№3 (177) - Март

 

Тема номера: ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

 
    • Колонка главного редактора: Крым свой выбор сделал. Могут ли другие субъекты пойти по этому пути?
    • Деньги частные, дело - государственное: Беларусь взялась развивать инструменты ГЧП.
    • Ассамблея здорового пессимизма: запал при обсуждении деловой среды начинает утихать.
    • Компетентно о главном:  тем, кто хочет инвестировать в недвижимость.
    • Возьмемся за калькулятор: советы девелоперам-инвесторам от Colliers International.
    • Слева офис, справа- цех: в столице возводят новый технопарк.
    • Перемолоть ситуацию: как развиваться в условиях дорогих кредитных ресурсов - опыт Борисовского КХП?
    • Цена доверия: чем порядочнее и надежнее партнеры, тем успешнее развивается компания.

СОДЕРЖАНИЕ МАРТ 2014 г. КОЛОНКА ГЛАВНОГО РЕДАКТОРА 1 Крым свой выбор сделал. Могут ли другие субъекты пойти по этому пути? ТЕМА НОМЕРА
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
4    Компетентно о главном
Тем, кто хочет инвестировать в недвижимость.
Вячеслав ВОЛОТОВСКИЙ 8    Возьмемся за калькулятор
Успех проекта во многом зависит от правильности расчетов, а они в свою очередь - от знания и понимания рынка. Что нужно учитывать в первом случае и какова сейчас ценовая конъюнктура?
Евгений КОРШУН 12    Слева - офис, справа - цех
На фоне дефицита современных производственных площадей в Минске компания-девелопер  «Бытстройремонт» обещает возвести технопарк на  улице Машиностроителей.
Алексей АНТОНОВ 14    От эстетики - к практичности
Как соблюсти баланс экономических и социальных интересов при застройке белорусской столицы?
Марина НОСОВА МАКРОЭКОНОМИКА 17    Вверх по спирали
Модель ценообразования и макроэкономические предпосылки подталкивают инфляцию к ускорению.
Владимир ТАРАСОВ КАЧЕСТВО ЖИЗНИ 19    Сколько стоит наше меню 20    Деньги - частные, дело - государственное
Подготовка профильного законодательства и формирование институтов ГЧП в Беларуси выходят на финишную прямую.
Алесь ГЕРАСИМЕНКО БИЗНЕС-СООБЩЕСТВО 24    Ассамблея здорового пессимизма
Запал при обсуждении деловой среды в Беларуси начинает утихать. Меньше блеска в глазах, больше - апатии и заготовленных фраз.
Вячеслав МИЦУРА

СТРУКТУРНЫЕ РЕФОРМЫ: СЕКТОР УСЛУГ
26    Официальный взгляд на небо
Базовая компания, а не монополист. Минтранс отреагировал на критическую статью о рынке пассажирских авиаперевозок и месте «Белавиа» на нем. ПЕНСИОННАЯ РЕФОРМА 30    Укусить пряник, не наступив на грабли
Присмотримся к мировому опыты, чтобы не повторить чужих ошибок.
Алена АФАНАСЬЕВА АГРОПРОМЫШЛЕННЫЙ КОМПЛЕКС 33    Перемолоть ситуацию
Как развиваться в условиях дорогих кредитных ресурсов - беседуем с директором УП «Борисовский комбинат хлебопродуктов» ОАО «Минскоблхлебопродукт» Виктором Аскерко.
Катерина МАЛАК 36    Нет предела эффективности
Производство пищевых продуктов открывает широкие возможности для наращивания добавленной стоимости, убеждены на Полоцком КХП.
Александр ПЕРЕВЕРЗЕВ РЕАЛЬНЫЙ СЕКТОР 38    Цена доверия
В бизнесе многое зависит от партнеров. Чем они порядочнее и надежнее, тем успешнее развивается компания.
Александр ПАВЛОВИЧ МИКРОЭКОНОМИКА 40    Сила внутри нас
Рассмотрим внутренние факторы роста производительности труда на предприятии.
Александр ГОЛОВАЧЕВ БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЕ 43    Вначале было слово… И слово было «стратегия»
(Продолжение, начало в журнале «Директор» №10, 2013 г.)
Создаем «образ будущего», определяемся с целями, составляем план.
Александр ПАНЬКОВ, Дмитрий ХОХЛОВ ФИНАНСОВЫЕ РЫНКИ 46    Тихая гавань для состоятельных клиентов
В нашей стране набирает обороты формат банковского обслуживания private banking. Активно в этом направлении работает «Альфа-Банк».
Дмитрий ЛИТВИНОВИЧ 48    Поле чудес
В феврале-марте белорусский рубль продемонстрировал неожиданную устойчивость к валютной корзине, на Forex доллар сдал позиции, тогда как сырье подорожало.
Вадим ИОСУБ ЭНЕРГЕТИКА 51    Наши лучшие друзья - ветер, солнце и вода
Первые шаги Беларуси в использовании альтернативных источников энергии обнадеживают, но инвесторы все еще не чувствуют себя защищенными.
Александр ГАЛЬКЕВИЧ МЕНЕДЖМЕНТ 54    Читайте по глазам и не только
Есть несколько надежных способов распознать лжеца.
Алиса ХОРТ ПРАВО 56    Мониторинг законодательства (февраль-март 2014 г.)
Директору - о правовых новациях.
Елена КОРНУШЕНКО КЛУБ «ДИРЕКТОР» История и архитектура
58    «Западный фронт» ВКЛ
В XIV в. на территории современной Беларуси и Литвы была создана череда оборонительных укреплений, в которую вошли Лидский и Кревский замки.
Павел ГАЙДУКЕВИЧ Искусство
60    Тканый взгляд на райский сад
Белорусское ковровое творчество получило признание и в нашей стране, и далеко за ее пределами.
Евгений ШУНЕЙКО Мода и стиль
62    Искусство разумного инвестирования в гардероб
Иногда лучше опираться не на моду, а на индивидуальный стиль.
Ольга КОВТУНЕНКО

{jcomments on} 

Уважаемые читатели!
Не будет преувеличением сказать, что в последние месяцы и особенно недели внимание основных мировых политических игроков и средств массовой информации приковано к Украине.

По сути страна стала полигоном столкновения интересов США и России. Под видом продвижения демократии заокеанские и европейские стратеги стараются ослабить политическое влияние России как супердержавы на мировые и экономические процессы, а в перспективе исключить ее из борьбы за сырьевые ресурсы планеты. Для этого Украину пытаются сделать членом НАТО и враждебным России государством. Исходя из допроса «российского стрелка», задержанного на российской границе после возвращения с Майдана, среди бойцов правого сектора  было около 40 американцев, примерно столько же немцев и какое-то количество поляков. В стремлении достигнуть поставленной цели демократы закрывают глаза и на снайперов, стрелявших по противостоявшим лагерям, и на призывы к оголтелому национализму, пропитанному бандеровской идеологией, и на запрет русского языка. На нем по переписи 2001 г. говорит 50,9% украинцев и 95,7% русских, удельный вес которых хотя и снизился с 1991 г. на 4,8%, но по-прежнему значителен и составляет 17,3%. В Крыму же - 77%, в Донецке - 74,9, Луганске - 68,8, Запорожье - 48,2, Одессе - 41,9, а в Севастополе - 90,6%.

Столь безответственные действия националистов и западных держав не могли не привести к сепаратистским настроениям и действиям. Не могла в стороне остаться и Россия, и не только исходя из необходимости защиты русского и русскоязычного населения, но также потому, что «над Крымом и Севастополем мог подняться натовский флаг». Не безразлично России и то, какое государство будет на южной границе. С украинцами русские прожили до 1991 г. 337 лет, переплетаясь экономически и родственно. Но это, исключая западные земли, которые после Речи Посполитой (ХV - ХVIII вв.) были разделены между Австрией и Россией (Волынь, Полесье), а в 1921 г. отошли Польше. В 1939 г. на них проживало 5 млн. украинцев, а на территории советской Украины - 28 млн.

Национально-освободительное движение, возникшее еще в начале 20-х гг., не утихло и с приходом в 1939 г. советской власти. Немцев встречали как освободителей. Выпущенный в 1937 г. из польской тюрьмы Степан Бандера после захвата немцами Варшавы в 1939 г. создает Украинскую повстанческую армию (УПА) численностью более 200 тыс. человек, в том числе 15 тыс. в составе дивизии «Галичина». Присягая немцам, армия ведет борьбу с партизанами и Польской Армией Крайовой на территории Западной Украины, Буковины и Полесья за «самотийную» Украину, «без господ помещиков, капиталистов и большевистских комиссаров». «Сумская» дивизия УПА воевала под Сталинградом, а «Вильна Украина» - под Дрезденом.

Остатки Украинской национально-освободительной армии, насчитывающей 80 тыс., после войны ушли в подполье к «лесным братьям», где вели борьбу до начала 50-х гг. Степан Бандера бежал в Мюнхен и 15 октября 1959 г. был застрелен чекистами.

Стоит ли удивляться ярым националистическим настроениям на Западной Украине, которые последние 22 года поощрялись руководителями страны при полном равнодушии России.

Иная история у Крыма. Она связана со скифами, готами, Византией, половцами, Крымским ханством, Османской империей, но никак не с Украиной. Со времени присоединения Екатериной II Крыма к России в 1783 г., строительства портов и создания флота под руководством князя Потемкина Россия имела уверенный доступ к Черному морю. В состав Украинской ССР Крымская область передана в 1954 г. В феврале 1991 г. на основе референдума была образована Крымская Автономная ССР, в мае 1992 г. принята Конституция Республики Крым и введена должность президента, которые просуществовали до 1995 г. В 1998 г. принята новая Конституция Автономной Республики Крым, что усилило пророссийские настроения. Возврат Крыма России справедлив и логичен в свете действий правого сектора. Поэтому кликушество прессы, в том числе отдельных белорусских изданий («Экономическая газета» от 17.03.2014 г. № 18) о введении войск и захвате Крыма имеет мало общего с действительностью.

Более очевидно, что новая власть в Украине сможет сохранить целостность страны, если попытается строить взаимоотношения западных областей и юго-востока страны на основе конфедерации и отказа от национализма. В противном случае не исключены и даже очень вероятны аналогичные референдумы в Донецкой, Луганской, Запорожской  и Одесской областях. Россия же, по заверениям ряда политиков, предпримет меры для защиты интересов русского населения данных регионов.

К сближению этого района с Российской Федерацией подталкивает и экономика. На Западе продукция украинского машиностроительного сектора никому не нужна. И как только экономическое положение в этих областях начнет ухудшаться, вероятность референдумов резко повысится. Украинская экономика, как и белорусская, во многом зависит от российских нефти и дешевого газа. Поэтому, думая о сохранении суверенитета, надо заботиться о реформировании экономики: развивать потенциально конкурентные отрасли, отказавшись от очевидно убыточных предприятий, созданных в советский период. В Украине на это денег нет и не будет, несмотря на «щедрую» помощь Запада. Поэтому основные события еще впереди. С уважением, А.Н. Ковтуненко

{jcomments on} 

Алесь ГЕРАСИМЕНКО

Подготовка профильного законодательства и формирование институтов для реализации проектов государственно-частного партнерства (ГЧП) выходят на финишную прямую. Проект закона о ГЧП внесен в правительство и, как ожидается, в течение года поступит на рассмотрение в Палату представителей Национального собрания. Минэкономики приступило к формированию республиканского центра ГЧП, к маю должен быть создан специальный межведомственный совет и начата разработка инфраструктурного плана по реализации проектов с привлечением частного капитала.

Идите туда, зная куда
Впрочем, несмотря на четырехлетнюю дискуссию о возможном применении в Беларуси инструментов ГЧП, не все четко понимают, о чем идет речь. Порой доходит до комичного: один из участников профильной конференции, прошедшей в Минске 18 октября 2013 г. под эгидой ЕЭК ООН, даже использовал аббревиатуру потерпевшего крах реваншистского путча в августе 1991 г. - ГКЧП. Видимо, по незнанию. И даже те, кто четко усвоил количество букв в аббревиатуре, порой слишком широко трактуют понятие, подразумевая любое взаимодействие государства и частного бизнеса.

