№3 (177) - Март

 

Тема номера: ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

 
    • Колонка главного редактора: Крым свой выбор сделал. Могут ли другие субъекты пойти по этому пути?

    • Деньги частные, дело - государственное: Беларусь взялась развивать инструменты ГЧП.

    • Ассамблея здорового пессимизма: запал при обсуждении деловой среды начинает утихать.

    • Компетентно о главном:  тем, кто хочет инвестировать в недвижимость.

    • Возьмемся за калькулятор: советы девелоперам-инвесторам от Colliers International.

    • Слева офис, справа- цех: в столице возводят новый технопарк.

    • Перемолоть ситуацию: как развиваться в условиях дорогих кредитных ресурсов - опыт Борисовского КХП?

    • Цена доверия: чем порядочнее и надежнее партнеры, тем успешнее развивается компания.

СОДЕРЖАНИЕ МАРТ 2014 г.

КОЛОНКА ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА

1 Крым свой выбор сделал. Могут ли другие субъекты пойти по этому пути?

ТЕМА НОМЕРА
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ


4    Компетентно о главном
Тем, кто хочет инвестировать в недвижимость.
Вячеслав ВОЛОТОВСКИЙ

8    Возьмемся за калькулятор
Успех проекта во многом зависит от правильности расчетов, а они в свою очередь - от знания и понимания рынка. Что нужно учитывать в первом случае и какова сейчас ценовая конъюнктура?
Евгений КОРШУН

12    Слева - офис, справа - цех
На фоне дефицита современных производственных площадей в Минске компания-девелопер  «Бытстройремонт» обещает возвести технопарк на  улице Машиностроителей.
Алексей АНТОНОВ

14    От эстетики - к практичности
Как соблюсти баланс экономических и социальных интересов при застройке белорусской столицы?
Марина НОСОВА

МАКРОЭКОНОМИКА

17    Вверх по спирали
Модель ценообразования и макроэкономические предпосылки подталкивают инфляцию к ускорению.
Владимир ТАРАСОВ

КАЧЕСТВО ЖИЗНИ

19    Сколько стоит наше меню

20    Деньги - частные, дело - государственное
Подготовка профильного законодательства и формирование институтов ГЧП в Беларуси выходят на финишную прямую.
Алесь ГЕРАСИМЕНКО

БИЗНЕС-СООБЩЕСТВО

24    Ассамблея здорового пессимизма
Запал при обсуждении деловой среды в Беларуси начинает утихать. Меньше блеска в глазах, больше - апатии и заготовленных фраз.
Вячеслав МИЦУРА

СТРУКТУРНЫЕ РЕФОРМЫ: СЕКТОР УСЛУГ


26    Официальный взгляд на небо
Базовая компания, а не монополист. Минтранс отреагировал на критическую статью о рынке пассажирских авиаперевозок и месте «Белавиа» на нем.

ПЕНСИОННАЯ РЕФОРМА

30    Укусить пряник, не наступив на грабли
Присмотримся к мировому опыты, чтобы не повторить чужих ошибок.
Алена АФАНАСЬЕВА

АГРОПРОМЫШЛЕННЫЙ КОМПЛЕКС

33    Перемолоть ситуацию
Как развиваться в условиях дорогих кредитных ресурсов - беседуем с директором УП «Борисовский комбинат хлебопродуктов» ОАО «Минскоблхлебопродукт» Виктором Аскерко.
Катерина МАЛАК

36    Нет предела эффективности
Производство пищевых продуктов открывает широкие возможности для наращивания добавленной стоимости, убеждены на Полоцком КХП.
Александр ПЕРЕВЕРЗЕВ

РЕАЛЬНЫЙ СЕКТОР

38    Цена доверия
В бизнесе многое зависит от партнеров. Чем они порядочнее и надежнее, тем успешнее развивается компания.
Александр ПАВЛОВИЧ

МИКРОЭКОНОМИКА

40    Сила внутри нас
Рассмотрим внутренние факторы роста производительности труда на предприятии.
Александр ГОЛОВАЧЕВ

БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЕ

43    Вначале было слово… И слово было «стратегия»
(Продолжение, начало в журнале «Директор» №10, 2013 г.)
Создаем «образ будущего», определяемся с целями, составляем план.
Александр ПАНЬКОВ, Дмитрий ХОХЛОВ

ФИНАНСОВЫЕ РЫНКИ

46    Тихая гавань для состоятельных клиентов
В нашей стране набирает обороты формат банковского обслуживания private banking. Активно в этом направлении работает «Альфа-Банк».
Дмитрий ЛИТВИНОВИЧ

48    Поле чудес
В феврале-марте белорусский рубль продемонстрировал неожиданную устойчивость к валютной корзине, на Forex доллар сдал позиции, тогда как сырье подорожало.
Вадим ИОСУБ

ЭНЕРГЕТИКА

51    Наши лучшие друзья - ветер, солнце и вода
Первые шаги Беларуси в использовании альтернативных источников энергии обнадеживают, но инвесторы все еще не чувствуют себя защищенными.
Александр ГАЛЬКЕВИЧ

МЕНЕДЖМЕНТ

54    Читайте по глазам и не только
Есть несколько надежных способов распознать лжеца.
Алиса ХОРТ

ПРАВО

56    Мониторинг законодательства (февраль-март 2014 г.)
Директору - о правовых новациях.
Елена КОРНУШЕНКО

КЛУБ «ДИРЕКТОР»

История и архитектура
58    «Западный фронт» ВКЛ
В XIV в. на территории современной Беларуси и Литвы была создана череда оборонительных укреплений, в которую вошли Лидский и Кревский замки.
Павел ГАЙДУКЕВИЧ

Искусство
60    Тканый взгляд на райский сад
Белорусское ковровое творчество получило признание и в нашей стране, и далеко за ее пределами.
Евгений ШУНЕЙКО

Мода и стиль
62    Искусство разумного инвестирования в гардероб
Иногда лучше опираться не на моду, а на индивидуальный стиль.
Ольга КОВТУНЕНКО

{jcomments on} 

Уважаемые читатели!
Не будет преувеличением сказать, что в последние месяцы и особенно недели внимание основных мировых политических игроков и средств массовой информации приковано к Украине.

