У микрорайона - один хозяин

Александр ПОПОВ

Белорусско-английское СЗАО «ЛадаГарант», до февраля 2010 г. именовавшееся СП «Лада ОМС-Холдинг» ЗАО, с 2005 г. расширило диапазон деятельности, начав строительство многоквартирных жилых домов. Напомним, что предприятие в свое время инвестировало средства в уставные фонды таких известных белорусских компаний как СП «МАЗ-МАН», белорусско-иранское СП «Юнисон» (производит автомобили «Саманд»), стеклозавод СЗАО «Белевротара» (г. Лида), телевизионная компания ЗАО «8 канал», страховая компания «Альвена» (Белросстрах), белорусско-иранское ЗАО «Банк Торговый Капитал».

Один из самых значимых проектов в сфере недвижимости данной компании - реализация комплексного проектирования и строительства жилого микрорайона «Новая Грушевка» в Минске в границах проспектов Дзержинского и Жукова и улиц Железнодорожная и Щорса площадью около 40 га.

- Мы первыми из организаций-застройщиков заключили с Мингорисполкомом инвестиционный договор на комплексную застройку площадки, - говорит директор предприятия Светлана Живулько. - Это хорошо для городских властей, поскольку все вопросы решаются в комплексе: снос домов, прокладка сетей, застройка квартала. Удобен такой подход и тем, кто приобретает квартиры. Уровень комфорта домов практически идентичен, разница лишь в сроках их возведения.

Застройщики, сталкивавшиеся с вопросами сноса и выплаты компенсаций, знают, насколько тяжело их решать и какие «подводные камни» при этом возникают. По словам Светланы Викторовны, здесь большую роль играет психология: людям жаль расставаться с тем окружением, к которому они привыкли за долгие годы.

- Как правило, мы сносим ветхое жилье, - подчеркивает С.Живулько. - Поэтому человек в результате приобретает больше, чем имел до этого. Ущемления интересов нет. В каждом строящемся доме оставляем квартиры, куда переселяем жильцов из сносимых домов. Так что эта проблема решается практически бесконфликтно, потому что люди, приобретая новое жилье, остаются в том же районе, в котором жили. Вот в чем одно из основных преимуществ комплексной застройки.

Не менее важен вопрос ритмичного финансирования. Стройка - это такой «очаг», который нужно постоянно «топить» финансами. Как только перестаешь это делать, он затухает, и требуется намного больше средств, чтобы вновь его «разжечь». Для строительства компания использует собственные ресурсы, средства дольщиков, кредиты банков. Уже на стартовом отрезке проект разбивают на этапы таким образом, чтобы каждый из них получал достаточное финансирование и не был связан с другими этапами финансовыми потоками или их отсутствием.

К роли генерального застройщика СЗАО «ЛадаГарант» продвигалось пошагово. Вначале компания выступала как инвестор, вкладывая в общую стоимость дома от 25 до 50% собственных средств. Когда был приобретен необходимый опыт, взялись за выполнение более сложной функции генерального застройщика. При реализации первых проектов возникали определенные трудности, необходимо было сформировать положительный имидж, определиться в проектных решениях, найти понимание с другими участниками строительства. Сейчас для того чтобы избежать таких нестыковок, по словам директора предприятия, строители и проектировщики работают в тандеме уже на стадии проектирования.

Также постепенно завоевывалось и доверие клиентов. Важно не подводить людей, решая все возникающие вопросы оперативно и с меньшими потерями для всех сторон. До кризиса число дольщиков достигало 50%, оставшиеся квартиры продавались позже. Сегодня основная масса - это дольщики с льготным кредитованием, для которых, в соответствии с законодательством, дома строятся с 5%-ной рентабельностью. При таком ограничении необходимо минимизировать затраты, но здесь возникают сложности, так как долевые дома в большинстве своем дороже, чем те, которые строятся по системе ЖСПК, что предполагает еще большую финансовую нагрузку на дольщиков.