Минэкономики, взявшее на себя роль координатора по развитию ГЧП в Беларуси, предлагает использовать узкое понятие термина, предполагающее реализацию инфраструктурных проектов с привлечением частного и государственного капитала, при одновременном разделении рисков между инвестором и государством. При этом проект закона о ГЧП трактует понятие как юридически оформленное на определенный срок взаимовыгодное сотрудничество государственных органов (организаций) и субъектов предпринимательской деятельности в целях объединения ресурсов и распределения рисков, осуществляемое для реализации социально значимых, инвестиционных, инновационных, инфраструктурных, национальных проектов и программ, имеющих важное государственное и общественное значение.

В качестве государственного партнера, согласно проекту закона, могут выступать Республика Беларусь, Совмин, местный исполком или госорганизация, подчиненная Президенту, правительству или другому уполномоченному госоргану. Под частными партнерами предложено понимать юридических лиц (за исключением государственных унитарных предприятий и ОАО со 100% госкапитала), индивидуальных предпринимателей, иностранные и международные компании и организации.

Проект закона также очерчивает широкий перечень сфер применения проектов ГЧП, в т.ч. в научной, исследовательской, инновационной деятельности, медицине и образовании, на транспорте, в энергетике, промышленности, телекоммуникациях и т.д. Заметим, перечень не является закрытым. Определены формы сотрудничества: концессионный или инвестиционный договоры, соглашение о ГЧП, а также иные договоры, не противоречащие законодательству и отвечающие целям и задачам государственно-частного партнерства.
Однако несмотря на достаточную широту законодательных формулировок, Минэкономики обещает сосредоточить работу именно на инфраструктурных проектах.

Что не относится к ГЧП?
Не все договорные отношения между государственным и частным секторами подпадают под это определение. Например, сюда не входят пожертвования частных компаний обществу, поскольку проекты ГЧП всегда нацелены на извлечение разумной прибыли частным инвестором. Между тем у нас в последние годы распространилась практика, когда инвестиционные договоры с Республикой Беларусь или ее территориальными единицами сопровождаются закреплением за инвесторами добровольно-принудительных обязанностей: отремонтировать детский сад, построить церковь, возродить колхоз… Многие чиновники как раз это и называют государственно-частным партнерством.

Не является ГЧП простая аренда государственной земли и другой госсобственности для достижения частных интересов, без распределения рисков между инвестором и госорганом. Также нельзя отождествлять с этим понятием предоставление займов госорганизациям, выполнение краткосрочных госзаказов на строительство, поставку оборудования, обслуживание и т.д., создание государственных коммерческих предприятий или приватизацию. Соглашение ГЧП имеет срок действия, на время которого госактивы передаются инвестору в управление с последующим возвратом государству.

Бюджет отдыхает
Одним из достижений ГЧП в западных странах стала значительная экономия бюджетных средств. Например, в Великобритании в 2012 г., по данным ООН, частные инвесторы реализовали проекты ГЧП на общую сумму 3,2 млрд. евро, во Франции - на 2,8 млрд. В основном средства потрачены на инфраструктурные проекты: строительство дорог, энергетических и коммунальных объектов, школ, больниц. Всего в объединенной Европе рынок ГЧП в 2012 г. составил 11,7 млрд. евро, что, к слову, несколько ниже, чем в предыдущие годы. Вероятно, это стало следствием глобального финансового кризиса 2009-2008 гг., подорвавшего интерес инвесторов к долгосрочным вложениям.

Тем не менее, во всем мире продолжается активное сотрудничество с инвесторами в формате ГЧП. По данным Всемирного банка, на 1.06.2013 г. только в развивающихся странах с привлечением частного капитала реализовано 5238 инфраструктурных проектов на 1,8 трлн. долл., в т.ч. на водоснабжение пришлось 3,6% инвестиций, транспорт - 17, энергетику - 34,5, телекоммуникации - 44,9%.

Заметим, ГЧП не просто экономит бюджетные средства, оно помогает ослабить колоссальный инфраструктурный дефицит, свойственный не только развивающимся, но и развитым экономикам. Например, в США только в автодорожном хозяйстве недофинансирование оценивается почти в 40 млрд. долл. в год. Из-за отсутствия средств на капитальный ремонт в Америке свыше проектного срока эксплуатируются 11% мостов, что несет прямую угрозу участникам дорожного движения.
В целом, как посчитали эксперты Всемирного экономического форума, на модернизацию и создание инфраструктуры человечеству ежегодно в течение ближайших 20 лет необходимо тратить около 2 трлн. долл.

 Глобальные инвестиции в инфраструктуру в 2011-2030 гг., в % по секторам, по прогнозу агентства Делойт
 

При этом эксперты подчеркивают важность развития не только т.н. базовой и производственной инфраструктуры, но и социальной (учреждений здравоохранения и образования, спортивных, туристических и иных объектов). Проекты последней менее затратны, однако, как показывают данные по развитым странам, они доминируют в общем объеме вложений и рассматриваются властями в качестве приоритета социально-экономического развития.

Очевидна также прямая взаимосвязь между состоянием инфраструктуры и конкурентоспособностью экономики, а также ее способностью устойчиво расти.

 Взаимосвязь развития инфраструктуры и глобального рейтинга конкурентоспособности, по данным доклада ВЭФ в 2012-2013 гг.
Страна  Место в рейтинге по индексу инфраструктуры  Место в индексе глобальной конкурентоспособности
Швейцария 5 1
Сингапур 2  2
Финляндия  23 3
Швеция  19 4
Нидерланды  7  5
Германия  3  6
США  14  7
Великобритания 6  8
Гонконг     1  9
Япония  11  10

Новые формы взаимодействия государства с частным капиталом распространяются и на постсоветском пространстве. В России применять современные принципы ГЧП первыми начали на региональном уровне. Так, Закон от 25.12.2006 г. № 627-100 «Об участии Санкт-Петербурга в государственно-частных партнерствах» помог привлечь частный капитал для реконструкции аэропорта «Пулково», строительства завода по переработке твердых бытовых отходов в п.Янино и городской автодороги «Западный скоростной диаметр». Помимо этого в городе на Неве начата подготовка проектов в ЖКХ, здравоохранении и образовании.

В Москве, несмотря на отсутствие регионального профильного законодательства, в формате ГЧП возвели новую станцию метро «Мякинино». А в 2012 г. правительство города передало сети клиник «Медси», подконтрольной АФК «Система», 5 поликлиник, 3 стационара и 3 санатория. К участию в сделке также привлечены специализирующийся на медицинских активах американский фонд Apax Patners и государственный Российский фонд прямых инвестиций. Ожидается, что инвесторы в рамках проекта совокупно вложат в развитие инфраструктуры здравоохранения порядка 6 млрд. долл. Под эгидой ООН
Идея использовать возможности ГЧП, зародившаяся в 2010 г. в НИИ Минэкономики, была подхвачена белорусским правительством, которое в 2011 г. обратилось в секретариат Европейской экономической комиссии ООН с просьбой оценить готовность Беларуси к данному формату привлечения инвестиций и дать рекомендации по его развитию. Просьба правительства была удовлетворена по итогам работы экспертов ЕЭК ООН в нашей стране летом 2012 г.

Проведенный в рамках исследования опрос представителей госорганов, финансовых институтов и частного бизнеса, как и ожидалось, выявил отсутствие базовых знаний о ГЧП. В этой связи международные эксперты рекомендовали властям организовать интенсивные программы обучения и повышения квалификации всех заинтересованных.

Сдерживающим фактором названо отсутствие институциональной структуры по вопросам ГЧП. Для исправления ситуации начато формирование межведомственного инфраструктурного совета и национального центра по ГЧП с соответствующим набором полномочий.

Возможно, как советуют эксперты ООН, в будущем у нас появится и 10-летний национальный инфраструктурный план. Без данного документа сложно оценить потребности Беларуси в инвестициях и организовать системную работу по их привлечению.

В качестве приоритетных сфер развития ГЧП названы транспорт, здравоохранение, ЖКХ и энергетика. Есть и первые наброски проектов. Речь идет о сооружении ряда ГЭС и ветропарка на Витебщине, а также реконструкции трассы М10 Гомель-Брест и строительстве железнодорожной ветки Глушкевичи-Милашевичи-Лельчицы-Михалки. Еще 3 потенциальных проекта ГЧП определил Минздрав: строительство в Минске кардиологического исследовательского центра, центра пульмонологии и физиотерапии, а также молекулярной и генетической лаборатории.

Любопытно, что, по мнению Минобразования, реализация инвестпроектов ГЧП в сфере образования в Беларуси невозможна. Чем мотивирован ответ министерства - в докладе ЕЭК ООН не уточняется. Вместе с тем международные эксперты, ссылаясь на удачный мировой опыт и важность модернизации данной сферы, призвали чиновников пересмотреть свою позицию.

В дополнение авторы доклада посоветовали нашей стране использовать инструменты ГЧП для организации водообеспечения и отвода сточных вод (по расчетам, сюда можно привлечь не менее 50 млн. долл. частных инвестиций), строительства мусороперерабатывающих заводов в Минске, Витебске, Бобруйске, Орше и Борисове, реконструкции 8 белорусских аэропортов, создания городских технопарков и даже строительства тюрем.

Эксперты ООН также порекомендовали правительству улучшить бизнес-климат в стране, стабилизировать финансовую и макроэкономическую ситуацию, а также децентрализовать работу с потенциальными инвесторами в рамках ГЧП, повысив роль и свободу действия местных органов власти.

По вертикали
Зеленый свет для сотрудничества с частными инвесторами дан на самом высоком государственном уровне.
«Одна из важнейших задач сегодня - создание эффективных механизмов государственно-частного партнерства, а также соответствующей правовой базы. Именно это призвано обеспечить новый формат отношений власти и бизнеса, в основе которых должны лежать соглашения о совместной реализации проектов, имеющих особое социальное значение», - отметил в апреле 2011 г. Президент Александр Лукашенко в своем послании белорусскому народу и парламенту.

С тех пор ни одно более-менее значительное мероприятие, посвященное ГЧП, не проходило без внимания высокопоставленных чиновников, вплоть до премьер-министра. Толчок получила подготовка профильного законодательства, в частности, разработка проекта закона о ГЧП. Последний на 81,5% соответствует мировой практике, сообщил на очередной международной конференции, прошедшей 18 октября прошлого года в Минске, министр экономики Николай Снопков.

Что не стыкуется в остальных 18,5%, он не уточнил. Зато глава министерства убежден, что высокая корреляция с мировым опытом создаст у нас более конкурентоспособную среду по сравнению со странами-соседями, а это будет способствовать привлечению капитала.

Правда, помимо формального соответствия формируемой законодательной базы ГЧП налицо колоссальное отличие в экономических и политических реалиях между нами и западными странами, чей положительный опыт мы стараемся перенять.

Например, сложно представить масштабный приток средств в рамках ГЧП при нынешней стоимости кредитов и туманных перспективах их удешевления. А ведь на Западе заемные ресурсы обеспечивают до 90% финансирования подобных проектов. Едва ли мы сможем воспользоваться и таким продвинутым финансовым инструментом, как облигации ГЧП - в условиях крайне неразвитого фондового рынка их покупателями, скорее всего, смогут выступить лишь банки, а значит, по стоимости эти ресурсы будут сопоставимы с кредитами.

Соглашения ГЧП заключаются на длительный период (20-30 лет и более), с горизонтом окупаемости, как правило, не менее 5 лет. Кто сегодня в Беларуси готов инвестировать значительные средства на таких условиях? Теоретически пальму первенства в этом деле могут взять иностранные инвесторы, но готова ли страна обеспечить интересную им норму прибыли? Не секрет, что сформировать маржу многие проекты ГЧП, будучи социально ориентированными, могут только с помощью бюджетных дотаций, субсидий и других форм финансовых гарантий со стороны государства. Видимо, в умах членов правительства, вертикальщиков, депутатов и работников контролирующих служб вначале должна произойти определенная революция или хотя бы эволюция, позволяющая без предвзятости тратить бюджетные средства на государственно-частные проекты.