По сути страна стала полигоном столкновения интересов США и России. Под видом продвижения демократии заокеанские и европейские стратеги стараются ослабить политическое влияние России как супердержавы на мировые и экономические процессы, а в перспективе исключить ее из борьбы за сырьевые ресурсы планеты. Для этого Украину пытаются сделать членом НАТО и враждебным России государством. Исходя из допроса «российского стрелка», задержанного на российской границе после возвращения с Майдана, среди бойцов правого сектора  было около 40 американцев, примерно столько же немцев и какое-то количество поляков. В стремлении достигнуть поставленной цели демократы закрывают глаза и на снайперов, стрелявших по противостоявшим лагерям, и на призывы к оголтелому национализму, пропитанному бандеровской идеологией, и на запрет русского языка. На нем по переписи 2001 г. говорит 50,9% украинцев и 95,7% русских, удельный вес которых хотя и снизился с 1991 г. на 4,8%, но по-прежнему значителен и составляет 17,3%. В Крыму же - 77%, в Донецке - 74,9, Луганске - 68,8, Запорожье - 48,2, Одессе - 41,9, а в Севастополе - 90,6%.

Столь безответственные действия националистов и западных держав не могли не привести к сепаратистским настроениям и действиям. Не могла в стороне остаться и Россия, и не только исходя из необходимости защиты русского и русскоязычного населения, но также потому, что «над Крымом и Севастополем мог подняться натовский флаг». Не безразлично России и то, какое государство будет на южной границе. С украинцами русские прожили до 1991 г. 337 лет, переплетаясь экономически и родственно. Но это, исключая западные земли, которые после Речи Посполитой (ХV - ХVIII вв.) были разделены между Австрией и Россией (Волынь, Полесье), а в 1921 г. отошли Польше. В 1939 г. на них проживало 5 млн. украинцев, а на территории советской Украины - 28 млн.

Национально-освободительное движение, возникшее еще в начале 20-х гг., не утихло и с приходом в 1939 г. советской власти. Немцев встречали как освободителей. Выпущенный в 1937 г. из польской тюрьмы Степан Бандера после захвата немцами Варшавы в 1939 г. создает Украинскую повстанческую армию (УПА) численностью более 200 тыс. человек, в том числе 15 тыс. в составе дивизии «Галичина». Присягая немцам, армия ведет борьбу с партизанами и Польской Армией Крайовой на территории Западной Украины, Буковины и Полесья за «самотийную» Украину, «без господ помещиков, капиталистов и большевистских комиссаров». «Сумская» дивизия УПА воевала под Сталинградом, а «Вильна Украина» - под Дрезденом.

Остатки Украинской национально-освободительной армии, насчитывающей 80 тыс., после войны ушли в подполье к «лесным братьям», где вели борьбу до начала 50-х гг. Степан Бандера бежал в Мюнхен и 15 октября 1959 г. был застрелен чекистами.

Стоит ли удивляться ярым националистическим настроениям на Западной Украине, которые последние 22 года поощрялись руководителями страны при полном равнодушии России.

Иная история у Крыма. Она связана со скифами, готами, Византией, половцами, Крымским ханством, Османской империей, но никак не с Украиной. Со времени присоединения Екатериной II Крыма к России в 1783 г., строительства портов и создания флота под руководством князя Потемкина Россия имела уверенный доступ к Черному морю. В состав Украинской ССР Крымская область передана в 1954 г. В феврале 1991 г. на основе референдума была образована Крымская Автономная ССР, в мае 1992 г. принята Конституция Республики Крым и введена должность президента, которые просуществовали до 1995 г. В 1998 г. принята новая Конституция Автономной Республики Крым, что усилило пророссийские настроения. Возврат Крыма России справедлив и логичен в свете действий правого сектора. Поэтому кликушество прессы, в том числе отдельных белорусских изданий («Экономическая газета» от 17.03.2014 г. № 18) о введении войск и захвате Крыма имеет мало общего с действительностью.

Более очевидно, что новая власть в Украине сможет сохранить целостность страны, если попытается строить взаимоотношения западных областей и юго-востока страны на основе конфедерации и отказа от национализма. В противном случае не исключены и даже очень вероятны аналогичные референдумы в Донецкой, Луганской, Запорожской  и Одесской областях. Россия же, по заверениям ряда политиков, предпримет меры для защиты интересов русского населения данных регионов.

К сближению этого района с Российской Федерацией подталкивает и экономика. На Западе продукция украинского машиностроительного сектора никому не нужна. И как только экономическое положение в этих областях начнет ухудшаться, вероятность референдумов резко повысится. Украинская экономика, как и белорусская, во многом зависит от российских нефти и дешевого газа. Поэтому, думая о сохранении суверенитета, надо заботиться о реформировании экономики: развивать потенциально конкурентные отрасли, отказавшись от очевидно убыточных предприятий, созданных в советский период. В Украине на это денег нет и не будет, несмотря на «щедрую» помощь Запада. Поэтому основные события еще впереди.

С уважением, А.Н. Ковтуненко

{jcomments on} 

Вячеслав МИЦУРА

XV Ассамблея деловых кругов Беларуси, состоявшаяся 5 марта в Минске, принципиально не отличалась от аналогичных мероприятий прежних лет. Предприниматели преимущественно жаловались на многочисленные препоны для ведения бизнеса, тогда как чиновники рассказывали, как у нас все хорошо. Единственное - как-то поугас эмоциональный драйв и с одной, и с другой стороны. Казалось, говорили преимущественно заготовками, без вдохновения. Вероятно, просто смирились с положение вещей.

Боль бизнесменов
Самыми проблемными традиционно оказались выступления бизнесменов, причем представителей как мелкого, так и крупного бизнеса. По словам солигорского предпринимателя Анатолия Змитровича, ИП-эшники в последние годы из формы самозанятости в экономике превратились в объект по вытягиванию налогов. Что ни год - то новые сюрпризы в Налоговом кодексе. Очередные 150 страниц изменений на 2014 г. приняты без должного обсуждения с деловой общественностью, несмотря на соответствующее требование Директивы №4. Показательной стала ситуация вокруг сферы автосервиса.

