Марина НОСОВА
Столица объективно является одним из центров притяжения инвесторов-девелоперов. Их привлекают компактность города, довольно благоприятные условия проживания, хорошее обеспечение объектами инфраструктуры, близость аэропорта и другие факторы. Как итог - Минск активно застраивается, может быть, даже слишком активно в рамках отведенной для него территории. Как соблюсти баланс экономических и социальных интересов? На каких принципах следует вести застройку, чтобы город не просто рос, а оставался комфортным для людей и бизнеса? Многое тут будет зависеть от проектировщиков. За ответами на эти вопросы редакция журнала «Директор» обратилась к директору ОАО «Институт «Минскгражданпроект» Олегу БЫКОВСКОМУ.
Все лучшее в облике Минска, что формирует «лицо города», было заложено во время его возрождения из руин после Великой Отечественной войны, считает руководитель. Поэтому сейчас важно сохранить в максимальной неприкосновенности уже созданную, уникальную городскую среду. С другой стороны, это не означает, что мегаполис не должен изменяться. Невозможно остановить появление новых современных объектов, например, из стали и стекла, это веяние времени для многих больших городов. Просто необходимо здраво координировать и контролировать новое строительство, чтобы не разрушить ценность и своеобразие нашего города. Именно проектировщики могут и должны помочь соблюсти баланс интересов инвесторов, государства и общественности. Тогда город будет развиваться гармонично.
Новое, смелое
Застройка «Минск-Сити» на территории аэропорта «Минск-1» - один из крупных проектов, призванных дополнить облик белорусской столицы. И власти, и архитектурное сообщество хотят создать там своеобразный центр притяжения, который стал бы в перспективе визитной карточкой города, помогал развитию бизнеса и одновременно сформировал пример высококачественной жилой среды.
Не стоит паниковать из-за того, что предыдущий инвестор не смог реализовать проект. Инвесторы приходят и уходят, а привлекательность «Минск-Сити» будет только возрастать. Найдется реальный застройщик. Возможно, это будет не одна компания, а консорциум или пул инвесторов, которые идею все-таки реализуют, уверен О.Быковский.
В осуществлении этого и других проектов могут и должны участвовать отечественные проектировщики, тем более что иностранные порой предлагают проектные решения более низкого уровня. Иностранцы зачастую не задумываются о сохранении структуры города, они ее не знают или не понимают. Так в столице появляются объекты, противоречащие местным традициям, разрушающие культурное наследие. Увы, пока привлечение архитекторов из других стран не способствует появлению у нас объектов высокой мировой культуры.
Становится тесно
Городские власти настроены на сокращение объемов жилищного строительства, и это правильно, считает О.Быковский. Плотность населения в Минске превышает показатели многих крупных городов мира: 6,2 тыс. человек на км2 против 3,6 тыс. в Санкт-Петербурге, 3,85 тыс.- в Берлине, 4,1 тыс. - в Пекине, 3,7 тыс. - в Шанхае, 5,7 тыс. - в Токио, 4,4 тыс. - в Мюнхене. Такие цифры были озвучены на недавнем совещании по вопросам строительства на территории Минской области жилых районов для жителей столицы у Президента Александра Лукашенко. В очередной раз речь, в частности, зашла о необходимости «разгрузить» город за счет развития городов-спутников.
- Бесспорно, совещание было достаточно интересным и полезным. Глава государства сразу обнаружил слабое место в программных документах и рассуждениях, которые подготовили власти Минска и области. Президента, в частности, не устроил алгоритм освоения территории. Строительство жилья в 20-40 км от столицы не должно предшествовать размещению промышленных объектов. При этом властями Минска и Минской области планируется осуществлять застройку, мало чем отличающуюся от все тех же городских жилых районов. Непонятно, как объяснить людям, по какой причине им предлагают уезжать за пределы города. Их не привлекают высококачественным жильем или возможностью строительства индивидуальных домов. Предполагается, что там будет возводиться, в том числе и крупнопанельное жилье. Президент на данные предложения отреагировал достаточно образно и точно - «сено никогда не ходит к корове» - и дал поручение доработать концепцию развития городов-спутников определившись, в первую очередь с местом трудоустройства людей, которые будут там жить. Стоимость определит не только спрос
Быковский также отметил, что в Минске практически не осталось свободных площадей для застройки жилья, кроме «деградировавших», подлежащих реконструкции. Это территории ветхого и деревянного жилья, старых промышленных и коммунальных предприятий, которые не отвечают современным требованиям столичного города. Поэтому нужно быть готовым к тому, что строительство на обремененных сносом территориях неизбежно приведет к росту стоимости квадратного метра.
Кроме этого, рынок недвижимости непременно отреагирует ростом цен на сокращение объемов жилищного строительства в черте города. Но замедлять темп застройки надо, ведь город уже сталкивается с транспортными, и другими инфраструктурными проблемами. Уплотнение застройки - не выход. Это только усугубляет еще и социальные проблемы, связанные с образованием, здравоохранением, экологией, парковками. 