Но даже если мы обеспечим сопоставимую доходность проектов ГЧП у нас и на Западе (там они окупаются в среднем за 8 лет), в глазах иностранных инвесторов наше предложение все равно не будет столь привлекательным из-за высоких страновых рисков. Напомним, суверенный рейтинг, присвоенный Беларуси ведущими мировыми рейтинговыми агентствами, сегодня находится в рисковой зоне. И премией за этот риск становится либо дорогое заемное финансирование, либо значительно более высокая по сравнению с западными странами маржинальность проектов ГЧП, которую мы вряд ли сможем обеспечить.

Наконец, у многих белорусских чиновников напрочь отсутствует понимание коммерческих рисков, при том, что их разделение между частным инвестором и государством - ключевое понятие в системе ГЧП. Узость мышления, выражающаяся в безапелляционном требовании к каждому проекту обеспечить определенный объем налоговых отчислений, экспорта, создание рабочих мест и т.д. порой порождает радикальные заявления вроде угроз национализировать частные активы, которые, по мнению отдельных чиновников, недостаточно эффективно работают.

Как показал опыт заключения инвестиционных договоров, государство не спешит разделить риски с бизнесменами. Они всецело перекладываются на плечи инвестора, усугубляясь возможностью расторжения договора в случае задержек с его исполнением с последующей конфискацией земельного участка и объекта строительства без выплаты каких-либо компенсаций. На таком фоне льготы по аренде на землю и отсрочка уплаты НДС, предоставляемые инвесторам, не кажутся такими уж привлекательными. Готовы ли наши чиновники сменить тактику в работе с проектами ГЧП?

В ответ на соответствующую ремарку журнала «Директор» в ходе недавнего тематического пресс-ланча руководитель совместного проекта ЕС/ПРООН и Минэкономики Елена Дадеркина сообщила, что среди госаппарата на этот счет проводится и будет проводиться активная просветительская работа. Полагаем, придется очень постараться с обучением. Ведь до сих пор даже политические решения на самом высоком уровне (вроде появления Директивы №4) не смогли искоренить потребительского отношения чиновников к частному капиталу. По крайней мере, так считает большинство представителей бизнес-сообщества.

{jcomments on} 

Вячеслав МИЦУРА

XV Ассамблея деловых кругов Беларуси, состоявшаяся 5 марта в Минске, принципиально не отличалась от аналогичных мероприятий прежних лет. Предприниматели преимущественно жаловались на многочисленные препоны для ведения бизнеса, тогда как чиновники рассказывали, как у нас все хорошо. Единственное - как-то поугас эмоциональный драйв и с одной, и с другой стороны. Казалось, говорили преимущественно заготовками, без вдохновения. Вероятно, просто смирились с положение вещей.

Боль бизнесменов
Самыми проблемными традиционно оказались выступления бизнесменов, причем представителей как мелкого, так и крупного бизнеса. По словам солигорского предпринимателя Анатолия Змитровича, ИП-эшники в последние годы из формы самозанятости в экономике превратились в объект по вытягиванию налогов. Что ни год - то новые сюрпризы в Налоговом кодексе. Очередные 150 страниц изменений на 2014 г. приняты без должного обсуждения с деловой общественностью, несмотря на соответствующее требование Директивы №4. Показательной стала ситуация вокруг сферы автосервиса.

После долгих лет работы в гаражах этот род бизнеса наконец вышел из тени и легализовался. Впрочем, радость от работы по белым схемам была недолгой. Единый налог сделали вмененным, или, как горько пошутил, А.Змитрович, невменяемым. Мастеров-одиночек обязали его уплачивать из расчета среднего дохода автосервиса с количеством работников 15 человек, подхватил критику глава гродненского ОО «Клуб предпринимателей» Иван Илькевич. По его мнению, при измененных требованиях узаконить работу мастерских в гаражах нереально. Люди массово закрывают бизнес или вновь уходят в тень.

Подобных историй-жалоб накопилось немало. Примечательно, что даже крупные бизнесмены, приближенные к власти, позволяют себе весьма критические высказывания. На Ассамблее таковым запомнился генеральный директор СООО «Марко», член Совета Республики Николай Мартынов. «Воз и ныне там», - заявил он, оценивая реализацию Директивы №4. Документ призван повернуть чиновников лицом к бизнесу, но здорового содействия с их стороны как раз и не хватает. Даже после принятия на самом верху властной вертикали принципиальных решений - на местах появляется масса проблем.

Так, Указ от 14.10.2013 г. № 467 «О мерах по развитию кожевенно-мехового производства и производства обуви» констатировал создание холдинга «Белорусская кожевенно-обувная компания «Марко», а также позволил СООО «Марко» приобрести убыточный РПУП «Витебский меховой комбинат» за одну базовую величину с целью его включения в холдинг и дальнейшей модернизации. Под реализацию инвестиционного проекта по наращиванию производственных мощностей по выпуску обуви и реконструкции мехового комбината новому собственнику предоставлены фискальные льготы. Например, согласно п.5 Указа №467 установлено, что участники холдинга освобождаются в 2013-2018 гг. от уплаты налога на прибыль для направления этих средств в обновление основных фондов.
Вроде бы черным по белому написан год начала действия льготного периода, но, по словам Н.Мартынова, ответственные за реализацию указа ведомства тогда в один голос заявили, что в 2013 г. воспользоваться преференцией инвестор не сможет.

С другой стороны, возникшие проблемы с параллельным проектированием поставили под угрозу срыв нормативных сроков, при том, что без проекта получить кредиты и воспользоваться льготами «Марко» не может. А ведь время в данном случае - это деньги, большие деньги.

Одновременно чиновники убеждены, что рука дающего ни при каких обстоятельствах не оскудеет. «За 2013 г. у меня попросили спонсорской помощи больше, чем я заработал прибыли», - заметил глава «Марко». По его мнению, пришло время как-то охладить пыл властей навязывать предприятиям подобные расходы. В частности, следует принять закона о благотворительности. Расчет теоретиков
На фоне заметного ухудшения финансовых показателей белорусских предприятий в 2013 г. попытки дополнительно «доить» их действительно могут иметь самые неприятные последствия. И без того заоблачная стоимость кредитов, растущие арендные ставки и разного рода сюрпризы налогообложения поставили на грань разорения многих субъектов хозяйствования. Сюда добавляется неблагоприятная внешняя конъюнктура. По подсчетам руководителя Исследовательского центра Мизеса АЦ «Стратегия» Ярослава Романчука, при развитии пессимистического сценария на рынках наших основных торгово-экономических партнеров - России и Украины - в 2014 г. Беларусь может потерять до 7 млрд. долл. экспорта. Нашей экспортоориентированной экономике это грозит катастрофическими последствиями.

При этом, как считает экономист Леонид Заико, независимо от внешних факторов в Беларуси начинается классический экономический кризис. И связан он не с перепроизводством (как утверждают некоторые, ссылаясь на загруженные склады предприятий), а с отсутствием здоровых структурных реформ.

Власти вроде как соглашаются с необходимостью провести такие реформы. О понимании ключевой роли малого и среднего предпринимательства в этом деле свидетельствует ряд нормативных актов, установивших целевые показатели роста сектора МСП в ВВП до 30% в 2015 г. и до 50% - в 2020-м. Но председатель БНПА Александр Швец полагает, что предпосылок для такого рывка нет, так как не решен основной вопрос революции - вопрос собственности. Государство упорно не желает расставаться с активами, не оставляя достаточно жизненного пространства для роста частного бизнеса.

Если же от нынешнего достаточно скромного, примерно 20-процентного вклада МСП в экономику отнять результаты работы нефте- и калийных трейдеров, формально относящихся к малому и среднему предпринимательству, то, по оценкам сопредседателя Республиканской конфедерации предпринимательства Виктора Маргелова, реальный вклад МСП в ВВП не превысит 11-12%. И энергия функционеров
Публику постарался ободрить неизменно энергичный председатель Минского столичного союза предпринимателей и работодателей Владимир Карягин. Ведь у делового сообщества есть Национальная платформа бизнеса Беларуси - 2014! Над ней работали десятки экспертов, с проектом, размещенным на 93 сайтах, ознакомились 950 тыс. пользователей интернета. В итоговом документе удалось аккумулировать пожелания в части законодательства и макроэкономической политики представителей практически всех отраслей и форм собственности страны. Таким образом, сформулирован пакет инициатив по созданию добросовестной конкуренции, дебюрократизации, приватизации, оздоровлению рынка труда и снижению налоговой нагрузки, развитию идеи саморегулирования бизнес-сообщества.

Надежду вселяет и то, что в очередной раз Ассамблея стала достаточно репрезентативной площадкой: помимо 261 представителя деловых кругов на ней присутствовали 37 госчиновников разных рангов (министерств, комитетов, Нацбанка, исполкомов). Мероприятие активно освещалось СМИ. Это все повышает вероятность положительного резонанса.

Самым же большим оптимистом на Ассамблее оказался министр экономики Николай Снопков, по мнению которого уже сегодня белорусская экономика конкурентоспособна. Тому способствуют два фундаментальных фактора: стабильность в обществе и богатый человеческий капитал. В данном утверждении министр сослался на мнение инвесторов, правда, что это было за исследование, он не уточнил. Как и не назвал причины падения конкурентоспособной экономики в начале этого года (по данным Белстата, в январе-феврале ВВП Беларуси к аналогичному периоду 2013 г. потерял 1,6%, на 4% снизилась валовая добавленная стоимость в сельском и лесном хозяйстве, на 6,4% - в обрабатывающей промышленности, на 9,3% - в строительстве).

Совместную работу правительства с бизнес-ассоциациями по улучшению бизнес-климата министр назвал последовательной и системной, а вот предложенная Платформа, по его мнению, не носит конструктивного характера. Почему - глава Минэкономики опять не пояснил.
Добавим, из кулуарных высказываний представителей Минэкономки следовало, что с реформами у нас в стране все в порядке, в т.ч. предложения предыдущих платформ в основном отработаны. Просто бизнес-сообщество этого почему-то не замечает.
Видимо, что-то не то со зрением у наших предпринимателей…

{jcomments on} 

Вячеслав ВОЛОТОВСКИЙ

В бизнесе после завершения стадии первоначального накопления капитала, как правило, начинается стадия инвестирования свободных средств. Многие в качестве объекта их вложений выбирают именно недвижимость. Но если основной профиль деятельности инвестора не связан с данной сферой, ему объективно сложно разобраться в многочисленный нюансах стройки. Принять правильное инвестиционное решение помогают профессиональные девелоперы. Один из них - директор СООО «ИНФОРЕАЛТ» Ирина РОНДЕЛЬ - занимается недвижимостью с 1992 г.

- Ирина Раулевна, пожалуйста, оцените в общем инвестиционную привлекательность белорусской недвижимости.

- Она достаточно высока. Составляющие этой привлекательности - в открытости рынка, его несформированности, стремлении к развитию, предсказуемом диапазоне рисков. Даже если сегодня инвестор потерял в цене - завтра она опять подскочит. В начале 90-х однокомнатная квартира в Минске в районе Комсомольского озера стоила 4 тыс. долл., а снять ее в аренду можно было за 30 долл. в месяц. За 22 года цены выросли в 10 раз! В 2002 г. максимальная цена за офисные площади в бизнес-центрах столицы не превышала 450 долл./м2.

Мы тогда проводили конкурс на эскизный проект бизнес-центра с перепрофилированием незавершенного строительством инженерно-лабораторного корпуса завода средств автоматизации по ул.Лещинского-8А (сейчас это SKY TOWERS). Как девелоперы, 12 лет назад мы пришли к выводу о преждевременности освоения этого сложного объекта: на тот момент себестоимость квадратного метра достройки равнялась цене продажи. Однако уже в 2008 г. максимальные цены на офисные площади в бизнес-центре Фрунзенского района достигли 3600 долл./м2. Впоследствии они снизились до 2600 долл./м2, однако и такой их уровень обеспечивает значительную капитализацию вложений инвесторов.