После долгих лет работы в гаражах этот род бизнеса наконец вышел из тени и легализовался. Впрочем, радость от работы по белым схемам была недолгой. Единый налог сделали вмененным, или, как горько пошутил, А.Змитрович, невменяемым. Мастеров-одиночек обязали его уплачивать из расчета среднего дохода автосервиса с количеством работников 15 человек, подхватил критику глава гродненского ОО «Клуб предпринимателей» Иван Илькевич. По его мнению, при измененных требованиях узаконить работу мастерских в гаражах нереально. Люди массово закрывают бизнес или вновь уходят в тень.

Подобных историй-жалоб накопилось немало. Примечательно, что даже крупные бизнесмены, приближенные к власти, позволяют себе весьма критические высказывания. На Ассамблее таковым запомнился генеральный директор СООО «Марко», член Совета Республики Николай Мартынов. «Воз и ныне там», - заявил он, оценивая реализацию Директивы №4. Документ призван повернуть чиновников лицом к бизнесу, но здорового содействия с их стороны как раз и не хватает. Даже после принятия на самом верху властной вертикали принципиальных решений - на местах появляется масса проблем.

Так, Указ от 14.10.2013 г. № 467 «О мерах по развитию кожевенно-мехового производства и производства обуви» констатировал создание холдинга «Белорусская кожевенно-обувная компания «Марко», а также позволил СООО «Марко» приобрести убыточный РПУП «Витебский меховой комбинат» за одну базовую величину с целью его включения в холдинг и дальнейшей модернизации. Под реализацию инвестиционного проекта по наращиванию производственных мощностей по выпуску обуви и реконструкции мехового комбината новому собственнику предоставлены фискальные льготы. Например, согласно п.5 Указа №467 установлено, что участники холдинга освобождаются в 2013-2018 гг. от уплаты налога на прибыль для направления этих средств в обновление основных фондов.
Вроде бы черным по белому написан год начала действия льготного периода, но, по словам Н.Мартынова, ответственные за реализацию указа ведомства тогда в один голос заявили, что в 2013 г. воспользоваться преференцией инвестор не сможет.

С другой стороны, возникшие проблемы с параллельным проектированием поставили под угрозу срыв нормативных сроков, при том, что без проекта получить кредиты и воспользоваться льготами «Марко» не может. А ведь время в данном случае - это деньги, большие деньги.

Одновременно чиновники убеждены, что рука дающего ни при каких обстоятельствах не оскудеет. «За 2013 г. у меня попросили спонсорской помощи больше, чем я заработал прибыли», - заметил глава «Марко». По его мнению, пришло время как-то охладить пыл властей навязывать предприятиям подобные расходы. В частности, следует принять закона о благотворительности.

Расчет теоретиков
На фоне заметного ухудшения финансовых показателей белорусских предприятий в 2013 г. попытки дополнительно «доить» их действительно могут иметь самые неприятные последствия. И без того заоблачная стоимость кредитов, растущие арендные ставки и разного рода сюрпризы налогообложения поставили на грань разорения многих субъектов хозяйствования. Сюда добавляется неблагоприятная внешняя конъюнктура. По подсчетам руководителя Исследовательского центра Мизеса АЦ «Стратегия» Ярослава Романчука, при развитии пессимистического сценария на рынках наших основных торгово-экономических партнеров - России и Украины - в 2014 г. Беларусь может потерять до 7 млрд. долл. экспорта. Нашей экспортоориентированной экономике это грозит катастрофическими последствиями.

При этом, как считает экономист Леонид Заико, независимо от внешних факторов в Беларуси начинается классический экономический кризис. И связан он не с перепроизводством (как утверждают некоторые, ссылаясь на загруженные склады предприятий), а с отсутствием здоровых структурных реформ.

Власти вроде как соглашаются с необходимостью провести такие реформы. О понимании ключевой роли малого и среднего предпринимательства в этом деле свидетельствует ряд нормативных актов, установивших целевые показатели роста сектора МСП в ВВП до 30% в 2015 г. и до 50% - в 2020-м. Но председатель БНПА Александр Швец полагает, что предпосылок для такого рывка нет, так как не решен основной вопрос революции - вопрос собственности. Государство упорно не желает расставаться с активами, не оставляя достаточно жизненного пространства для роста частного бизнеса.

Если же от нынешнего достаточно скромного, примерно 20-процентного вклада МСП в экономику отнять результаты работы нефте- и калийных трейдеров, формально относящихся к малому и среднему предпринимательству, то, по оценкам сопредседателя Республиканской конфедерации предпринимательства Виктора Маргелова, реальный вклад МСП в ВВП не превысит 11-12%.

И энергия функционеров
Публику постарался ободрить неизменно энергичный председатель Минского столичного союза предпринимателей и работодателей Владимир Карягин. Ведь у делового сообщества есть Национальная платформа бизнеса Беларуси - 2014! Над ней работали десятки экспертов, с проектом, размещенным на 93 сайтах, ознакомились 950 тыс. пользователей интернета. В итоговом документе удалось аккумулировать пожелания в части законодательства и макроэкономической политики представителей практически всех отраслей и форм собственности страны. Таким образом, сформулирован пакет инициатив по созданию добросовестной конкуренции, дебюрократизации, приватизации, оздоровлению рынка труда и снижению налоговой нагрузки, развитию идеи саморегулирования бизнес-сообщества.

Надежду вселяет и то, что в очередной раз Ассамблея стала достаточно репрезентативной площадкой: помимо 261 представителя деловых кругов на ней присутствовали 37 госчиновников разных рангов (министерств, комитетов, Нацбанка, исполкомов). Мероприятие активно освещалось СМИ. Это все повышает вероятность положительного резонанса.

Самым же большим оптимистом на Ассамблее оказался министр экономики Николай Снопков, по мнению которого уже сегодня белорусская экономика конкурентоспособна. Тому способствуют два фундаментальных фактора: стабильность в обществе и богатый человеческий капитал. В данном утверждении министр сослался на мнение инвесторов, правда, что это было за исследование, он не уточнил. Как и не назвал причины падения конкурентоспособной экономики в начале этого года (по данным Белстата, в январе-феврале ВВП Беларуси к аналогичному периоду 2013 г. потерял 1,6%, на 4% снизилась валовая добавленная стоимость в сельском и лесном хозяйстве, на 6,4% - в обрабатывающей промышленности, на 9,3% - в строительстве).

