После того, как цены на аренду в Беларуси «отвязали» от курсов валют, участники рынка начали предлагать альтернативные механизмы, которые можно было бы включать в договоры. Насколько они соответствуют требованиям Закона - пока непонятно. Специально для director.by эту ситуацию прокомментировала юрист-лицензиат Юлия МИХАЙЛИЧЕНКО.
23 сентября вступил в силу Закон от 18 июля 2022 г. №197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (далее - Закон), статьей 4 которого приостановлено действие до 01.01.2024 г. положений Гражданского и Банковского кодексов, позволявших арендодателям определять в договоре размер арендной платы в валютном эквиваленте. В соответствии со ст. 5 Закона, договоры аренды, заключенные до вступления в силу этой статьи, подлежат приведению в соответствие с требованиями этой статьи до ее вступления в силу.
Эти изменения вызвали широкий резонанс в сфере аренды недвижимости, поскольку традиционно в Беларуси арендная плата привязывалась курсам евро или доллара США. В бизнес-сообществах в последнее время активно обсуждался вопрос - к чему теперь привязывать арендную плату, так как фиксация стоимости аренды в белорусских рублях чревата инфляционными потерями. В частности, обсуждались предложения расчета арендной платы с учетом индексов инфляции, индексов изменения потребительских и иных цен, индексов изменения корзины валют, установления арендной платы в базовых величинах, привязке к цене на золото, к курсам криптовалют и др.
Однако Министерство экономики в своих разъяснениях опровергло возможность применения в расчете арендной платы индексов изменения корзины валют, курсов криптовалют, цен на золото, на нефть и других «экзотических» способов определения цены, мотивировав это тем, что данные способы так или иначе связаны с колебаниями валютных курсов, и потому, по мнению Минэкономики, противоречат требованиям ст. 4 Закона.
В настоящее время наиболее «беспроблемными» способами (в которых не будет усмотрено нарушение законодательства), являются следующие: определение арендной платы в белорусских рублях, в устанавливаемых законодательно базовых величинах либо базовых арендных величинах, привязка стоимости аренды к минимальной заработной плате, к бюджету прожиточного минимума и другим подобным величинам, которые устанавливаются государством и не связаны напрямую с колебаниями курсов валют.
Кроме того, в договор может быть заложено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (к примеру, ежеквартально), уведомив об этом арендатора заблаговременно (при этом арендатор должен иметь право отказаться от исполнения договора с новыми условиями, в результате чего договор расторгается).
Также можно использовать способы исчисления арендной платы, предлагаемые п. 2 ст. 585 Гражданского кодекса (далее – ГК), которая гласит, что арендная плата может устанавливаться в виде:
- доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов (например, в % от прибыли);
- предоставления арендатором определенных услуг (при этом в договоре необходимо четко оговорить их объем и стоимость);
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду (в таком случае в договоре необходимо оговорить цену вещи или стоимость ее «встречной» аренды);
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (с указанием в договоре конкретных улучшений и стоимости данных затрат).
Некоторые арендодатели пошли по пути привязки арендной платы к индексам изменения потребительских и иных цен (публикуемым органами статистики), однако, по моему личному мнению, данный способ не вполне соответствует требованиям п. 1 ст. 625 ГК в части необходимости указания в договоре размера арендной платы (поскольку привязка к индексам - это способ определения стоимости, а не ее размер).
После 23.09.2022 г. у многих арендодателей и арендаторов возник вопрос: а что делать с договорами, если стороны не смогли договориться о новом размере арендной платы, и потому не привели договор в соответствие с новыми требованиями Закона? Некоторыми юристами даже высказывались мнения, что такие договоры с 23.09.2022 следует считать незаключенными либо недействительными, и что договорные отношения в связи с этим прекращаются.
Такую позицию нельзя считать обоснованной. Согласно п. 2 ст. 392 ГК, если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
Поскольку «иное» законодательством не предусмотрено, следовательно, стороны должны предпринять действия по внесению изменений в договор, а если в переговорном порядке выполнить это не удается, то вопрос придется решать с помощью суда. В данном случае любая из сторон может заявить иск в суд об изменении договора (п. 2 ст. 422 ГК), и тогда условие о размере арендной платы будет определено в судебном порядке.
А до тех пор, пока условия договора не будут изменены, валютная «привязка» не будет действовать (поскольку не соответствует ст. 4 Закона), а арендная плата должна оплачиваться в размере последнего платежа либо по курсу на дату, предшествующую вступлению ст. 4 Закона в силу (т.е. на 22.09.2022 г.) В любом случае, конкретные правила пересчета арендной платы со временем определит судебная практика.
Ссылки по теме:
Договора аренды «отвязали» от евро. Что ждать дальше?
Аренда и приобретение недвижимости из госфонда станут дешевле