11 марта в Минске состоялся аукцион, на котором цена за земельный участок со сносом под строительство жилого дома по ул. Гастелло поднялась в 20 раз от заявленной, достигнув 42 млрд. руб. за 0,9 га, что составляет в эквиваленте 4,76 млн. долл. за 1 га. Добавим стоимость сноса трех двухэтажных жилых домов, т.е. еще плюс примерно 3 млн. долл. Беспрецедентная цена для белорусской столицы. Причем на этот лот претендовало 7 застройщиков. Вот и ответ на ваш вопрос.

В нашей стране полноценно работают факторы привлекательности инвестирования в недвижимость: это сохранность инвестиций (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее), возможность использовать собственность в качестве кредитного залога, получить доход от эксплуатации недвижимости, использовать ее на различные цели и т.д.

- Как вы оцениваете насыщенность рынка по видам коммерческой недвижимости: жилым, торговым, развлекательным и административно-офисным зданиям?

- Рынок торговых и административных объектов перенасыщен, тогда как офисной и развлекательной недвижимости, не говоря о жилой, - в Минске недостаточно. 

Для более полного удовлетворения потребностей населения необходимо перераспределить торговые объекты. Сейчас ими переполнены торговые центры, а вот в зоне жилой застройки не хватает малых специализированных магазинов.

В офисном сегменте не удовлетворены потребности в небольших помещениях для малого и среднего бизнеса площадью до 70 м2, зато большие помещения по 300-400 м2 и более пустуют. Не спасает ситуацию множество административных зданий бывших советских институтов и учреждений, так как они находятся в плачевном состоянии и нуждаются в капремонте.

Таким образом, инвесторам выгодно вкладывать средства в объекты в центре Минска, вблизи транспортных развязок. Надежны инвестиции в жилье, перспективны - в офисы малых площадей от 10 до 30 м2, а также торговые помещения площадью 50-100 м2 и складские помещения любых размеров.

Большим спросом пользуются офисные и торговые помещения в центре столицы площадью от 30 до 70 м2, приспособленные под туристические агентства, небольшие магазины, SPA-салоны, кафе и рестораны до 150-200 м2. 

- Какие факторы являются главенствующими для экономики проектов?

- В основе - желание инвестора действовать, терпение, осознание сложности и длительности процесса. Здесь необходимо доверие: к стабильному миру и порядку, позитивному развитию экономики, социальным предпосылкам. Да, у нас страна рискованного земледелия, в это понятие я включаю и работу с недвижимостью. Вместе с тем в девелопменте риски значительно ниже, чем, скажем, в торговой сфере.

Главенствующий фактор - качество недвижимости. Строительство добротного объекта, даже если не оправдает ожидания инвестора в обозначенные сроки, восполнит их стабильным доходом.

Спрос - несомненно. Грамотно разобраться и сориентироваться в тенденциях рынка - задача предварительного этапа проекта, к которому мы - девелоперы - относимся с особым вниманием.

Немаловажно наличие профессиональной команды, способной вести качественную работу на всех стадиях и этапах: предпроектного анализа, проектирования, согласований, строительства, реализации, эксплуатации и управления недвижимостью.

Затраты на строительство, а тем более на эксплуатацию - вопросы культуры бизнеса. Обратитесь к специалистам или хотя бы консультантам - и эти вопросы перестанут вас волновать так же, как покупка канцтоваров или уборка офиса.

Для достижения успеха каждый должен заниматься своим делом. Не секрет, что профессиональный девелопмент экономит в среднем до 30% вложений инвестора. В нашей практике (в случае с домом на ул.Академической) экономия достигла 75%. Грамотное проведение подготовительных работ по освоению территории бизнес-центра по ул.Лещинского сократило издержки инвестора в 26 раз!

Какова стоимость обслуживания действующих бизнес-центров? Для ориентира: наш бизнес-центр на ул.Пономаренко обходится пользователям в 1-1,5 долл./м2 ежемесячно.

В целом на экономику проектов коммерческой недвижимости влияет множество факторов: конъюнктура рынка, финансовое состояние страны, вторичный рынок недвижимости, строительные технологии, мобильность законодательной базы.

И еще совет из личного опыта. Помогите другим, проведите благотворительную акцию - уверенней себя почувствуете. Мы стали помогать детям-сиротам, детским домам, приютам - и удача нашла нас.

- В Минске практически не осталось чистых площадок под строительство, в основном предлагают что-то под снос, а это увеличивает затраты. Как складывается экономика подобных объектов и насколько они интересны для девелоперов?

- Чистых площадок в городе и не может быть. Данное обстоятельство не критично. Сейчас инвестиционный климат намного лучше, чем 10 лет назад. Тогда застройщики должны были оплачивать инфраструктуру и нормы сноса до 12-16%. Теперь при участии в аукционе вы имеете: во-первых, равные права и доступ к любому интересующему участку или объекту, во-вторых, возможность заранее рассчитать предстоящие затраты, сопоставляя их с планами и возможностями.

Как сложится экономика для инвестора? На этот вопрос опять-таки ответит девелопер. В каждом случае по-своему. Снос, отселение - тоже не катастрофа. В этих вопросах у нас большой опыт. Многое зависит от умения договориться с людьми. 

В 2004 г. граждане многочисленными жалобами в различные инстанции пытались не допустить строительство 18-этажного жилого дома на пр. Правды. До нас они уже не дали построиться на этой площадке трем застройщикам. Пришлось провести серьезную разъяснительную работу. Даже пригласили батюшку, чтобы тот освятил котлован и фундамент. Его совет я применяю до сих пор: «Терпеливо разъясняйте». Люди услышали нас, осознав свою выгоду. Многие в нашем доме построили для себя и своих детей новые современные квартиры - почти половина дольщиков имела прописку по соседству.

- Благоприятно ли в целом наше законодательство для разного рода проектов коммерческой недвижимости?

- С законодательством дела обстоят неплохо. А вот с практикой его применения, к сожалению, хуже. Наше предприятие три года искало интересные объекты для работы. Все обращения в район и город оказались безрезультатны. Повезло только с аукционом, причем уже во второй раз. Например, в 2003 г. мы купили у МАПИДа «незавершенку» - административный корпус общей площадью 12700 м2 и перестроили в бизнес-центр. Гордимся этим проектом!
Вообще в нашем девелоперском портфеле реализованных объектов значительно больше, чем нереализованных. Так что работать можно.

- Нет четкого определения понятия девелопер. Каково оно в вашем понимании?

- Почему же нет? Сошлюсь на учебное пособие доктора экономических наук, ректора Санкт-Петербургского института недвижимости С.Н.Максимова, изданное в 2003 г. Там все четко расписано.

Девелопмент - актуальное качественное преобразование недвижимости, оптимальное для данного городского контекста и обеспечивающее возрастание ее стоимости. Возникает как способ разрешения противоречий между растущими потребностями общества и несоответствием существующих качественных характеристик недвижимости.

Я отношусь к специалистам, которые считают девелопмент искусством. Во-первых, это созидание, во-вторых - творческое развитие, в-третьих - любовь к своему делу (без нее не будет творческого задора).

Чтобы превратить убыточный проект в прибыльный, помимо многогранного профессионального опыта нужно иметь терпение, упорство, веру и стойкий иммунитет к проблемам.

Девелопер может выступать в трех ипостасях: консультант, застройщик и инициатор проекта, а также девелопер в чистом виде, решающий комплекс задач по созданию объекта недвижимости под цели заказчика.

- Насколько востребованы сегодня услуги девелопера-консультанта и девелопера-посредника со стороны инвестора, застройщика, заказчика и подрядчика?

- Наши услуги востребованы всеми из упомянутых субъектов, ведь без них у различных игроков на рынке недвижимости резко возрастают риски.
Например, когда застройщик заказывает проектировщику объект, не прибегая к услугам девелопера, то получает продукт архитектора. Неучтенными, в частности, остаются маркетинговые факторы, не входящие в круг профессиональных обязанностей архитектора. А ведь на этом этапе определяются основные пространственные и планировочные параметры проекта, которые впоследствии либо приносят доход, либо увеличивают затраты (если они нерациональны и не соответствуют запросам рынка).

Порой, слепо следуя советам риелторов, застройщики заказывают проектировщикам продукт, который за время строительства успевает морально устареть вследствие изменчивости рынка.

Проблема в том, что у каждого звена в строительной цепи свои задачи: у архитектора - построить красивое здание (что не всегда может быть оправданно с точки зрения маркетинга), у инвестора - получить максимум экономической отдачи с минимальными рисками, у кредитной организации, подрядчика и риелтора - заработать, у покупателя - приобрести качественный продукт по разумной цене, у чиновника - согласовать проект, приняв на себя минимальную ответственность. Соответственно инвестор должен гибко свести воедино интересы всех сторон.

Здесь также следует определить различия между девелопером и застройщиком. Застройщик действует только в собственных интересах и самостоятельно несет все финансовые риски. Девелопер может действовать в интересах застройщика, инвесторов, отраслевого заказчика. Девелопер - фактически адвокат застройщика.

Инвестиционные проекты, как правило, долгосрочны. А поскольку требования рынка и законодательства постоянно меняются, задача девелопера - в постоянной координации всех участников процесса, адаптации спроса и предложения к новым условиям и социально-экономической ситуации.
Строительство недвижимости без учета калейдоскопа факторов приносит разочарование всем сторонам. Впоследствии такую недвижимость приходится «лечить» редевелопментом, что сопряжено с дополнительными финансовыми и временными затратами.

- Какими критериями отбора руководствуетесь, беря в работу тот или иной объект?

- В основе три фактора: место, место и еще раз место. Это наш критерий для собственных объектов. Профиль СООО «ИНФОРЕАЛТ» - бизнес-центры, а также многоэтажные жилые дома в Минске и окрестностях. Заказы мы принимаем любые, приветствуем оплачиваемые.
С учетом градостроительных, экономических и социальных предпосылок определяем качественные параметры объектов на каждом участке. Естественно, прогнозируем рентабельность проекта.

- Вероятно, с разными партнерами доводилось работать… И не всегда взаимоотношения легко выстраиваются.

- Партнеры и заказчики бывают хорошие и разные. Хорошие - становятся постоянными, а разным - мы благодарны за опыт. Если жизнь бьет, значит, где-то допущена ошибка. Много работы приходится делать бесплатно, но так мы «покупаем» опыт. Далеко не все измеряется деньгами: я горжусь нашими работами - недвижимостью, построенной с профессиональной помощью нашей команды.
Это чувство можно сравнить только с рождением ребенка: мои объекты - это мои дети!

- Каковы дальнейшие планы «ИНФОРЕАЛТ» в сфере девелопмента?

- Летом 2013 г. наше предприятие приобрело на аукционе право проектирования и строительства «Многофункционального общественного центра» в квартале Кропоткина - В.Хоружей - Червякова - Машерова на территории бывшего Минского фарфорового завода площадью 4,29 га.

Мы разработали более десяти вариантов архитектурно-планировочной организации территории и предложили Комитету архитектуры и Минскому горисполкому три из них. Нами предусмотрено строительство двух бизнес-центров, многоэтажных жилых домов, объектов оздоровительного и развлекательного назначения, подземных паркингов, бульваров.

Площадка сложная: в соответствии с Генеральным планом Минска предстоит провести трансформацию производственной зоны в общественную с полным сносом бывшего фарфорового завода, реконструкцией транспортной и пешеходной сетей. Возможно, даже построим социальные объекты, не предусмотренные условиями аукциона. Необходимо будет решить большое количество разного рода задач - градостроительных, транспортных, административных, инженерных, экологических и др. Только площадь девяти сносимых цехов составляет 23,3 тыс. м2, а их объем - 215,6 тыс. м3.

Магистральные сети с подземным коллектором реки Переспа (треть участка), рассекающие центральную зону участка и не подлежащие застройке, предлагается использовать для создания ландшафтно-пешеходной оси в виде искусственно террасированных склонов «сухого русла» подземной реки с насыщением рекреационными объектами.