Совместную работу правительства с бизнес-ассоциациями по улучшению бизнес-климата министр назвал последовательной и системной, а вот предложенная Платформа, по его мнению, не носит конструктивного характера. Почему - глава Минэкономики опять не пояснил.
Добавим, из кулуарных высказываний представителей Минэкономки следовало, что с реформами у нас в стране все в порядке, в т.ч. предложения предыдущих платформ в основном отработаны. Просто бизнес-сообщество этого почему-то не замечает.
Видимо, что-то не то со зрением у наших предпринимателей…

{jcomments on} 

Алесь ГЕРАСИМЕНКО

Подготовка профильного законодательства и формирование институтов для реализации проектов государственно-частного партнерства (ГЧП) выходят на финишную прямую. Проект закона о ГЧП внесен в правительство и, как ожидается, в течение года поступит на рассмотрение в Палату представителей Национального собрания. Минэкономики приступило к формированию республиканского центра ГЧП, к маю должен быть создан специальный межведомственный совет и начата разработка инфраструктурного плана по реализации проектов с привлечением частного капитала.

Идите туда, зная куда
Впрочем, несмотря на четырехлетнюю дискуссию о возможном применении в Беларуси инструментов ГЧП, не все четко понимают, о чем идет речь. Порой доходит до комичного: один из участников профильной конференции, прошедшей в Минске 18 октября 2013 г. под эгидой ЕЭК ООН, даже использовал аббревиатуру потерпевшего крах реваншистского путча в августе 1991 г. - ГКЧП. Видимо, по незнанию. И даже те, кто четко усвоил количество букв в аббревиатуре, порой слишком широко трактуют понятие, подразумевая любое взаимодействие государства и частного бизнеса.

Минэкономики, взявшее на себя роль координатора по развитию ГЧП в Беларуси, предлагает использовать узкое понятие термина, предполагающее реализацию инфраструктурных проектов с привлечением частного и государственного капитала, при одновременном разделении рисков между инвестором и государством. При этом проект закона о ГЧП трактует понятие как юридически оформленное на определенный срок взаимовыгодное сотрудничество государственных органов (организаций) и субъектов предпринимательской деятельности в целях объединения ресурсов и распределения рисков, осуществляемое для реализации социально значимых, инвестиционных, инновационных, инфраструктурных, национальных проектов и программ, имеющих важное государственное и общественное значение.

В качестве государственного партнера, согласно проекту закона, могут выступать Республика Беларусь, Совмин, местный исполком или госорганизация, подчиненная Президенту, правительству или другому уполномоченному госоргану. Под частными партнерами предложено понимать юридических лиц (за исключением государственных унитарных предприятий и ОАО со 100% госкапитала), индивидуальных предпринимателей, иностранные и международные компании и организации.

Проект закона также очерчивает широкий перечень сфер применения проектов ГЧП, в т.ч. в научной, исследовательской, инновационной деятельности, медицине и образовании, на транспорте, в энергетике, промышленности, телекоммуникациях и т.д. Заметим, перечень не является закрытым. Определены формы сотрудничества: концессионный или инвестиционный договоры, соглашение о ГЧП, а также иные договоры, не противоречащие законодательству и отвечающие целям и задачам государственно-частного партнерства.
Однако несмотря на достаточную широту законодательных формулировок, Минэкономики обещает сосредоточить работу именно на инфраструктурных проектах.

Что не относится к ГЧП?
Не все договорные отношения между государственным и частным секторами подпадают под это определение. Например, сюда не входят пожертвования частных компаний обществу, поскольку проекты ГЧП всегда нацелены на извлечение разумной прибыли частным инвестором. Между тем у нас в последние годы распространилась практика, когда инвестиционные договоры с Республикой Беларусь или ее территориальными единицами сопровождаются закреплением за инвесторами добровольно-принудительных обязанностей: отремонтировать детский сад, построить церковь, возродить колхоз… Многие чиновники как раз это и называют государственно-частным партнерством.

Не является ГЧП простая аренда государственной земли и другой госсобственности для достижения частных интересов, без распределения рисков между инвестором и госорганом. Также нельзя отождествлять с этим понятием предоставление займов госорганизациям, выполнение краткосрочных госзаказов на строительство, поставку оборудования, обслуживание и т.д., создание государственных коммерческих предприятий или приватизацию. Соглашение ГЧП имеет срок действия, на время которого госактивы передаются инвестору в управление с последующим возвратом государству.

Бюджет отдыхает
Одним из достижений ГЧП в западных странах стала значительная экономия бюджетных средств. Например, в Великобритании в 2012 г., по данным ООН, частные инвесторы реализовали проекты ГЧП на общую сумму 3,2 млрд. евро, во Франции - на 2,8 млрд. В основном средства потрачены на инфраструктурные проекты: строительство дорог, энергетических и коммунальных объектов, школ, больниц. Всего в объединенной Европе рынок ГЧП в 2012 г. составил 11,7 млрд. евро, что, к слову, несколько ниже, чем в предыдущие годы. Вероятно, это стало следствием глобального финансового кризиса 2009-2008 гг., подорвавшего интерес инвесторов к долгосрочным вложениям.

Тем не менее, во всем мире продолжается активное сотрудничество с инвесторами в формате ГЧП. По данным Всемирного банка, на 1.06.2013 г. только в развивающихся странах с привлечением частного капитала реализовано 5238 инфраструктурных проектов на 1,8 трлн. долл., в т.ч. на водоснабжение пришлось 3,6% инвестиций, транспорт - 17, энергетику - 34,5, телекоммуникации - 44,9%.

Заметим, ГЧП не просто экономит бюджетные средства, оно помогает ослабить колоссальный инфраструктурный дефицит, свойственный не только развивающимся, но и развитым экономикам. Например, в США только в автодорожном хозяйстве недофинансирование оценивается почти в 40 млрд. долл. в год. Из-за отсутствия средств на капитальный ремонт в Америке свыше проектного срока эксплуатируются 11% мостов, что несет прямую угрозу участникам дорожного движения.
В целом, как посчитали эксперты Всемирного экономического форума, на модернизацию и создание инфраструктуры человечеству ежегодно в течение ближайших 20 лет необходимо тратить около 2 трлн. долл.

