fbpx

На вопросы director.by о том, что происходит в сфере торговой недвижимости, ответил управляющий директор, партнер Colliers Belarus Денис ЧЕТВЕРИКОВ.

ТЦ 1

Четвериков фото- Статистика показывает, что внутренний спрос в Беларуси в 2021 г. продолжает стагнировать. В первую очередь это касается офлайн-торговли. Какова общая ситуация на рынке торговой недвижимости в этом году?

 

- Темпы роста розничного товарооборота, действительно, не внушительные. Тем не менее, он остается положительным: +1% за 10 месяцев текущего года в целом по республике. Так что не все так плохо. Другое дело, что структура РТО продолжает оставаться «кризисной»: почти половина приходится на продовольственные товары. А по некоторым регионам продукты составляют свыше 50%.

 

Тем не менее, это не привело к росту вакантности в торговых объектах - плюс-минус она сохранилась на уровне прошлых лет. Это можно сказать в отношении не только рынка в целом, но и каждого конкретного объекта. Например, как была очень низкая вакантность в таких объектах, как «Момо», «Дана Молл» или «Замок», так она и осталась низкой. И наоборот: если такие объекты, как «Столица» или «Палаццо», имели высокую вакантность раньше, то в них она более высокая по сравнению с рынком и теперь. Но даже в этих объектах в текущем году состоялись открытия новых объектов и вакантность сократилась.

 

 

 

 

Динамика вакантности

1 Вакантность

 

Важно также различать действительно образующуюся вакантность и ротационные явления, когда какие-то объекты закрываются, но спустя короткий период на их месте открываются новые. В этом году ротация была очень заметная. Прекратили существования такие сети, как Bigzz и «Копилка», а также «Домашний». Но ни одно из помещений, занимаемых ими в торговых центрах, долго не пустовало - там начали работать другие сети.

 

То же относится и к ставкам. В отдельных случаях по вновь заключаемым договорам собственники были готовы немного «двигаться», но пересмотр ранее заключенных договоров в сторону снижения точно не имел массового характера.

 

Диапазон ставок в евро в крупных торговых центрах Минска

2 Диапазоны ставок

 

Более того, говоря о стоимости аренды нельзя не отметить, что пандемия коронавируса сильно повлияла на расширение применения процента от выручки вместо фиксированной ставки. И если этот процент переводить в «фикс», то с учетом стабильности рубля можно даже говорить о росте ставок. Потому что если рублевая выручка арендатора оставалась относительно одинаковой, то курс рубля к евро сильно вырос. Так, на январь курс евро по Нацбанку был 3,12, а в октябре - уже 2,85. Поэтому условный «еврономинал» аренды стал выше.

 

Не замер рынок и в части инвестиционных сделок. Да, их было не много, но все же сделки заключались, при этом как в Минске, так и в регионах. Так, в текущем году собственником крупного ТЦ «Горка Дом» в Минске площадью 23 тыс. кв. м, стала компания «Табак-Инвест». В 2020 году сменили собственников ТЦ Zarko в Гомеле (8387,5 кв. м) и ТЦ Асстор-Вест в Бресте, в 2021-м - ТЦ "Европа" (8720 кв. м), ТЦ в районе Минск-Мир площадью более 4 тыс. кв. м, и другие объекты.

 

На наш взгляд, такие показатели как вакантность, ставки аренды, сделки по продаже не указывают на наличие каких-либо проблем в сфере ритейла. Более того, некоторые факторы, такие, например, как посещаемость торговых центров, выглядят вполне позитивно.

 

- Что происходит с новыми проектами? И каковы планы инвесторов на будущий год?

 

- Текущий год стал уникальным: в Минске и пригородах вообще ничего не ввелось в эксплуатацию, что можно было бы оценить, как современный торговый центр. Во всяком случае, за прошедшие 11 месяцев. Это не очень хороший знак с точки девелопмента в целом, однако одновременно это имело и положительный эффект, поскольку не позволило вырасти вакантности и упасть ставкам. Также можно отметить, что, с одной стороны, отсутствие новых объектов в Минске может являться следствием непростой текущей экономической ситуации. А с другой стороны - предложение в сегменте торговых центров не очень эластично, и объекты, недостроенные в 2021 году, будут введены, но несколькими годами позже.