Многофункциональный общественно-жилой комплекс планируется разместить на четырех двухэтажных платформах-стилобатах, дополненных. объектами для комфортной жизни, работы и досуга. При этом диверсификация рисков при строительстве объектов разного функционального назначения гарантирует более стабильный показатель доходности проекта в целом.

Надеемся, что благодаря нашим стараниям на руинах бывшего Минского фарфорового завода поднимется и расцветет современный город-сад!

СООО «ИНФОРЕАЛТ»
Минск, ул. Пономаренко, 35а-306
тел./факс: +375-17-207-19-43
e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.inforealt.com

{jcomments on} 

 

Евгений КОРШУН

Успех проекта во многом зависит от правильности расчетов, а они в свою очередь - от знания и понимания рынка. Что нужно учитывать в первом случае и какова сейчас ценовая конъюнктура - об этом беседуем с директором брокерского департамента по Беларуси международной консалтинговой компании Colliers International Андреем АЛЁШКИНЫМ.

- Андрей, чтобы оценить объем инвестиций и горизонт их окупаемости, нужно знать хотя бы примерные ориентиры по себестоимости 1 м2 коммерческой недвижимости. Можете ли вы назвать эти цифры?

- Нет одинаковых проектов, идентичных по себестоимости. Это относится не только к рынку коммерческой недвижимости: возьмите жилье КПД типовых потребительских качеств, казалось бы откуда разница? Но на практике себестоимость домов, например, в городах-спутниках оказалась выше, чем в Минске, хотя все ждали обратного.

Тем не менее, можно обозначить некие усредненные, «типовые» цифры, исходя из практики возведения коммерческой недвижимости в Беларуси. Приведем их без учета НДС. По бизнес-центрам ориентироваться необходимо на 1000-1400 долл./м2 в зависимости от качества объекта, по торгово-развлекательной недвижимости - от 800 долл./м2, если это коробка в панельном исполнении (например, супер- или гипермаркет с прикассовой зоной), и до 1300-1600 при строительстве капитального многоуровневого ТРЦ.

- Коммерческий успех также зависит от востребованности тех или иных объектов. Пожалуйста, оцените насыщенность предложения и конкуренцию по разным сегментам ранка. Есть ли где-то незаполненные ниши?

- Сейчас, например, по Минску сложно говорить о каком-либо дефиците, особенно если брать во внимание количество реализуемых проектов. Что касается сегмента отелей, то тут даже просматривается риск перенасыщения рынка (если не удастся увеличить поток постояльцев). Хотя объективно оценить ситуацию можно будет только после проведения чемпионата мира по хоккею и когда на проектные мощности выйдет основная масса строящихся отелей, т.е. не ранее 2016 г. Однако, в некоторых регионах Беларуси гостиничный сегмент вообще не развивается.

На периферии (даже в областных центрах) недостаточно представлена и не развивается должными темпами офисная недвижимость. Объекты, которые соответствуют статусу бизнес-центра, в республике на пальцах можно пересчитать. Справедливости ради отмечу, что и потребитель таких объектов еще не везде «вырос», но все меняется.

Пока не заполнен сегмент современной складской логистики. Правда, и тут спрос во многом зависит от расположения объекта, наличия дорожно-транспортной инфраструктуры и т.п.

- Для инвестора также важно оценить будущие эксплуатационные расходы. Каковы они для разного рода коммерческой недвижимости?

- Опять-таки многое зависит от объекта, его начинки, этажности, наличия вертикальных связей (лифты, эскалаторы и т.п.). Для торговых центров расходы могут серьезно отличаться в зависимости от того, есть ли паркинг (подземный он или многоуровневый), из какого материала выполнен фасад (много криволинейных и стеклянных форм) и т.д. Если брать некие усредненные цифры, то для офисных объектов без НДС они составляют 1-3,5 евро/м2, торговых - 3-5, складских - 0,5-2 евро/м2.

Здесь я бы добавил, что в мировой практике принято, чтобы арендатор помимо арендной платы оплачивал и эксплуатационные расходы. Так что при таком подходе они не имеют принципиального значения для инвестора и не увеличивают период окупаемости вложенных в недвижимость средств. Впрочем, это не означает, что собственникам объектов не следует заботиться о разумной оптимизации эксплуатационных издержек, так как она напрямую определяет ценовую конкурентоспособность объекта. Добиться экономии можно, например, воспользовавшись услугами профессиональной управляющей компании, которая за счет обслуживания сразу нескольких объектов снижает удельные расходы по каждому в отдельности.

- Оцените, пожалуйста, ценовую конъюнктуру коммерческой недвижимости. Что закладывать инвесторам в расчеты для определения будущих доходов?

- Для складских помещений ставки арендной платы в 2013 г. выросли, заметим, как и в 2012 г., подтвердив период стабилизации после кризисного 2011 г. Более того, благодаря высокому и порой неудовлетворенному спросу на качественные складские помещения арендные ставки достигли 10-12,5 евро/м2, что сопоставимо с офисными помещениями. Были прецеденты предложения складских площадей и за 14,5 евро/м2, но такой уровень все-таки нетипичный.

Поскольку ожидаемый в 2014 г. ввод новых складских объектов не в состоянии удовлетворить спрос, мы не просматриваем возможности снижения ставок, впрочем, и ожидать их дальнейшего роста, на наш взгляд, тоже не стоит. Современная складская логистика призвана снижать издержки производителей и дистрибьюторов, тогда как дальнейший рост цен не позволит реализовать данную функцию. При повышении ставок может сложиться ситуация, когда на фоне высокого неудовлетворенного спроса арендаторы будут отказываться от объектов, сокращать размеры арендуемых помещений или участятся случаи ротации арендаторов. Собственникам складов мы рекомендуем проявлять гибкость и осторожность при формировании ценовой политики, поскольку желание извлечь максимальную сиюминутную выгоду может обернуться для них негативом.

Конъюнктура стимулирует развитие аутсорсинга в сегменте складской логистики. Специализированные логистические компании в состоянии позволить аренду и по максимальным ставкам, если это качественный объект, расположенный в «проходном», привлекательном для клиентов месте. Расходы по аренде в таком случае успешно компенсируются за счет большой оборачиваемости на услугах по ответственному хранению. Извлечь выгоду из логистического аутсорсинга могут и заказчики. Даже если в расчете на 1 м2 им придется заплатить больше, оплачиваться будет только реальное паллетоместо и за определенный срок пребывания груза на складе, что в итоге сократит совокупные издержки на хранение.

В торговой недвижимости рост ставок арендной платы наблюдался прежде всего в I полугодии 2013 г., особенно в объектах, попадающих под действие Указа от 29.03.2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом». Напомню, с 1.04.2013 г. базовая арендная величина, от которой отталкиваются при формировании ставок, выросла с 54 тыс. до 86 тыс. руб. До IV квартала 2013 г. на фоне относительно стабильного курса рубля к евро ставки в данных объектах выросли и в пересчете на европейскую валюту. А вот в торговых центрах частной формы собственности, где основное удорожание произошло еще в 2012 г., в прошлом году цены остались относительно стабильными.

 Ставки арендной платы в торговой недвижимости Минска в 2013 г., евро/м2 в мес., без НДС, по данным Colliers International
Площадь, м2 Ставки арендной платы
До 50 40 - 100
50 -100 25 - 50
100 - 500 10 - 40
Свыше 500 7 - 19

Исключение составили маленькие помещения, т.н. «островки», за которые арендаторы готовы платить значительно больше, чем в среднем по рынку, особенно в «праймовых» торговых центрах. Следует отметить, что и в Минске, и в целом по Беларуси до недавнего времени были только единичные предложения по размещению таких торговых объектов. В то же время их популярность начала расти среди розничного бизнеса, соответственно конкуренция за возможность размещения «островков» в современных торговых центрах с большим потоком покупателей тоже усилилась, что потянуло ставки вверх.

В 2013 г. произошел некоторый рост ставок арендной платы в сегменте офисной недвижимости. В основном он также наблюдался в I полугодии, на офисы классов В1 и В2. Причиной стал как возросший спрос на фоне ограниченного предложения, так и косвенное влияние удорожания арендной платы на офисы класса С.

Впрочем, нельзя сказать, что рост ставок имел повсеместный характер. Во многих объектах предложение по ценам сохранялось на прежнем уровне. Не был отмечен и повсеместный пересмотр условий ранее заключенных договоров. В результате увеличилась разбежка между нижним и верхним уровнями ставок для офисов определенного класса.

Наиболее стабильной оказалась конъюнктура в классе А, так как размер арендной платы там уже достиг потолка платежеспособного спроса. В целом реакция потребителей показала, что рынок не готов к дельнейшему росту цен. Помещения одного класса, предлагаемые в верхнем ценовом диапазоне, имеют более длительный период экспозиции. Для многих потенциальных арендаторов величина арендной платы более принципиальна, чем некие функциональные преимущества офиса перед альтернативными объектами.

 Динамика ставок арендной платы в офисной недвижимости Минска, евро/м2 в мес., без НДС, по данным Colliers International
 

Во II полугодии цены стабилизировались, но по мере приближения сроков ввода заявленных на 2014 г. объектов и началом формирования пула их арендаторов вновь обозначилась тенденция роста ставок первоначального предложения аренды. В первую очередь это коснулось объектов класса B1, в меньшей степени - B2. Кое-где ставки даже достигли 30-36 евро/м2 без НДС, что сопоставимо с классом A.

Тем не менее полагаем, что цены, которые сформируются на основе реального платежеспособного спроса, все же будут ниже. Арендаторы, как правило, принимают решение не спонтанно, а планируют арендные расходы, отталкиваясь от сложившейся конъюнктуры цен. В течение 2014 г. и арендаторам, и арендодателям придется искать компромисс, чтобы прийти к ценовому равновесию, как это происходило в ряде случаев в 2013 г.

Исходя из объема заявленных к вводу новых офисных площадей, есть все предпосылки для того, чтобы в 2014 г. рынок арендодателей трансформировался в рынок арендатора. Последний раз такая ситуация в Минске наблюдалась с конца 2008 г. до I половины 2010 г., когда на фоне мирового финансово-экономического кризиса в белорусской столице пришелся пик ввода новых спекулятивных офисных площадей. Затем конъюнктуру рынка вновь начали формировать арендодатели.

- Укажите «болевые точки» проектов коммерческой недвижимости. Как инвесторам избежать типичных ошибок?

- Прежде всего путем анализа следует определить наиболее подходящий земельный участок и вариант его наиболее эффективного использования. Для этого лучше обратиться к профессиональным консультантам. Далее необходимо разработать концепцию проекта и бизнес-план, которые помогут обозначить возможные финансовые показатели и принять решение: стоит инвестировать или нет. Только после этого нужно покупать участок или заключать договор (инвестиционный или аренды).

Не принимайте решение о начале проекта, ориентируясь только на информацию в СМИ, какой бы привлекательной она ни была. Особенно если вы новичок в этом бизнесе. Лучше обратитесь, например, к девелоперам, которые успели отметиться несколькими проектами или профессиональным консультантам по недвижимости. Это поможет избежать финансово неинтересных проектов с плохими показателями эффективности, в невостребованными потребителями.

{jcomments on} 

Алексей АНТОНОВ

Белорусский рынок коммерческой недвижимости богат противоречиями и парадоксами. С одной стороны, постепенно сжимается спрос, с другой, сохраняется значительное предложение… Но это если смотреть в целом, а если разобрать по сегментам, то окажется, что современных площадей для ведения бизнеса не так уж и много, особенно в столице. Тем интересней выглядит возведение современного технопарка на улице Машиностроителей в Минске, генеральным подрядчиком которого выступает компания «Бытстройремонт».

Если с офисами класса «А» ситуация постепенно нормализуется, то с новыми производственными площадями просто беда. Их практически нет на рынке. Кстати, проблема не раз обсуждалась в предпринимательских кругах: фактически для развития производственного бизнеса в столице нет альтернативы аренде или покупке цехов 50-70-х гг. постройки. На этом фоне «Бытстройремонт» предложит многофункциональный комплекс, включающий в себя офисное здание, производственные, складские, торговые и выставочные площади с развитой инфраструктурой.