 Глобальные инвестиции в инфраструктуру в 2011-2030 гг., в % по секторам, по прогнозу агентства Делойт
 

При этом эксперты подчеркивают важность развития не только т.н. базовой и производственной инфраструктуры, но и социальной (учреждений здравоохранения и образования, спортивных, туристических и иных объектов). Проекты последней менее затратны, однако, как показывают данные по развитым странам, они доминируют в общем объеме вложений и рассматриваются властями в качестве приоритета социально-экономического развития.

Очевидна также прямая взаимосвязь между состоянием инфраструктуры и конкурентоспособностью экономики, а также ее способностью устойчиво расти.

 Взаимосвязь развития инфраструктуры и глобального рейтинга конкурентоспособности, по данным доклада ВЭФ в 2012-2013 гг.
Страна Место в рейтинге по индексу инфраструктуры Место в индексе глобальной конкурентоспособности
Швейцария5
1
Сингапур2
 2
Финляндия 233
Швеция 
19
4
Нидерланды
 7 5
Германия
 3 6
США
 14 7
Великобритания6
 8
Гонконг    
1
 9
Япония
 11 10

Новые формы взаимодействия государства с частным капиталом распространяются и на постсоветском пространстве. В России применять современные принципы ГЧП первыми начали на региональном уровне. Так, Закон от 25.12.2006 г. № 627-100 «Об участии Санкт-Петербурга в государственно-частных партнерствах» помог привлечь частный капитал для реконструкции аэропорта «Пулково», строительства завода по переработке твердых бытовых отходов в п.Янино и городской автодороги «Западный скоростной диаметр». Помимо этого в городе на Неве начата подготовка проектов в ЖКХ, здравоохранении и образовании.

В Москве, несмотря на отсутствие регионального профильного законодательства, в формате ГЧП возвели новую станцию метро «Мякинино». А в 2012 г. правительство города передало сети клиник «Медси», подконтрольной АФК «Система», 5 поликлиник, 3 стационара и 3 санатория. К участию в сделке также привлечены специализирующийся на медицинских активах американский фонд Apax Patners и государственный Российский фонд прямых инвестиций. Ожидается, что инвесторы в рамках проекта совокупно вложат в развитие инфраструктуры здравоохранения порядка 6 млрд. долл.

Под эгидой ООН
Идея использовать возможности ГЧП, зародившаяся в 2010 г. в НИИ Минэкономики, была подхвачена белорусским правительством, которое в 2011 г. обратилось в секретариат Европейской экономической комиссии ООН с просьбой оценить готовность Беларуси к данному формату привлечения инвестиций и дать рекомендации по его развитию. Просьба правительства была удовлетворена по итогам работы экспертов ЕЭК ООН в нашей стране летом 2012 г.

Проведенный в рамках исследования опрос представителей госорганов, финансовых институтов и частного бизнеса, как и ожидалось, выявил отсутствие базовых знаний о ГЧП. В этой связи международные эксперты рекомендовали властям организовать интенсивные программы обучения и повышения квалификации всех заинтересованных.

Сдерживающим фактором названо отсутствие институциональной структуры по вопросам ГЧП. Для исправления ситуации начато формирование межведомственного инфраструктурного совета и национального центра по ГЧП с соответствующим набором полномочий.

Возможно, как советуют эксперты ООН, в будущем у нас появится и 10-летний национальный инфраструктурный план. Без данного документа сложно оценить потребности Беларуси в инвестициях и организовать системную работу по их привлечению.

В качестве приоритетных сфер развития ГЧП названы транспорт, здравоохранение, ЖКХ и энергетика. Есть и первые наброски проектов. Речь идет о сооружении ряда ГЭС и ветропарка на Витебщине, а также реконструкции трассы М10 Гомель-Брест и строительстве железнодорожной ветки Глушкевичи-Милашевичи-Лельчицы-Михалки. Еще 3 потенциальных проекта ГЧП определил Минздрав: строительство в Минске кардиологического исследовательского центра, центра пульмонологии и физиотерапии, а также молекулярной и генетической лаборатории.

Любопытно, что, по мнению Минобразования, реализация инвестпроектов ГЧП в сфере образования в Беларуси невозможна. Чем мотивирован ответ министерства - в докладе ЕЭК ООН не уточняется. Вместе с тем международные эксперты, ссылаясь на удачный мировой опыт и важность модернизации данной сферы, призвали чиновников пересмотреть свою позицию.

В дополнение авторы доклада посоветовали нашей стране использовать инструменты ГЧП для организации водообеспечения и отвода сточных вод (по расчетам, сюда можно привлечь не менее 50 млн. долл. частных инвестиций), строительства мусороперерабатывающих заводов в Минске, Витебске, Бобруйске, Орше и Борисове, реконструкции 8 белорусских аэропортов, создания городских технопарков и даже строительства тюрем.

Эксперты ООН также порекомендовали правительству улучшить бизнес-климат в стране, стабилизировать финансовую и макроэкономическую ситуацию, а также децентрализовать работу с потенциальными инвесторами в рамках ГЧП, повысив роль и свободу действия местных органов власти.

По вертикали
Зеленый свет для сотрудничества с частными инвесторами дан на самом высоком государственном уровне.
«Одна из важнейших задач сегодня - создание эффективных механизмов государственно-частного партнерства, а также соответствующей правовой базы. Именно это призвано обеспечить новый формат отношений власти и бизнеса, в основе которых должны лежать соглашения о совместной реализации проектов, имеющих особое социальное значение», - отметил в апреле 2011 г. Президент Александр Лукашенко в своем послании белорусскому народу и парламенту.

С тех пор ни одно более-менее значительное мероприятие, посвященное ГЧП, не проходило без внимания высокопоставленных чиновников, вплоть до премьер-министра. Толчок получила подготовка профильного законодательства, в частности, разработка проекта закона о ГЧП. Последний на 81,5% соответствует мировой практике, сообщил на очередной международной конференции, прошедшей 18 октября прошлого года в Минске, министр экономики Николай Снопков.

