Ольга БАКИНОВСКАЯ, юристаренда

 

В государственные органы больше не требуется направлять уведомления о заключении (изменении, расторжении) договоров аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, включая машино-место, а права владельцев имущества получили дополнительную защиту. 

Эти и ряд других новшеств содержатся в Декрете от 30 августа 2011 г. № 7 «О внесении дополнений и изменений в Декрет Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24».

Прежде всего обратим внимание на изменения, касающиеся ныне существующей обязанности арендодателя в течение 10 дней письменно уведомить территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о заключенном договоре аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальными строениями (зданиями, сооружениями), изолированными помещениями (недвижимым имуществом). Аналогичное уведомление необходимо было направить и при изменении сведений в указанных договорах либо при их расторжении. С принятием Декрета № 7 эта обязанность исключена.

Еще одно существенное новшество касается установленной обязанности арендодателя, ссудодателя в случае заключения договоров, влекущих переход права собственности на недвижимое имущество, указать сведения об обременении данного имущества правом аренды, субаренды, безвозмездного пользования. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, может быть признана судом недействительной.

аренда

Указанная норма чрезвычайно важна, поскольку по общему правилу переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Аналогично для договора безвозмездного пользования установлено правило о том, что ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу, и к новому собственнику или пользователю переходят права из ранее заключенного договора безвозмездногопользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя. Тем самым

 Юлия АМЕЛЬЧЕНЯ, юрист

новый собственник (например, покупатель) переданного в аренду, субаренду, безвозмездное пользование имущества, владея информацией о возможных арендаторах, субарендаторах, ссудополучателях, сможет оценить правовые последствия сделок с имуществом. И если собственника не устраивает, как субъект распоряжается имуществом, он сможет отказаться от заключения договора купли-продажи. Если же продавец не уведомил его об указанных субъектах, то у покупателя есть правовая возможность признать в суде сделку недействительной.

Как видим в отличие от норм ГК нормы Декрета № 24 в редакции Декрета № 7 в большей степени охраняют права и законные интересы новых собственников недвижимого имущества, для которых вопрос об обременениях в виде аренды, субаренды, безвозмездного пользования поставлен в разряд принципиального. Более того, если ГК в большей степени следует интересам слабой стороны - арендатора, то теперь устанавливается приоритет интересов собственника.

Кроме того, Декрет № 7 дополнил перечень объектов недвижимого имущества, на которое распространяются нормы Декрета № 24. Речь идет о машино-месте. На практике это означает, что с 13 декабря 2011 г. (даты вступления в законную силу упомянутых норм) договоры их аренды должны заключаться в порядке, предусмотренном законодательством. Подчеркнем, в частности, что срок действия такого договора должен быть не менее 3 лет. Иной срок может быть установлен только с согласия арендатора.

В целом принятие Декрета № 7 является весьма своевременным. Для наиболее востребованного субъектами хозяйствования правового механизма - аренды необходим минимум формальностей, что обеспечивает отмена необходимости уведомления территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, которая как таковая не имела какого-либо значения. С другой стороны, новый подход к обеспечению защиты прав собственников недвижимого имущества отвечает новым направлениям развития экономики республики.