Стремление развивать малый производственный бизнес декларируют практически в каждом регионе Беларуси. Особенно основанный на инновационных технологиях. Однако на практике предпринимателям приходится сталкиваться с массой противоречий. Действительно, в малых городах и сельской местности государство предложило ощутимые льготы. И если не боишься бюрократических проблем, можно взять участок земли и построить современный цех. Впрочем, и бывших в употреблении, но пригодных для реконструкции зданий на периферии пока хватает. Вот только настоящая беда с кадрами - квалифицированных практически не осталось. Более того, социологические исследования показали, что, например, специалисты в области электроники и IT-индустрии сконцентрировались в Минске и покидать столицу не собираются. В реальности получается, что производственные площади для высокотехнологичного бизнеса более доступны в малых городах, но кадры находятся в столице.

Новых же производственных площадей в столичной черте практически не строится. «Хотя спрос на них постоянно увеличивается», - утверждает юрисконсульт компании «Бытстройремонт» Денис Дергачев. - Между тем предложение по этому сегменту рынка очень узкое. К тому же, по оценкам специалистов, около четверти выставляемых на продажу в столице производственных помещений по своим характеристикам таковыми не являются».

Комплекс на улице Машиностроителей - это пока единственный в своем роде производственно-складской объект, запроектированный в составе 2-й очереди проекта многофункционального комплекса технопарка, который сооружается на пересечении МКАД и улицы Машиностроителей (всего 5 очередей строительства). Вторая очередь административно-торгового комплекса будет отвечать всем основным требованиям, предъявляемым потребителями к производственно-складской (промышленной) недвижимости. Общая площадь здания, включая административно-бытовую часть, составит около 21,5 тыс. м2.

Сооружение 2-й очереди будет состоять из двух уровней. На первом расположатся складские площади и административно-бытовая часть, на втором - площади производственного (промышленного) и административно-бытового назначения. Оба уровня оборудуют подъездом для обслуживающих автомобилей.

Здание запроектировано в виде монолитного железобетонного каркаса со стенами из сэндвич-панелей, газосиликатных блоков и кирпича, монолитным железобетонным полом с упрочненным верхним слоем, выдерживающим нагрузку до 5 т/м2 в складской части и до 1,5 т/м2 - в производственной. Высота потолков - от 6,3 до 7,5 м соответственно. Водопровод, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, слаботочные и компьютерные сети, отделка - все это предусмотрено проектом. Здание будет соответствовать классу пожароопасности В2, функциональной пожароопасности Ф5, 4-ой степени огнестойкости. Необходимо также отметить очень хорошую транспортную доступность комплекса (всего 5 мин общественным транспортом от станции метро Могилевская). Также предусмотрено большое количество парковочных мест, которые должны полностью обеспечить потребность всего будущего комплекса.

По словам Д.Дергачева, интерес у клиентов к проекту есть. Особенно большой спрос на площади около 200 м2. С крупными клиентами девелопер готов работать в индивидуальном порядке.

Правда, реализуя новые для республики инвестиционные проекты, приходится сталкиваться с рядом сложностей. Прежде всего, забюрократизировано получение разрешений и согласований в разнообразных государственных учреждениях. Чтобы начать строительство, скрупулезно соблюдая букву закона, необходимо потратить более года. Проволочки на этом этапе мешают компаниям выполнить условия инвестиционного договора с властями, что грозит потерей преференций, прописанных в соглашении. «Фактически инвесторы при строительстве современных бизнес-комплексов поставлены перед дилеммой: либо открыть стройку до получения некоторых согласований и платить штрафы, либо не выполнить условия инвестиционного договора и потерять ряд льгот, без которых экономический эффект от реализации проекта может стать совершенно иным», - констатирует эксперт.

Не совсем понятно частным застройщикам, специализирующимся на возведении коммерческой недвижимости, ужесточение законодательства в области долевого строительства. Меры объяснимы, когда речь идет о жилье, особенно для нуждающихся и с привлечением государственной поддержки, но в сегменте B2B «закручивать гайки», по мнению участников рынка, не стоит. В конце концов субъекты хозяйствования, в отличие от рядовых граждан, обладают возможностью прорабатывать все юридические вопросы, вносить дополнительные пункты в контракты, оценивать риски проекта, репутацию застройщика, его квалификацию и финансовое состояние.

Тем не менее, несмотря на все сложности, Д.Дергачев считает перспективной нишу многофункциональных технопарков, ориентированных на производственные площади для «зеленых технологий» и обеспечивающих цеха всей необходимой инфраструктурой. По оценкам специалистов, инвестиции в такие объекты окупаются в течение 5-8 лет.

ООО «Бытстройремонт»
220035 г.Минск, ул. Тимирязева 65Б, офис 406
тел.:+375(17)209-61-67,254-76-10,254-76-20, 254
эл.почта: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.bsrinvest.by

{jcomments on} 

Катерина МАЛАК

Привычная в прежние годы схема - привлекать в больших объемах заемные рублевые ресурсы под различные производственные нужды - сейчас не работает. Те, кто в 2011-2013 гг. продолжали брать кредиты в надежде на быстрое снижение ставки рефинансирования, столкнулись с резким наращиванием кредитного портфеля и острой нехваткой текущей ликвидности. Как развиваться в условиях банковского кредитования с высокой процентной ставкой - беседуем с директором УП «Борисовский комбинат хлебопродуктов» ОАО «Минскоблхлебопродукт» Виктором АСКЕРКО.

За последние пять лет для увеличения объемов выпуска и улучшения качества продукции на комбинате реализовали ряд инвестиционных проектов.

Модернизировано технологическое оборудование макаронного производства, чему способствовала государственная программа импортозамещения.

В 2009 г. введена в эксплуатацию котельная на местных видах топлива, работающая на отходах 3-й категории, получаемых при переработке зерна (ранее оно вывозилось на полигон бытовых отходов).

В 2010 г. введена в эксплуатацию собственная мини-ТЭЦ на базе когенерационной установки. Ее годовая выработка электроэнергии составляет 7920 кВт•ч, что на 60% обеспечивает потребность предприятия в энергоресурсах.

В 2011 г. запущена автоматическая линия по производству полуфабрикатов мучных изделий.
В 2009-2013 гг. в рамках Государственной программы развития молочной отрасли на 2010- 2015 гг. построена молочно-товарная ферма с доильно-молочным блоком на 1200 голов.

Заканчивается реконструкция цеха по выпуску комбикормов с объемом инвестиций более 150 млрд. руб. Реализация данного инвестиционного проекта позволит предприятию расширить ассортиментный перечень выпускаемой продукции, увеличить производство комбикормов на 30% (до 400 т в сутки) и выпускать 100% гранулированных комбикормов в соответствии с ветеринарным законодательством. Кроме того, новая технология даст возможность вводить в корма микрокомпоненты и напылять ферменты, витаминные и лекарственные препараты на гранулы. Высокой ценой
Последний инвестиционный проект по модернизации и расширению комбикормового производства финансировался преимущественно за счет банковских валютных и рублевых кредитов под гарантию правительства. Дороговизна заемных ресурсов и относительно невысокая добавленная стоимость выпускаемой продукции сделали обслуживание кредитного портфеля тяжелым испытанием для экономики предприятия. В настоящее время с учетом довольно высокой стоимости рублевых кредитов рентабельность продаж реализуемой продукции должна быть не ниже 45%, однако достичь такого результата в производстве и переработке зерна практически невозможно. 

Значительных расходов требует закупка фуражного и белкового сырья для нужд сельскохозяйчтвенных подразделений комбината. Учитывая сезонность закупки зернового сырья в прежние годы предприятие кредитовалось в форме беспроцентных ссуд через Министерство финансов в достаточном объеме без каких-либо гарантий. Сейчас с учетом значительно возросшей ставки рефинансирования и режима экономии государственных ресурсов доступ к льготному финансированию усложнился. Конечно, снизить потребности в кредитах можно за счет более широкого использования собственных средств предприятия. Но закупка зерна в годовых объемах (а это около 500 млрд. руб.) требует отвлечения значительных оборотных средств.

Быстро отвлечь такую сумму из оборотных средств просто невозможно. С учетом данного обстоятельства, а также того, что сельскохозяйственное производство, которым также занимается комбинат, формирует невысокую рентабельность, предприятие вынуждено обращаться за «подъемными» кредитными ресурсами. Да, можно финансировать через банковские кредиты, но по льготным процентным ставкам. Ведь чем выше ставка, тем сложнее предприятию обеспечивать устойчивый экономический результат, а также своевременно возвращать кредиты. К тому же в финансовой стабильности субъектов реального сектора заинтересована и банковская система. Копейка рубль бережет
В условиях дорогого кредитования особое внимание уделяется оптимизации производственных издержек. На предприятии разрабатываются и реализуются программы оптимизации затрат по всем направлениям деятельности.

Благодаря установке современного высокотехнологичного оборудования, только за последние три года потребление энергии снижено на 26%. И хоть энергоресурсы занимают не более 5% в себестоимости конечной продукции КХП, в итоге получается ощутимая экономия оборотных средств.

И это не предел, считает В.Аскерко. В настоящий момент комбинат рассматривает инвестиционный проект строительства нового свиноводческого комплекса с цехом переработки на 54 тыс. голов с современными условиями содержания животных, обладающих высоким генетическим потенциалом.

Для обеспечения филиала «Боримак», специализирующегося на производстве макаронных изделий, будет закуплена газотурбинная установка с котлом утилизатором мощностью 0,8 МВт, которая позволит производить более дешевую электрическую и тепловую энергию. Зона ответственности
Борисовский комбинат хлебопродуктов закупает зерно по всей Минской области, так что с учетом доставки транспортные затраты составляют до 7% в себестоимости сырья. Резерв для оптимизации издержек нашли в использовании большегрузного транспорта (машины грузоподъемностью менее 20 т не применяются).

Успешно работают два филиала по производству свинины: «Беланы» в Логойском и «Долгиново» в Вилейском районах, а также три закрытых акционерных общества, одним из учредителей который является Борисовский комбинат хлебопродуктов в Червенском, Крупском и Березинском районах. На всех свиноводческих комплексах проведена модернизация, что позволило применять современные технологии в выращивании и откорме животных. Сейчас сельскохозяйственные филиалы предприятия насчитывают 104 тыс. голов свиней.

На производстве молока, говядины и растениеводческой продукции специализируется филиал «Большие Новоселки» Борисовского района. Здесь завершено строительство молочно-товарного комплекса с современным доильным залом и доильным оборудованием на 1200 голов КРС, что позволило получить более 6000 кг молока от одной фуражной коровы.

В целом сельскохозяйственное производство играет важную роль в экономике предприятия. За прошлый год Борисовский комбинат хлебопродуктов произвел продукции на 634 млрд. руб., в том числе 145 млрд., или 23% общего объема - в сельском хозяйстве. Холдинг? Может быть
Что такое холдинг? Это концентрация новых технологий, а также финансовых и трудовых ресурсов. На предприятии обдумывают возможность создания вертикально интегрированной производственно-сбытовой структуры. Впрочем, спешить в этом деле не стоит, убежден руководитель. Необходимо все основательно подсчитать. Тем более что создание холдинга потребует дополнительных затрат. Для достижения должной эффективности в него желательно включить мясо- и молокоперерабатывающие предприятия. Грамотный менеджмент
Для повышения эффективности управления, создания конкурентных преимуществ перед другими производителями и продвижения продукции на внешние рынки на предприятии внедрены и сертифицированы системы менеджмента качества (СТБ ISO 9001-2009), управления окружающей средой (СТБ ИСО 14001-2005) и охраной труда (СТБ 18001-2009), а также система менеджмента безопасности пищевой продукции (HACCP) (СТБ 1470-2012).