Что не стыкуется в остальных 18,5%, он не уточнил. Зато глава министерства убежден, что высокая корреляция с мировым опытом создаст у нас более конкурентоспособную среду по сравнению со странами-соседями, а это будет способствовать привлечению капитала.

Правда, помимо формального соответствия формируемой законодательной базы ГЧП налицо колоссальное отличие в экономических и политических реалиях между нами и западными странами, чей положительный опыт мы стараемся перенять.

Например, сложно представить масштабный приток средств в рамках ГЧП при нынешней стоимости кредитов и туманных перспективах их удешевления. А ведь на Западе заемные ресурсы обеспечивают до 90% финансирования подобных проектов. Едва ли мы сможем воспользоваться и таким продвинутым финансовым инструментом, как облигации ГЧП - в условиях крайне неразвитого фондового рынка их покупателями, скорее всего, смогут выступить лишь банки, а значит, по стоимости эти ресурсы будут сопоставимы с кредитами.

Соглашения ГЧП заключаются на длительный период (20-30 лет и более), с горизонтом окупаемости, как правило, не менее 5 лет. Кто сегодня в Беларуси готов инвестировать значительные средства на таких условиях? Теоретически пальму первенства в этом деле могут взять иностранные инвесторы, но готова ли страна обеспечить интересную им норму прибыли? Не секрет, что сформировать маржу многие проекты ГЧП, будучи социально ориентированными, могут только с помощью бюджетных дотаций, субсидий и других форм финансовых гарантий со стороны государства. Видимо, в умах членов правительства, вертикальщиков, депутатов и работников контролирующих служб вначале должна произойти определенная революция или хотя бы эволюция, позволяющая без предвзятости тратить бюджетные средства на государственно-частные проекты.

Но даже если мы обеспечим сопоставимую доходность проектов ГЧП у нас и на Западе (там они окупаются в среднем за 8 лет), в глазах иностранных инвесторов наше предложение все равно не будет столь привлекательным из-за высоких страновых рисков. Напомним, суверенный рейтинг, присвоенный Беларуси ведущими мировыми рейтинговыми агентствами, сегодня находится в рисковой зоне. И премией за этот риск становится либо дорогое заемное финансирование, либо значительно более высокая по сравнению с западными странами маржинальность проектов ГЧП, которую мы вряд ли сможем обеспечить.

Наконец, у многих белорусских чиновников напрочь отсутствует понимание коммерческих рисков, при том, что их разделение между частным инвестором и государством - ключевое понятие в системе ГЧП. Узость мышления, выражающаяся в безапелляционном требовании к каждому проекту обеспечить определенный объем налоговых отчислений, экспорта, создание рабочих мест и т.д. порой порождает радикальные заявления вроде угроз национализировать частные активы, которые, по мнению отдельных чиновников, недостаточно эффективно работают.

Как показал опыт заключения инвестиционных договоров, государство не спешит разделить риски с бизнесменами. Они всецело перекладываются на плечи инвестора, усугубляясь возможностью расторжения договора в случае задержек с его исполнением с последующей конфискацией земельного участка и объекта строительства без выплаты каких-либо компенсаций. На таком фоне льготы по аренде на землю и отсрочка уплаты НДС, предоставляемые инвесторам, не кажутся такими уж привлекательными. Готовы ли наши чиновники сменить тактику в работе с проектами ГЧП?

В ответ на соответствующую ремарку журнала «Директор» в ходе недавнего тематического пресс-ланча руководитель совместного проекта ЕС/ПРООН и Минэкономики Елена Дадеркина сообщила, что среди госаппарата на этот счет проводится и будет проводиться активная просветительская работа. Полагаем, придется очень постараться с обучением. Ведь до сих пор даже политические решения на самом высоком уровне (вроде появления Директивы №4) не смогли искоренить потребительского отношения чиновников к частному капиталу. По крайней мере, так считает большинство представителей бизнес-сообщества.

{jcomments on} 

Вячеслав ВОЛОТОВСКИЙ

В бизнесе после завершения стадии первоначального накопления капитала, как правило, начинается стадия инвестирования свободных средств. Многие в качестве объекта их вложений выбирают именно недвижимость. Но если основной профиль деятельности инвестора не связан с данной сферой, ему объективно сложно разобраться в многочисленный нюансах стройки. Принять правильное инвестиционное решение помогают профессиональные девелоперы. Один из них - директор СООО «ИНФОРЕАЛТ» Ирина РОНДЕЛЬ - занимается недвижимостью с 1992 г.

- Ирина Раулевна, пожалуйста, оцените в общем инвестиционную привлекательность белорусской недвижимости.

- Она достаточно высока. Составляющие этой привлекательности - в открытости рынка, его несформированности, стремлении к развитию, предсказуемом диапазоне рисков. Даже если сегодня инвестор потерял в цене - завтра она опять подскочит. В начале 90-х однокомнатная квартира в Минске в районе Комсомольского озера стоила 4 тыс. долл., а снять ее в аренду можно было за 30 долл. в месяц. За 22 года цены выросли в 10 раз! В 2002 г. максимальная цена за офисные площади в бизнес-центрах столицы не превышала 450 долл./м2.

Мы тогда проводили конкурс на эскизный проект бизнес-центра с перепрофилированием незавершенного строительством инженерно-лабораторного корпуса завода средств автоматизации по ул.Лещинского-8А (сейчас это SKY TOWERS). Как девелоперы, 12 лет назад мы пришли к выводу о преждевременности освоения этого сложного объекта: на тот момент себестоимость квадратного метра достройки равнялась цене продажи. Однако уже в 2008 г. максимальные цены на офисные площади в бизнес-центре Фрунзенского района достигли 3600 долл./м2. Впоследствии они снизились до 2600 долл./м2, однако и такой их уровень обеспечивает значительную капитализацию вложений инвесторов.

11 марта в Минске состоялся аукцион, на котором цена за земельный участок со сносом под строительство жилого дома по ул. Гастелло поднялась в 20 раз от заявленной, достигнув 42 млрд. руб. за 0,9 га, что составляет в эквиваленте 4,76 млн. долл. за 1 га. Добавим стоимость сноса трех двухэтажных жилых домов, т.е. еще плюс примерно 3 млн. долл. Беспрецедентная цена для белорусской столицы. Причем на этот лот претендовало 7 застройщиков. Вот и ответ на ваш вопрос.

