Спрос на новые квартиры в Гродно впервые превысил показатели вторичного рынка - специалисты Национального кадастрового агентства Госкомимущества отметили этот факт как один из самых позитивных трендов минувшего года.

К сожалению, подобное соотношение пока нетипично для статистики сделок купли-продажи недвижимости в Минске и других областных центрах, но тем больший интерес представляет опыт работы ОАО «Гродножилстрой», крупнейшего игрока на региональном рынке жилищного строительства, у генерального директора которого, Олега Ушкевича, мы взяли интервью.

grod uszakovicz

 

- Изменение инвестиционного вектора означает, прежде всего, приток новых капиталов. Как правило, это семейные накопления с кредитной банковской поддержкой. Вселяет ли такой подход обоснованную надежду на скорое восстановление положительной динамики развития строительной отрасли?

 

- Всем понятно, что вторичный рынок решает квартирный вопрос только частично, при этом фактически консервирует потребительские качества жилья на уровне стандартов минувших лет. Мы выигрываем благодаря современной концепции комфорта как в плане строительного исполнения и планировочных решений, так и грамотного размещения новостроек с учетом транспортной доступности, инфраструктуры, архитектурной привлекательности. И при этом сохраняем доступные цены. Если это можно считать «простым» решением, то гродненский опыт вполне пригоден для тиражирования.

Не берусь говорить за всю Беларусь, в каждом регионе свои специфика и факторы ценообразования, сказывается разность экономических потенциалов. Поэтому сосредоточимся на анализе результатов программ жилищного строительство за последние три года в Гродненской области.

grod1

 

В 2016 г. ОАО «Гродножилстрой» в качестве застройщика и как генподрядчик (без учета субподрядных договоров) ввело в эксплуатацию 184,1 тыс. м2 общей площади квартир, в том числе 91 тыс. м2 коммерческого жилья. При этом заключено 1 298 договоров купли-продажи жилищных облигаций и договоров на реализацию готовых квартир.

 

В 2017-м введено 180,1 тыс. м2 жилья, из них коммерческого - 130,2 тыс. м2. Заключено 2 139 договоров купли-продажи жилищных облигаций и договоров на продажу готовых квартир.

 

В минувшем году новоселам передано 180,6 тыс. м2, в том числе коммерческого жилья - 93,7 тыс. м2. Количество договоров купли-продажи жилищных облигаций и договоров на продажу готовых квартир - 2 018.

Цифры ввода жилья за счет всех источников финансирования достаточно близкие, если не сказать - почти одинаковые. Это значит, что предприятие работало ритмично, без провалов. Нетрудно также заметить, что в 2017-м по сравнению с предыдущим годом существенно увеличился объем ввода и реализации коммерческого жилья. Это стало следствием резкого сокращения квартирного строительства по госзаказу и за счет бюджетных источников финансирования.

grod2

 

На статистику 2018 г. определяющее влияние оказал Указ №240 об адресных жилищных субсидиях. Количество выставленных на открытый рынок квартир сократилось, хотя и незначительно - в пределах 6%. В то же время спрос подогрел банковский сектор за счет более лояльных (по сравнению с 2016 г.) условий предоставления жилищных кредитов.

Впрочем, уже в декабре мы получили тревожные сообщения: вслед за Беларусбанком программы жилищного кредитования приостановил БПС-Сбербанк, а другие финансовые учреждения увеличили размер процентной ставки по таким займам на 1-2,1 процентного пункта - с учетом стоимости жилья и размера фактических доходов будущих новоселов это довольно существенное повышение.

 

Но более всего настораживает тот факт, что системообразующие банки не возобновили выдачу кредитов на приобретение жилья, хотя Беларусбанк ранее заявлял о начале кредитования с 1 января 2019 г., но затем перенес сроки на конец месяца.

Эту кредитную паузу однозначно можно записать в пассив как для предприятия, так и для наших клиентов, которые теряют покупательскую способность на одном из самых главных рынков семейных инвестиций. Напомню, что за 3 года почти 5,5 тыс. семей обрели собственную крышу над головой именно благодаря четкой корреляции политики финансовых институтов и производственных программ ОАО «Гродножилстрой».

 

- Олег Иванович, насколько актуален антикризисный прогноз развития рыночной ситуации с целью формирования порт­феля заказов и развития собственной материально-технической базы для строительной организации вашего масштаба?

 

- Если этот вопрос задают держатели семейных активов, которые намерены инвестировать их в новое жилье, то отвечу кратко - мы готовы к реализации проектов любой сложности по самым конкурентным расценкам. Если возникает интерес у специалистов, то скажу, что вся инвестиционная программа акционерного общества сформирована исходя из потребностей рынка и четко ориентирована на выполнение заданного объема работ. Еще раз подчеркну: эти показатели на протяжении последних лет стабилизировались, а значит, модернизация основных производственных фондов носит плановый характер.

Так, завод КПД планирует ввод в эксплуатацию 2-го участка по нанесению защитных (в том числе порошковых) покрытий на металлические строительные конструкции, закупку линии для производства ЖБИ расширенной номенклатуры и второй автоматической линии для сварки арматурных сеток.

grod3

 

На участке деревообработки вся производственная логистика после капитального ремонта сосредоточилась на одной площадке на улице Индустриальной. Запущена новая итальянская линия по окраске дверных блоков, закуплен обрабатывающий центр для изготовления сложных деревянных изделий. Запланирован широкий круг мероприятий, включая расширение модельной линии деревянных сборно-панельных домов.

Управление механизации за последние годы закупило 2 высотных башенных крана, позволяющих монтировать здания до 26 этажей, автобетононасос с высотой подачи 42 м, только за 2018 г. автомобильный парк пополнился 20 новыми машинами. В дальнейших планах - приобретение 2 экскаваторов со встроенной базовой 2D-системой контроля глубины и уклона.