Успешная работа комбината получила оценку как потребителей, так и руководства страны. Предприятие - лауреат Премии правительства за достижения в области качества в 2007 и 2012 гг., неоднократный победитель многочисленных республиканских и международных конкурсов: «Лучшие товары Республики Беларусь», «Лучшая продукция года Республики Беларусь», «ГУСТ», «Наша марка», «Брэнд года», «Продукт года», «Всероссийская марка» (3-е тысячелетие), «Знак качества XXI века». А недавно стало обладателем премии потребительского признания «Народная марка». Ею удостоены макаронные изделия, производимые на филиале «Боримак».

В ноябре 2011 г. Президент страны Александр Лукашенко, посетив предприятие, дал ему личную оценку, подчеркнув, что оно «является хорошим примером того, как предприятия государственной формы собственности тоже могут быть эффективными при грамотном подходе руководства». Двигатель экспорта
В 2013 г. комбинат хлебопродуктов на внешних рынках реализовал продукции на 3,5 млн. долл. (10% к объему производства), превысив показатель 2012 г. в 2,8 раза. Помогло создание собственной товаропроводящей сети (ТПС), связавшей производителя продукции высокого качества с важным для него рынком России. Подписание новых постоянных контрактов с российскими потребителями позволяет рассчитывать на прирост поставок через ТПС на 12-15%.

Результатом такой работы стало увеличение экспорта ржаной муки в прошлом году почти в 3 раза. Кстати, за 2013 г. удельный вес реализации ржаной обдирной муки комбинатом в Минской области составил 43% и 17% - в целом по стране.
Одна из наиболее ходовых экспортных позиций - макаронные изделия филиала «Боримак», на них приходится 30% экспорта. Постоянные потребители - Россия и Украина.

Изучается возможность реализации продукции и на европейском рынке. Переговоры с компаниями из стран Балтии показали, что они готовы закупать только сырьё (зерно и мясо), а это для предприятия экономически невыгодно, так как в таком случае оно лишается возможности произвести продукт с более высокой добавленной стоимостью.

Справка «Директора»
Борисовский комбинат хлебопродуктов функционирует с 1947 г. (в тот год заработали только элеваторы по хранению зерна). Сегодня комбинат - одно из крупных предприятий пищевой перерабатывающей промышленности Беларуси. Осуществляет производство и реализацию мукомольно-крупяной, комбикормовой продукции, макаронных изделий, свинины, молока и говядины под товарными знаками «Уладар», «БАКС», «Пастораль», Рasta Solare. Занимается выращиванием зерновых культур, свиней, КРС. Ассортимент выпускаемой продукции - свыше 90 наименований. В производстве занято более 1 900 человек.

В 2013 г. выпуск мукомольной продукции составил 76,5 тыс. т (+8% к уровню 2012г.), макаронных изделий - 31 тыс. т (+3%). В сельскохозяйственном производстве обеспечен прирост на 3,6%, в том числе свинины - на 13,3%.

В объеме производства мукомольной продукции и производстве свинины в Минской области удельный вес предприятия составил 53% и 19% соответственно, а также 75% макаронных изделий в целом по республике.
Инвестиции в основной капитал составили 157,6 млрд. руб. (17,7 млн. долл.), что в 2,9 раза превысило уровень 2012 г.

УП «Борисовский комбинат хлебопродуктов» ОАО «Минскоблхлебопродукт»
222120, Минская обл., г.Борисов, ул. Труда, 41
Тел.: (+375-177)-73-24-57
Факс :(+375-177)-73-61-61; (+375)-177-73-12-72
e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.uladar.by

{jcomments on} 

Марина НОСОВА

Столица объективно является одним из центров притяжения инвесторов-девелоперов. Их привлекают компактность города, довольно благоприятные условия проживания, хорошее обеспечение объектами инфраструктуры, близость аэропорта и другие факторы. Как итог - Минск активно застраивается, может быть, даже слишком активно в рамках  отведенной для него территории. Как соблюсти баланс экономических и социальных интересов? На каких принципах следует вести застройку, чтобы город не просто рос, а оставался комфортным для людей и бизнеса? Многое тут будет зависеть от проектировщиков. За ответами на эти вопросы редакция журнала «Директор» обратилась к директору ОАО «Институт «Минскгражданпроект» Олегу БЫКОВСКОМУ.

Все лучшее в облике Минска, что формирует «лицо города», было заложено во время его возрождения из руин после Великой Отечественной войны, считает руководитель. Поэтому сейчас важно сохранить в максимальной неприкосновенности уже созданную, уникальную городскую среду. С другой стороны, это не означает, что мегаполис не должен изменяться. Невозможно остановить появление новых современных объектов, например, из стали и стекла, это веяние времени для многих больших городов. Просто необходимо здраво координировать и контролировать новое строительство, чтобы не разрушить ценность и своеобразие нашего города. Именно проектировщики могут и должны помочь соблюсти баланс интересов инвесторов, государства и общественности. Тогда город будет развиваться гармонично. Новое, смелое
Застройка «Минск-Сити» на территории аэропорта «Минск-1» - один из крупных проектов, призванных дополнить облик белорусской столицы. И власти, и архитектурное сообщество хотят создать там своеобразный центр притяжения, который стал бы в перспективе визитной карточкой города, помогал развитию бизнеса и одновременно сформировал пример высококачественной жилой среды.

Не стоит паниковать из-за того, что предыдущий инвестор не смог реализовать проект. Инвесторы приходят и уходят, а привлекательность «Минск-Сити» будет только возрастать. Найдется реальный застройщик. Возможно, это будет не одна компания, а консорциум или пул инвесторов, которые идею все-таки реализуют, уверен О.Быковский.

В осуществлении этого и других проектов могут и должны участвовать отечественные проектировщики, тем более что иностранные порой предлагают проектные решения более низкого уровня. Иностранцы зачастую не задумываются о сохранении структуры города, они ее не знают или не понимают. Так в столице появляются объекты, противоречащие местным традициям, разрушающие культурное наследие. Увы, пока привлечение архитекторов из других стран не способствует появлению у нас объектов высокой мировой культуры. Становится тесно
Городские власти настроены на сокращение объемов жилищного строительства, и это правильно, считает О.Быковский. Плотность населения в Минске превышает показатели многих крупных городов мира: 6,2 тыс. человек на км2 против 3,6 тыс. в Санкт-Петербурге, 3,85 тыс.- в Берлине, 4,1 тыс. - в Пекине, 3,7 тыс. - в Шанхае, 5,7 тыс. - в Токио, 4,4 тыс. - в Мюнхене. Такие цифры были озвучены на недавнем совещании по вопросам строительства на территории Минской области жилых районов для жителей столицы у Президента Александра Лукашенко. В очередной раз речь, в частности, зашла о необходимости «разгрузить» город за счет развития городов-спутников. 

- Бесспорно, совещание было достаточно интересным и полезным. Глава государства сразу обнаружил слабое место в программных документах и рассуждениях, которые подготовили власти Минска и области. Президента, в частности, не устроил алгоритм освоения территории. Строительство жилья в 20-40 км от столицы не должно предшествовать размещению промышленных объектов. При этом властями Минска и Минской области планируется осуществлять застройку, мало чем отличающуюся от все тех же городских жилых районов. Непонятно, как объяснить людям, по какой причине им предлагают уезжать за пределы города. Их не привлекают высококачественным жильем или возможностью строительства индивидуальных домов. Предполагается, что там будет возводиться, в том числе и крупнопанельное жилье. Президент на данные предложения отреагировал достаточно образно и точно - «сено никогда не ходит к корове» - и дал поручение доработать концепцию развития городов-спутников  определившись,   в первую очередь   с местом трудоустройства людей, которые будут там жить. Стоимость определит не только спрос

Быковский также отметил, что в Минске практически не осталось свободных площадей для застройки жилья, кроме «деградировавших», подлежащих   реконструкции. Это территории ветхого и деревянного жилья, старых промышленных и коммунальных предприятий, которые не отвечают современным требованиям столичного города. Поэтому нужно быть готовым к тому, что строительство на обремененных сносом территориях неизбежно приведет к росту стоимости квадратного метра.

Кроме этого, рынок недвижимости непременно отреагирует ростом цен на сокращение объемов жилищного строительства в черте города. Но замедлять темп застройки надо, ведь город уже сталкивается с транспортными, и  другими инфраструктурными проблемами. Уплотнение застройки - не выход. Это только усугубляет еще и социальные проблемы, связанные с образованием, здравоохранением, экологией, парковками.

Сегодня власти считают одним из решений жилищного вопроса строительство арендного жилья. Но только возвести его - полдела, убежден руководитель института. На Западе арендное жилье сохраняет потребительские качества даже по истечении десятка лет эксплуатации. Тому способствуют профессиональные обслуживающие компании, в которых работают высококлассные специалисты, поддерживающие это жилье в надлежащем состоянии. У нас пока подобных примеров немного, а ЖЭСы, в их сегодняшнем состоянии, вряд ли справятся с такой задачей. Жесткая и жестокая конкуренция
Сокращение объемов жилищного строительства и ограниченное бюджетное финансирование стройки в целом заставляет проектировщиков более активно искать заказы среди частных и иностранных инвесторов. Директор Минскгражданпроекта уверен, что в текущем году объем портфеля заказов будет не меньше, чем в прошлом. Есть ряд инвестиционных проектов, предлагаемых частными инвесторами. Так, ведутся переговоры с «Газпромом» по проектированию административно-жилищного комплекса на улице Филимонова, поступают предложения по реконструкции ряда значимых зданий в Минске.

Вместе с тем институту приходится работать в условиях жесткой конкуренции. Поскольку в Беларуси в последние годы значительно ослабла контрольная роль государства за деятельностью проектных организаций - с 2010 г. отменено лицензирование (выдача специальных разрешений сохранилась только для некоторых видов работ), это привело к появлению на рынке в большом количестве новых игроков. Сейчас  пытаются   изменить ситуацию, вводится персональная аттестация специалистов и организаций на право проектирования. Пока трудно прогнозировать, к каким результатам это приведет. Однако можно предположить, что специалисты  малых проектных организаций, не прошедших аттестацию,   скорее всего, подыщут работу в других сферах деятельности, но не вернутся в проектные институты, где зарплата пока не очень привлекательная.

К сожалению, сейчас наблюдается парадоксальная ситуация, когда строители зарабатывают больше, чем проектировщики.Значение труда проектировщиков незаслуженно принижено, сетует О.Быковский. Многие считают, что проектировщики - особая каста, которая «гребет деньги лопатой», при этом порой не выполняя своих функций. Вместе с тем,  в силу разных обстоятельств за последние годы реальная заработная плата в данной сфере снизилась в 2-2,5 раза. Это становится причиной оттока специалистов высокой квалификации из институтов в коммерческие структуры.

За прошедшие два года из Минскгражданпроекта ушло около четверти сотрудников. Институт набрал новых специалистов, в основном - это молодежь, и для их профессионального роста требуется время.Можно возразить, что значительное количество больших и малых проектных организаций стимулирует конкуренцию. Но надо отличать добросовестную конкуренцию от недобросовестной. Есть положительные примеры работы архитектурных мастерских, созданных специалистами с громкими именами. От такой конкуренции и общий уровень архитектуры растет. Но есть и другое.

Порой в тендере участвуют ведущие институты с высокой репутацией. Они выставляют определенную обоснованную цену, но появляется никому неизвестная проектная организация, в три раза снижает стоимость и получает заказ. Это уже не конкуренция, а демпинг. Результат такого конкурса - проблемы при проведении строительных работ, а то и невозможность их завершения.До сих пор многие чиновники, в т.ч. в Минстройархитектуры считают, что снижение расходов на проектирование позволит существенно удешевить строительство. Но ведь их доля в общих затратах стройки колеблется от 1 до 3%.При этом, все любят приводить в пример Запад, где объект строится за полтора года – год вместо наших трех, напрочь забывая или сознательно умалчивая, что  он года два проектируется за 7-12% от стоимости строительства

И инвесторы не считают это «разбазариванием» денег. Проект тщательно прорабатывается, выбирается оптимальный вариант. У нас же сегодня некоторые чиновники предлагают штрафовать проектировщиков за превышение сроков проектирования. Принятие такого решения может привести к снижению качества проектных работ, ведь они достаточно сложны и длительны, их нельзя делать впопыхах, без внедрения новых материалов, технологий и новой техники. Новации в проектировании и строительстве требуют времени и средств.Снижать стоимость строительства нужно не за счет проектировщиков.