Сегодня власти считают одним из решений жилищного вопроса строительство арендного жилья. Но только возвести его - полдела, убежден руководитель института. На Западе арендное жилье сохраняет потребительские качества даже по истечении десятка лет эксплуатации. Тому способствуют профессиональные обслуживающие компании, в которых работают высококлассные специалисты, поддерживающие это жилье в надлежащем состоянии. У нас пока подобных примеров немного, а ЖЭСы, в их сегодняшнем состоянии, вряд ли справятся с такой задачей.
Жесткая и жестокая конкуренция
Сокращение объемов жилищного строительства и ограниченное бюджетное финансирование стройки в целом заставляет проектировщиков более активно искать заказы среди частных и иностранных инвесторов. Директор Минскгражданпроекта уверен, что в текущем году объем портфеля заказов будет не меньше, чем в прошлом. Есть ряд инвестиционных проектов, предлагаемых частными инвесторами. Так, ведутся переговоры с «Газпромом» по проектированию административно-жилищного комплекса на улице Филимонова, поступают предложения по реконструкции ряда значимых зданий в Минске.
Вместе с тем институту приходится работать в условиях жесткой конкуренции. Поскольку в Беларуси в последние годы значительно ослабла контрольная роль государства за деятельностью проектных организаций - с 2010 г. отменено лицензирование (выдача специальных разрешений сохранилась только для некоторых видов работ), это привело к появлению на рынке в большом количестве новых игроков. Сейчас пытаются изменить ситуацию, вводится персональная аттестация специалистов и организаций на право проектирования. Пока трудно прогнозировать, к каким результатам это приведет. Однако можно предположить, что специалисты малых проектных организаций, не прошедших аттестацию, скорее всего, подыщут работу в других сферах деятельности, но не вернутся в проектные институты, где зарплата пока не очень привлекательная.
К сожалению, сейчас наблюдается парадоксальная ситуация, когда строители зарабатывают больше, чем проектировщики.Значение труда проектировщиков незаслуженно принижено, сетует О.Быковский. Многие считают, что проектировщики - особая каста, которая «гребет деньги лопатой», при этом порой не выполняя своих функций. Вместе с тем, в силу разных обстоятельств за последние годы реальная заработная плата в данной сфере снизилась в 2-2,5 раза. Это становится причиной оттока специалистов высокой квалификации из институтов в коммерческие структуры.
За прошедшие два года из Минскгражданпроекта ушло около четверти сотрудников. Институт набрал новых специалистов, в основном - это молодежь, и для их профессионального роста требуется время.Можно возразить, что значительное количество больших и малых проектных организаций стимулирует конкуренцию. Но надо отличать добросовестную конкуренцию от недобросовестной. Есть положительные примеры работы архитектурных мастерских, созданных специалистами с громкими именами. От такой конкуренции и общий уровень архитектуры растет. Но есть и другое.
Порой в тендере участвуют ведущие институты с высокой репутацией. Они выставляют определенную обоснованную цену, но появляется никому неизвестная проектная организация, в три раза снижает стоимость и получает заказ. Это уже не конкуренция, а демпинг. Результат такого конкурса - проблемы при проведении строительных работ, а то и невозможность их завершения.До сих пор многие чиновники, в т.ч. в Минстройархитектуры считают, что снижение расходов на проектирование позволит существенно удешевить строительство. Но ведь их доля в общих затратах стройки колеблется от 1 до 3%.При этом, все любят приводить в пример Запад, где объект строится за полтора года – год вместо наших трех, напрочь забывая или сознательно умалчивая, что он года два проектируется за 7-12% от стоимости строительства
И инвесторы не считают это «разбазариванием» денег. Проект тщательно прорабатывается, выбирается оптимальный вариант. У нас же сегодня некоторые чиновники предлагают штрафовать проектировщиков за превышение сроков проектирования. Принятие такого решения может привести к снижению качества проектных работ, ведь они достаточно сложны и длительны, их нельзя делать впопыхах, без внедрения новых материалов, технологий и новой техники. Новации в проектировании и строительстве требуют времени и средств.Снижать стоимость строительства нужно не за счет проектировщиков.
Одно из предложений - переход на контрактные цены. Например, уже на стадии проектирования следует определить стоимость квадратного метра с учетом рентабельности и «не лезть внутрь, считая и контролируя стоимость каждой доски или гвоздя». Дело заказчика, проектировщика и подрядчика - найти удобное для всех решение и зафиксировать его в контракте. О.Быковский уверен, что при таком подходе стоимость строительства не будет расти, а даже снизится.
Справка «Директора»
ОАО «Институт «Минскгражданпроект» основанный в 1969 г., является территориальной проектной организацией Минской области по жилищно-гражданскому строительству. Основные направления деятельности: разработка проектов микрорайонов и жилых кварталов, комплексное проектирование объектов жилищно-гражданского и производственного назначения, дизайн, информационная деятельность, консалтинговые услуги. Институт также выполняет функции головной организации по внедрению систем качества на основе международных стандартов ИСО серии 9000.
За 2013 г. организация оказала услуг на сумму 61,9 млрд. руб. В институте работает 397 человек.
ОАО «Институт «Минскгражданпроект»
200004, г. Минск, ул.Коллекторная, 20а
Тел.: +375 17 200 91 35
Факс: +375 200 18 99
e-mail:Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
www.mgp.by
{jcomments on}