 

Динамика ввода новых торговых площадей

3 Динамика ввода

 

На ближайшие годы вырисовывается более оптимистичная картина. Так, в 2022 году ожидается  завершение строительства ТЦ «Минск Сити Молл» и Green Time. Активно строятся проекты компании «Сигмаполюс» на Немиге и Партизанском проспекте, а также «Мара Молл». При этом список объектов с неопределенной судьбой в 2021-м пополнился: до сих пор неизвестно, когда будут запущены ТРЦ «Мега Парк», ТЦ «Галерея Сенница» и ТЦ «Магнит Минска» на Независимости. В целом же, если взять все известные проекты торговых центров на перспективу до 2026 года, то это еще около 500 тыс. кв. м площадей в одном только Минске.

 

- Как Вы оцениваете развитие ситуации на рынке торговой недвижимости в 2022 году?

 

- Мы рассчитываем, что как минимум два объекта из упомянутых выше будут введены в эксплуатацию. И даже начнут функционировать в 2022 году. Нужно понимать, что состояние рынка торговой недвижимости напрямую зависит от платежеспособности населения и ситуации в бизнесе торговых операторов. Тут прогнозировать достаточно сложно, так как повлиять на это могут многие факторы.

 

Пока ситуация на рынке выглядит так:

  • многие местные сети стали ощутимо осторожней в выборе объектов для открытия новых точек и замедлили темпы развития;
  • международные операторы, уже работающие в Беларуси (Inditex, LPP, H&M, LCW, DeFacto и др.), своих планов не пересматривают, так как высоко оценивают потенциал страны и продолжают развитие, в том числе в регионах;
  • посещаемость популярных торговых центров растет и во многих случаях уже превысила доковидные показатели;
  • выручка торговых операторов в иностранной валюте зависит от курса рубля, и в ряде случаев она несколько снизилась.

 

Сценарии на 2022 год и далее - существенно различаются: от пессимистичных до вполне обнадеживающих. Их сложно что-то оценить с позиций моделирования и вероятностей, так как ситуация зачастую развивается нелинейно и стремительно. Можно только перечислить ряд факторов, которые могут повлиять на состояние ритейла в 2022 году в ту, или иную сторону:

  • состояние отношений с Россией;
  • санкции и контрсанкции;
  • референдум в 2022 году;
  • условия для развития бизнеса, предпринимательства и торговли;
  • курс рубля по отношению к иностранным валютам;
  • цены на энергоносители;
  • взаимоотношения с другими странами, которые могут выступать как потенциальные инвесторы (арабские страны, Китай, Европа и проч.);
  • доступность потребительского кредитования и уровень доходов населения.

 

Ссылки по теме:

Торговая недвижимость. Куда качнется рынок?

Ритейлеры обсудили ситуацию на рынке

 

Другие статьи по теме

Стань легендой рынка недвижимости за 21 день Стань легендой рынка недвижимости за 21 день

Агентство "Квадратный Метр" запускает уникальную школу риэлторов. Всего 5 счастливчиков получат шанс освоить профессию под руководством лучших экспертов рынка и начать карьеру в топовом агентстве Беларуси.

В строительство на севере Минска будет вложено 10 млрд рублей В строительство на севере Минска будет вложено 10 млрд рублей

Застройщик самого высокого здания в мире намерен возвести в Беларуси более 6 млн кв. м. новой недвижимости.

Утверждены новые льготы при строительстве жилья для нуждающихся Утверждены новые льготы при строительстве жилья для нуждающихся

Главное изменение: очередникам, которые согласятся на строительство или покупку недвижимости не по месту постановки на учет, а в населенном пункте «рангом ниже», предоставят дополнительную господдержку.

Аренда и приобретение недвижимости из госфонда станут дешевле Аренда и приобретение недвижимости из госфонда станут дешевле

Размер базовой арендной величины решено не повышать, а дома в сельской местности будут продаваться по упрощенной процедуре.

Почему ставки аренды офисов упадут еще ниже Почему ставки аренды офисов упадут еще ниже

Эксперты считают, что даже небольшие объемы ввода новых бизнес-центров не помогут рынку восстановиться в сжатые сроки, как это было в периоды предыдущих кризисов.