Одно из предложений - переход на контрактные цены. Например, уже на стадии проектирования следует определить стоимость квадратного метра с учетом рентабельности и «не лезть внутрь, считая и контролируя стоимость каждой доски или гвоздя». Дело заказчика, проектировщика и подрядчика - найти удобное для всех решение и зафиксировать его в контракте. О.Быковский уверен, что при таком подходе стоимость строительства не будет расти, а даже снизится.

Справка «Директора»
ОАО «Институт «Минскгражданпроект» основанный в 1969 г., является территориальной проектной организацией Минской области по жилищно-гражданскому строительству. Основные направления деятельности: разработка проектов микрорайонов и жилых кварталов, комплексное проектирование объектов жилищно-гражданского и производственного назначения, дизайн, информационная деятельность, консалтинговые услуги. Институт также выполняет функции головной организации по внедрению систем качества на основе международных стандартов ИСО серии 9000.
За 2013 г. организация оказала услуг на сумму 61,9 млрд. руб. В институте работает 397 человек.

ОАО «Институт «Минскгражданпроект»
200004, г. Минск, ул.Коллекторная, 20а
Тел.: +375 17 200 91 35
Факс: +375 200 18 99
e-mail:Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.mgp.by

{jcomments on} 

Александр ПЕРЕВЕРЗЕВ

Производство пищевых продуктов открывает широкие возможности для наращивания добавленной стоимости, убежден директор ОАО «Полоцкий комбинат хлебопродуктов» Василий ХАМЁНОК. При этом руководителе в течение последних 7 лет предприятие уверенно развивается, значительно укреплены производственный, технологический, транспортный и экономический потенциалы.

Комплексная модернизация позволила поднять на новый уровень качество продукции и расширить ее ассортимент. Производство комбикормов в натуральном выражении выросло в 2 раза, муки - в 2,5. Два года подряд комбинат - на районной Доске почета, а его директор в 2013 г. стал лауреатом конкурса «Лучший руководитель года» Витебской области

Строительство нового цеха премиксов кардинально изменило качество комбикормов, повысив эффективность их применения в животноводстве. К примеру, в филиале «Горяны-Агро», используя эти комбикорма, смогли увеличить ежедневные привесы бычков до 850 г. А открытие в прошлом году цеха по убою и первичной переработке мяса расширило экспортные возможности предприятия. Теперь в планах - углубление мясопереработки, наращивание мощностей по производству ржаной муки, строительство котельной, которая будет работать на отходах комбикормового производства и т.д.

- Главное для нас - выпускать конкурентную продукцию, которая по качественным характеристикам будет полностью соответствовать запросам потребителей, - подчеркивает В.Хамёнок. - Так, около трети комбикормов мы поставляем на Витебскую бройлерную фабрику, находящуюся в 120 км от Полоцка. Тем не менее, несмотря на транспортные расходы, комбикорма закупают именно у нас (до 5 тыс. т в месяц). Ведь они позволяют получать более высокие привесы, а следовательно, достигается максимальный экономический эффект.

Немалые средства вложены в оснащение лаборатории современным оборудованием, что позволяет осуществлять качественный контроль сырья и продукции. В прошлом году введены в строй дополнительные емкости для единовременного хранения 4 тыс. т зерна, отремонтированы элеватор и другие складские помещения, благоустроена территория предприятия. Построен утепленный гараж для большегрузных автомобилей. В пиковый период заготовки зерна его используют как дополнительный склад для хранения урожая.

- С учетом того, что мы не будем перебрасывать зерно с комбината на элеватора, которые расположены в других районах области, а сможем хранить его на месте, эти инвестиции окупим за 1,5-2 года, - делится расчетами руководитель. - К тому же улучшили условия труда водителей, которые ранее были вынуждены проводить обслуживание автотранспорта на улице.

Продолжается реконструкция цеха комбикормов, закуплены новые грануляторы - с большим объемом работ справятся три установки против нынешних пяти, что снизит потребление энергоносителей в 1,5-2 раза, увеличит на треть производительность и уменьшит расходы на обслуживание оборудования.
Подготовлен проект по реконструкции мельницы ржаного помола. Сегодня практически 90% обдирной ржаной муки ОАО «Полоцкий КХП» поставляется на экспорт в Санкт-Петербург, Калининград, Псков и другие города Российской Федерации.

- Наша задача - находить новые рыночные ниши, чтобы, наращивая объемы производства, повышать производительность труда, увеличивать прибыль и заработную плату, - продолжает В.Хамёнок. - В прошлом году средняя заработная плата на предприятии составила 6,6 млн. руб., задача на этот - довести ее до 8-9 млн.

Один из примеров того, как модернизация способствует освоению новых рыночных ниш, - реконструкция цеха убоя и первичной переработки мяса. По мнению директора, в свое время была допущена ошибка: в Полоцке закрыли мясокомбинат, так что охлажденное мясо поставлялось из соседних районов. Теперь выкупленный у райпотребсоюза пустовавший цех позволяет ежедневно перерабатывать до 5 т мяса.

- Работаем над дальнейшей модернизацией, чтобы увеличить валовую добавленную стоимость продукции, повысить экспортный потенциал предприятия, - рассказывает директор. - Из отходов мясопереработки стали выпускать корм для собак под торговыми марками «Тузик», «Лайка», «Дружок» а установка в этом цехе котла, работающего на отходах зернового производства, позволит еще и экономить на энергоресурсах. Не сомневаемся, что мощности по мясопереработке будут полностью загружены, поскольку в наших сельскохозяйственных филиалах выращивается около 10 тыс. бычков и 15 тыс. свиней.

Понятно, что масштабные инвестиции невозможны без привлечения кредитных ресурсов. Однако нынешние процентные ставки, предлагаемые белорусскими банками, практически «неподъемны» для большинства предприятий Беларуси. Поэтому одним из условий участия в конкурсных торгах на поставку оборудования комбинат, как правило, указывает открытие кредитной линии в зарубежных банках под 5-7% годовых.

Ситуация в финансовой сфере усугубляется слабой платежеспособностью большинства предприятий агропромышленного комплекса, которые являются основными потребителями продукции Полоцкого КХП. На севере Беларуси климатические условия для ведения сельского хозяйства не такие благоприятные, как в центральных и южных регионах. Сложнее достичь высокой урожайности и привесов, что подрывает и без того непростую экономику села.

- Иногда деньги нам возвращают уже продукцией нового урожая, - говорит В.Хамёнок. - В текущем году на закупку зерна выделен льготный кредит на 114 млрд. руб под 0,5 ставки рефинансирования., но этих средств хватит примерно на половину необходимых объемов.

В сложившейся ситуации руководитель видит единственный выход - продолжить движение от экстенсивных форм хозяйствования в сторону интенсивных. От доводимых валовых показателей - к экономической эффективности, где во главе угла - добавленная стоимость, прибыль и отдача от вложенных средств.

СПРАВКА «ДИРЕКТОРА»
Полоцкий комбинат хлебопродуктов основан в 1948 г. Становление предприятия пришлось на 60-70-е гг. прошлого века. Сегодня основным видом деятельности ОАО «Полоцкий КХП» является производство комбикормов, белково-витаминно-минеральных добавок, премиксов, мукомольно-крупяной продукции. Кроме этого, предприятие занимается выращиванием скота (КРС), свиней и переработкой мяса.
На комбинате работают около 700 человек. В 2013 г. ОАО «Полоцкий КХП» произвело товарной продукции почти на 400 млрд. руб. (124% к уровню 2012 г.), прибыль от реализации составила 51,3 млрд. (139%), чистая прибыль – более 5 млрд. руб., экспорт - 1,8 млн. долл. (140%), инвестиции в основной капитал - 25,7 млрд. руб. (189%), рентабельность продаж - 9,7%.

ОАО «Полоцкий комбинат хлебопродуктов»
211408, Витебская обл., Полоцк, ул. Фабрициуса, 30
Тел.: +375 (214) 44-83-78, 44-82-39

{jcomments on} 

Дмитрий ЛИТВИНОВИЧ

В нашей стране набирает обороты формат банковского обслуживания private banking. Активно в этом направлении работает «Альфа-Банк», который еще 4 года назад создал специализированное отделение по обслуживанию VIP-персон – «А-Клуб». Если исходить из правила, что деньги любят тишину, то «А-клуб» можно представить своеобразной финансовой гаванью, где уютно и спокойно, нет очередей, к каждому применяется индивидуальный подход, где люди не пересекаются друг с другом. Как правило, клиенты звонят заранее, за полчаса - час и говорят, что планируют совершить ту или иную операцию. Насколько востребована такая форма работы, рассказывает управляющий отделением «Альфа-Банка» «А-Клуб» в Минске Алексей МАЦУКИН.

Портрет миллионера

- Приглашение в «А-Клуб» получают клиенты «Альфа-Банка», у которых остатки на текущих счетах составляют от 50 тыс., на депозитах - от 100 тыс. долл., - поясняет А.Мацукин. - «А-Клуб» представляет собой отдельный офис с комплексом расчетно-кассовых услуг, а также услуг в сфере финансового консалтинга, доверительного управления активами, инвестиций и организации сделок. У каждого клиента есть персональный менеджер-консультант, который доступен круглосуточно. Помимо прочего наш клиент вправе использовать площадку «А-клуба» для операций, не относящихся к банковской деятельности: переговоров, сделок по продаже недвижимости, встреч с партнерами и т.д. Если необходима «нейтральная территория» для переговоров или сделок, «А-Клуб» ее предоставляет.

- Кто они - члены «А-Клуба»?

- Наши клиенты, как правило, - представители бизнес-сообщества в возрасте 45-50 лет, хотя есть и те, кому 20-25, и те, кому за 70. Мы работаем и в формате family office, т.е. обслуживаем и членов семьи клиента - супругу, детей.
Члены «А-Клуба» - резиденты Беларуси, России и ряда других стран.

- Чем отличаются белорусские клиенты VIP-клубов от российских?

- Основное отличие - осторожность. Фраза «деньги любят тишину» в Беларуси особенно актуальна. Поэтому даже вход в здание «А-клуба» оформлен неброско: логотип серого цвета сливается со стеной. Это часть нашего имиджа, предусматривающего приватность, стремление к банковской тайне и максимальному комфорту. А-эволюция

- Первый «А-клуб» появился в России 6 лет назад. Всего там сейчас 12 офисов, 4 из них - в Москве. Кроме этого, клуб представлен в Беларуси, Украине и Казахстане. В целом о нем уже можно говорить как о неком отдельном бренде внутри «Альфа-Банка».

Клиентами «А-клуба» наиболее востребованы карточные продукты (золотые и платиновые Visa, MasterCard), депозитные счета, расчетные продукты. Размещение денег на текущих счетах в валюте обеспечивает доходность 4% годовых, в белорусских рублях - 20% годовых.
Клиентам предлагаются индивидуальные стратегии с формированием инвестиционного портфеля в рамках услуги доверительного управления. По итогам 2013 г. доходность инвестирования по доверительному управлению в валюте при консервативной стратегии составила 23,5%. Услуга доверительного управления доступна для инвестиций размером от 50 тыс. долл.

Стратегия «Альфа-Банка» нацелена не только на развитие продуктовой линейки, но и на совершенствование сервиса. Мы позиционируем себя как банк удобный и высокотехнологичный. С одной стороны, наши ставки - в рамках предложений на рынке, с другой - мы предлагаем качественное и быстрое обслуживание в комфортных для клиента условиях, что позволят ему сэкономить время, а значит, и деньги. Например, наши клиенты могут совершать валютные переводы без банковской комиссии, конвертировать валюту по наиболее выгодным курсам в зависимости от суммы конвертации.

Развитие услуг идет по схеме бутик-банк - наши перспективы роста и развития зависят от качества и эксклюзивности сервиса. Над его улучшением и работает «А-Клуб».

{jcomments on}