем в эту отраслевую «копилку» немалые суммы, обратного движения денег не наблюдается. А ведь то, чем мы занимаемся, как раз и есть инновации, которые и призван поддерживать упомянутый фонд. Мы бы, например, сейчас не отказались от помощи в приобретении оборудования для рекуперации. Министерство могло бы также профинансировать освоение такой техники в нужных объемах в Беларуси.
Пока же во многих государственных органах отношение к проблеме сбережения тепла, увы, прохладное. Говорю об этом не голословно. В начале года я разослал во все районные администрации Минска информационное письмо о том, что согласно городскому плану в каждом районе должно быть введено определенное количество квадратных метров жилья в энергоэффективных домах. Исходя из этого, попросил выделить площадки, на которых мы могли бы построить такие здания, причем дал гарантию, что не менее 50% квартир будет предоставлено льготным категориям граждан. С сожалением приходится констатировать, что это предложение вызвало интерес только в двух районах: Октябрьском и Ленинском. Остальные - отмолчались.
- Какие еще новшества вы планируете применить?
- Сейчас готовимся к внедрению технологии монолитного пенобетона. Его можно заливать, формируя ограждающие конструкции, в условиях строительной площадки. А поскольку в качестве связующего вещества используется не извести, а цемент, то стены получаются намного прочнее, чем сложенные из столь популярных в последнее время газосиликатных блоков. У нас есть сертификат на использование этой технологии, специалисты и рабочие прошли обучение в Санкт-Петербурге. Приобретено передвижное оборудование, которое, кстати, наши рационализаторы сумели усовершенствовать. Применение данной технологии позволит еще больше повысить теплоизоляционные свойства энергоэффективных зданий, строить их быстрее и больше.