В нашей стране полноценно работают факторы привлекательности инвестирования в недвижимость: это сохранность инвестиций (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее), возможность использовать собственность в качестве кредитного залога, получить доход от эксплуатации недвижимости, использовать ее на различные цели и т.д.

- Как вы оцениваете насыщенность рынка по видам коммерческой недвижимости: жилым, торговым, развлекательным и административно-офисным зданиям?

- Рынок торговых и административных объектов перенасыщен, тогда как офисной и развлекательной недвижимости, не говоря о жилой, - в Минске недостаточно. 

Для более полного удовлетворения потребностей населения необходимо перераспределить торговые объекты. Сейчас ими переполнены торговые центры, а вот в зоне жилой застройки не хватает малых специализированных магазинов.

В офисном сегменте не удовлетворены потребности в небольших помещениях для малого и среднего бизнеса площадью до 70 м2, зато большие помещения по 300-400 м2 и более пустуют. Не спасает ситуацию множество административных зданий бывших советских институтов и учреждений, так как они находятся в плачевном состоянии и нуждаются в капремонте.

Таким образом, инвесторам выгодно вкладывать средства в объекты в центре Минска, вблизи транспортных развязок. Надежны инвестиции в жилье, перспективны - в офисы малых площадей от 10 до 30 м2, а также торговые помещения площадью 50-100 м2 и складские помещения любых размеров.

Большим спросом пользуются офисные и торговые помещения в центре столицы площадью от 30 до 70 м2, приспособленные под туристические агентства, небольшие магазины, SPA-салоны, кафе и рестораны до 150-200 м2. 

- Какие факторы являются главенствующими для экономики проектов?

- В основе - желание инвестора действовать, терпение, осознание сложности и длительности процесса. Здесь необходимо доверие: к стабильному миру и порядку, позитивному развитию экономики, социальным предпосылкам. Да, у нас страна рискованного земледелия, в это понятие я включаю и работу с недвижимостью. Вместе с тем в девелопменте риски значительно ниже, чем, скажем, в торговой сфере.

Главенствующий фактор - качество недвижимости. Строительство добротного объекта, даже если не оправдает ожидания инвестора в обозначенные сроки, восполнит их стабильным доходом.

Спрос - несомненно. Грамотно разобраться и сориентироваться в тенденциях рынка - задача предварительного этапа проекта, к которому мы - девелоперы - относимся с особым вниманием.

Немаловажно наличие профессиональной команды, способной вести качественную работу на всех стадиях и этапах: предпроектного анализа, проектирования, согласований, строительства, реализации, эксплуатации и управления недвижимостью.

Затраты на строительство, а тем более на эксплуатацию - вопросы культуры бизнеса. Обратитесь к специалистам или хотя бы консультантам - и эти вопросы перестанут вас волновать так же, как покупка канцтоваров или уборка офиса.

Для достижения успеха каждый должен заниматься своим делом. Не секрет, что профессиональный девелопмент экономит в среднем до 30% вложений инвестора. В нашей практике (в случае с домом на ул.Академической) экономия достигла 75%. Грамотное проведение подготовительных работ по освоению территории бизнес-центра по ул.Лещинского сократило издержки инвестора в 26 раз!

Какова стоимость обслуживания действующих бизнес-центров? Для ориентира: наш бизнес-центр на ул.Пономаренко обходится пользователям в 1-1,5 долл./м2 ежемесячно.

В целом на экономику проектов коммерческой недвижимости влияет множество факторов: конъюнктура рынка, финансовое состояние страны, вторичный рынок недвижимости, строительные технологии, мобильность законодательной базы.

И еще совет из личного опыта. Помогите другим, проведите благотворительную акцию - уверенней себя почувствуете. Мы стали помогать детям-сиротам, детским домам, приютам - и удача нашла нас.

- В Минске практически не осталось чистых площадок под строительство, в основном предлагают что-то под снос, а это увеличивает затраты. Как складывается экономика подобных объектов и насколько они интересны для девелоперов?

- Чистых площадок в городе и не может быть. Данное обстоятельство не критично. Сейчас инвестиционный климат намного лучше, чем 10 лет назад. Тогда застройщики должны были оплачивать инфраструктуру и нормы сноса до 12-16%. Теперь при участии в аукционе вы имеете: во-первых, равные права и доступ к любому интересующему участку или объекту, во-вторых, возможность заранее рассчитать предстоящие затраты, сопоставляя их с планами и возможностями.

Как сложится экономика для инвестора? На этот вопрос опять-таки ответит девелопер. В каждом случае по-своему. Снос, отселение - тоже не катастрофа. В этих вопросах у нас большой опыт. Многое зависит от умения договориться с людьми. 

В 2004 г. граждане многочисленными жалобами в различные инстанции пытались не допустить строительство 18-этажного жилого дома на пр. Правды. До нас они уже не дали построиться на этой площадке трем застройщикам. Пришлось провести серьезную разъяснительную работу. Даже пригласили батюшку, чтобы тот освятил котлован и фундамент. Его совет я применяю до сих пор: «Терпеливо разъясняйте». Люди услышали нас, осознав свою выгоду. Многие в нашем доме построили для себя и своих детей новые современные квартиры - почти половина дольщиков имела прописку по соседству.

- Благоприятно ли в целом наше законодательство для разного рода проектов коммерческой недвижимости?

- С законодательством дела обстоят неплохо. А вот с практикой его применения, к сожалению, хуже. Наше предприятие три года искало интересные объекты для работы. Все обращения в район и город оказались безрезультатны. Повезло только с аукционом, причем уже во второй раз. Например, в 2003 г. мы купили у МАПИДа «незавершенку» - административный корпус общей площадью 12700 м2 и перестроили в бизнес-центр. Гордимся этим проектом!
Вообще в нашем девелоперском портфеле реализованных объектов значительно больше, чем нереализованных. Так что работать можно.

- Нет четкого определения понятия девелопер. Каково оно в вашем понимании?