 

Вы правы, управлять глобальной конъюнктурой строительного рынка неспособна ни одна производственная организация. В нашем понимании антикризисный иммунитет обеспечивает только грамотное экономическое планирование, в том числе и в области развития материально-технической базы. К сожалению, очень многие коллеги в последние годы на волне ажиотажного строительного спроса создали явно избыточные мощности стройиндустрии…

Нам удалось этого избежать, все ресурсы развития подкреплены конкретными проектами. Отсюда и показатель себестоимости, который стал определяющим для частных инвесторов.

 

- Вернемся к реализации проектов коммерческого жилья: «Гродножилстрой» перешел от строительства отдельных домов к застройке жилых градостроительных комплексов. Жилые образования с выразительным архитектурным обликом возведены в Гродно на улицах Советских Пограничников, Пушкина, Поповича. Что на очереди?

 

- Завершается строительство жилого комплекса на 830 квартир по улицам Пролетарская и Щорса, который принципиально отличается от ранее реализованных проектов. Во-первых, он возвращает центру Гродно неиспользуемую территорию бывшей воинской части. Во-вторых, мы используем прогрессивную комбинацию монолитно-каркасного и панельного домостроения, что, с одной стороны, выводит возводимое жилье в категории «премиум» и «элит», а с другой - позволяет сохранить себестоимость на уровне индустриального эконом-класса.

Также одним из знаковых районов застройки является жилой комплекс «Колбасино», расположенный в юго-западной части города на въезде со стороны погранперехода «Брузги». Композиция застройки состоит из 3 основных групп.

grod5

На заднем плане - группа из 4 домов в стандартном исполнении. Она служит фоном для второй группы жилых домов с улучшенными решениями фасадов и планировки квартир. Третья группа создает высотный акцент в застройке жилого комплекса. Эту композицию подчеркивает цветовое решение фасадов. Рядом с рекреационно-парковой зоной как пример малоэтажной застройки расположен панельный 4-этажный жилой дом со скатной крышей.

На первых этажах каркасно-панельных домов - помещения административно-бытового назначения для жителей квартала общей площадью 1 250 м2. Вдоль улицы Суворова между жилыми домами разместятся 2 здания торгово-бытового назначения общей площадью 3 760 м2. Данный комплекс призван создать запоминающийся образ для гостей и жителей, въезжающих в Гродно.

 

В 2018 г. начато строительство жилого комплекса по улице Лидской на территории бывшего военного городка, расположенной на верхней террасе у прибрежной зоны реки Неман. Размещение участка, его открытость и восприятие с дальних точек города во многом определили высокие требования к эстетической выразительности жилого образования.

Следуя современным тенденциям по созданию комфортной среды проживания, при его разработке проектным управлением предприятия был заложен принцип «дворы без автотранспорта», т.е. все парковки вынесены за пределы дворовых территорий на внешний периметр застройки, вдоль улиц и проездов. Такое решение в условиях соблюдения плотности застройки позволило грамотно выполнить функциональное зонирование территории, без ограничений разместить игровые площадки для детей и повысить их безопасность, значительно увеличить площадь озеленения, тем самым расширяя визуальное восприятие дворового пространства и застройки в целом.

 

В общей планировочной структуре квартала можно выделить 3 группы. Центральное место занимают два 19-этажных дома башенного типа в конструкциях КПД, за ними - детский сад с начальными классами и общественно-торговый центр. Рядом с объектами социально-бытового обслуживания в существующем овраге запроектирована ландшафтно-рекреационная зона с летним амфитеатром, стадионом, различными спортивными, игровыми и площадками для отдыха. Система извилистых пешеходных дорожек, огибая рельеф, плавно перетекает в дворовые пространства, а центральная аллея выходит в лесопарковую зону на берег Немана.

Объемно-пространственная композиция западной группы из-за сложного рельефа построена по принципу линейного (строчного) размещения зданий. Каскад террас пронизывает пешеходная связь, вдоль которой расположились дворовые площадки. Жилые дома сформированы на базе блок-секций КПД серии 90М переменной этажности (5-7-9 этажей). Архитектура зданий характеризуется строгостью линий, сочетая укрупненные горизонтальные и вертикальные членения с включением витражного остекления лоджий.

 

В противовес строгой композиции западной части - застройка восточной группы формируется индивидуальными домами в конструкциях монолитного каркаса с ярко выраженной пластикой фасадов и планировочных решений. Жилые дома переменной этажности (8-10-12-16 этажей), в плане напоминающие волну, практически повторяют кривизну рельефа и органично вписываются в окружающую среду.

 

grod4

- Кто реализует строительные программы ОАО «Гродножилстрой»? Ведь не секрет, что в западных регионах Беларуси миграция квалифицированных строительных кадров в Евросоюз становится все более ощутимой проблемой?

 

- Не стоит переоценивать масштабы оттока трудовой силы. Сейчас численность работников предприятия составляет 3 649 человек. В 2018 г. принято на работу 405 человек, уволено - 252, процент текучести - 4,6%. Этот показатель не выходит за рамки естественного процесса омоложения производственного персонала, выхода на пенсию и т.д. И это более чем убедительное доказательство конкурентоспособности нашей модели управления трудовыми ресурсами, включая вопросы мотивации, профессионального роста и творческой самоотдачи работников.

Современная строительная прак­­тика не оставляет места для слабых звеньев. Ведь с точки зрения заказчика в индустриальном домостроении продуктивная проектная идея по значимости порой не уступает финальному касанию малярного валика фасада нового дома.