- Почему же нет? Сошлюсь на учебное пособие доктора экономических наук, ректора Санкт-Петербургского института недвижимости С.Н.Максимова, изданное в 2003 г. Там все четко расписано.

Девелопмент - актуальное качественное преобразование недвижимости, оптимальное для данного городского контекста и обеспечивающее возрастание ее стоимости. Возникает как способ разрешения противоречий между растущими потребностями общества и несоответствием существующих качественных характеристик недвижимости.

Я отношусь к специалистам, которые считают девелопмент искусством. Во-первых, это созидание, во-вторых - творческое развитие, в-третьих - любовь к своему делу (без нее не будет творческого задора).

Чтобы превратить убыточный проект в прибыльный, помимо многогранного профессионального опыта нужно иметь терпение, упорство, веру и стойкий иммунитет к проблемам.

Девелопер может выступать в трех ипостасях: консультант, застройщик и инициатор проекта, а также девелопер в чистом виде, решающий комплекс задач по созданию объекта недвижимости под цели заказчика.

- Насколько востребованы сегодня услуги девелопера-консультанта и девелопера-посредника со стороны инвестора, застройщика, заказчика и подрядчика?

- Наши услуги востребованы всеми из упомянутых субъектов, ведь без них у различных игроков на рынке недвижимости резко возрастают риски.
Например, когда застройщик заказывает проектировщику объект, не прибегая к услугам девелопера, то получает продукт архитектора. Неучтенными, в частности, остаются маркетинговые факторы, не входящие в круг профессиональных обязанностей архитектора. А ведь на этом этапе определяются основные пространственные и планировочные параметры проекта, которые впоследствии либо приносят доход, либо увеличивают затраты (если они нерациональны и не соответствуют запросам рынка).

Порой, слепо следуя советам риелторов, застройщики заказывают проектировщикам продукт, который за время строительства успевает морально устареть вследствие изменчивости рынка.

Проблема в том, что у каждого звена в строительной цепи свои задачи: у архитектора - построить красивое здание (что не всегда может быть оправданно с точки зрения маркетинга), у инвестора - получить максимум экономической отдачи с минимальными рисками, у кредитной организации, подрядчика и риелтора - заработать, у покупателя - приобрести качественный продукт по разумной цене, у чиновника - согласовать проект, приняв на себя минимальную ответственность. Соответственно инвестор должен гибко свести воедино интересы всех сторон.

Здесь также следует определить различия между девелопером и застройщиком. Застройщик действует только в собственных интересах и самостоятельно несет все финансовые риски. Девелопер может действовать в интересах застройщика, инвесторов, отраслевого заказчика. Девелопер - фактически адвокат застройщика.

Инвестиционные проекты, как правило, долгосрочны. А поскольку требования рынка и законодательства постоянно меняются, задача девелопера - в постоянной координации всех участников процесса, адаптации спроса и предложения к новым условиям и социально-экономической ситуации.
Строительство недвижимости без учета калейдоскопа факторов приносит разочарование всем сторонам. Впоследствии такую недвижимость приходится «лечить» редевелопментом, что сопряжено с дополнительными финансовыми и временными затратами.

- Какими критериями отбора руководствуетесь, беря в работу тот или иной объект?

- В основе три фактора: место, место и еще раз место. Это наш критерий для собственных объектов. Профиль СООО «ИНФОРЕАЛТ» - бизнес-центры, а также многоэтажные жилые дома в Минске и окрестностях. Заказы мы принимаем любые, приветствуем оплачиваемые.
С учетом градостроительных, экономических и социальных предпосылок определяем качественные параметры объектов на каждом участке. Естественно, прогнозируем рентабельность проекта.

- Вероятно, с разными партнерами доводилось работать… И не всегда взаимоотношения легко выстраиваются.

- Партнеры и заказчики бывают хорошие и разные. Хорошие - становятся постоянными, а разным - мы благодарны за опыт. Если жизнь бьет, значит, где-то допущена ошибка. Много работы приходится делать бесплатно, но так мы «покупаем» опыт. Далеко не все измеряется деньгами: я горжусь нашими работами - недвижимостью, построенной с профессиональной помощью нашей команды.
Это чувство можно сравнить только с рождением ребенка: мои объекты - это мои дети!

- Каковы дальнейшие планы «ИНФОРЕАЛТ» в сфере девелопмента?

- Летом 2013 г. наше предприятие приобрело на аукционе право проектирования и строительства «Многофункционального общественного центра» в квартале Кропоткина - В.Хоружей - Червякова - Машерова на территории бывшего Минского фарфорового завода площадью 4,29 га.

Мы разработали более десяти вариантов архитектурно-планировочной организации территории и предложили Комитету архитектуры и Минскому горисполкому три из них. Нами предусмотрено строительство двух бизнес-центров, многоэтажных жилых домов, объектов оздоровительного и развлекательного назначения, подземных паркингов, бульваров.

Площадка сложная: в соответствии с Генеральным планом Минска предстоит провести трансформацию производственной зоны в общественную с полным сносом бывшего фарфорового завода, реконструкцией транспортной и пешеходной сетей. Возможно, даже построим социальные объекты, не предусмотренные условиями аукциона. Необходимо будет решить большое количество разного рода задач - градостроительных, транспортных, административных, инженерных, экологических и др. Только площадь девяти сносимых цехов составляет 23,3 тыс. м2, а их объем - 215,6 тыс. м3.

Магистральные сети с подземным коллектором реки Переспа (треть участка), рассекающие центральную зону участка и не подлежащие застройке, предлагается использовать для создания ландшафтно-пешеходной оси в виде искусственно террасированных склонов «сухого русла» подземной реки с насыщением рекреационными объектами.

Многофункциональный общественно-жилой комплекс планируется разместить на четырех двухэтажных платформах-стилобатах, дополненных. объектами для комфортной жизни, работы и досуга. При этом диверсификация рисков при строительстве объектов разного функционального назначения гарантирует более стабильный показатель доходности проекта в целом.

Надеемся, что благодаря нашим стараниям на руинах бывшего Минского фарфорового завода поднимется и расцветет современный город-сад!

СООО «ИНФОРЕАЛТ»
Минск, ул. Пономаренко, 35а-306
тел./факс: +375-17-207-19-43
e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.inforealt.com

{jcomments on}