Например, в ходе строительства микрорайона СЗАО «ЛадаГарант» необходимо снести около 150 индивидуальных жилых домов, что значительно превышает норматив, ежегодно утверждаемый Мингорисполкомом. Естественно, это увеличивает стоимость жилья для клиентов компании, а также создает неравные условия по сравнению с другими застройщиками, поскольку дополнительные расходы по сносу не компенсируются.

Аналогичные вопросы возникают и при реализации норм Указа №72 в части финансирования городскими властями создания в жилых кварталах соответствующей инженерной инфраструктуры, а также объектов социально-культурного назначения (детские сады, школы, поликлиники). Чаще всего сети приходится прокладывать самим заказчикам, а сроки возведения социальных объектов значительно отстают от сроков сдачи жилья.

Актуален также вопрос, связанный с финансированием проектирования многоквартирных жилых домов для граждан, состоящих на учете в улучшении жилищных условий и осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой. Частные застройщики оплачивают такие работы за счет собственных ресурсов, а государственные - за счет льготных кредитов, что создает неравные условия хозяйствования.

Кроме того, порядок оплаты банками платежей за счет средств льготных кредитов, выданных участникам долевого строительства, привязан к проценту строительной готовности обьекта.

- Получается, что нас приравнивают к ЖСК, но они создаются на других принципах, там люди объединяются сразу и финансирование «открыто» по всем квартирам, а у нас приток дольщиков происходит постепенно, - подчеркивает Светлана Живулько - При этом оплата банком сумм кредитов не по графикам платежей, а по факту выполненных работ приводит к отсутствию платежей по тем квартирам, где договора на долевое строительство не заключены.

Изменение условий платежей позволит решить не только вопросы по финансированию строительства, но и учесть интересы дольщиков, так как снижается стоимость строительства на сумму индексации неоплаченной части.

Одним из принципов деятельности компании, - говорит Светлана Викторовна - является строительство такого жилья, в котором людям удобно и комфортно. К примеру, в самом начале своей строительной «карьеры» мы одними из первых в Минске применили систему отопления фирмы KAN на основе полимерных и тонкостенных стальных трубопроводов, которая монтируется в полу и не портит интерьер квартир. Возводим энергоэффективные дома из ячеистого бетона толщиной 400 мм с индивидуальными системами учета и регулирования тепла, что значительно снижает коммунальные расходы клиентов.

- Так как у нас комплексная застройка, то в основном, работаем с УП «Минскпроект», которое выполняет около 50% проектных работ, - говорит Светлана Викторовна. - Но мы открыты для сотрудничества. Сейчас, например, один из домов проектирует частное унитарное предприятие «Творческая мастерская-7», которым руководит Анатолий Цейтлин. Вообще-то мы, в хорошем понимании этого слова, достаточно консервативны в выборе партнеров. При проведении тендеров на строительство предпочитаем проверенных в деле партнеров, а не тех, кто предлагает построить по демпинговым ценам. Поскольку, как показывает практика, дешевизна впоследствии может обойтись дороже.

В настоящее время СЗАО «ЛадаГарант» в микрорайоне «Новая Грушевка» осуществляет строительство жилых комплексов «Разинский» и «Колизей» с общей площадью жилых помещений свыше 50 тыс. кв. м, которые включены в Программу государственного финансирования с возможностью привлечения дольщиками льготных кредитов. В 2011 г. начнется строительство еще одного многоквартирного жилого дома площадью 30 тыс. кв. м, который будет располагаться вдоль проспекта Дзержинского, рядом со строящейся станцией метро «Новая Грушевка».

Деятельность компании не только преображает наш город, изменяет архитектуру района застройки, но и с каждым новым домом приносит радость в семьи новоселов. И чем больше увеличивается количество светящихся окон в наших новостройках, тем больше мы убеждаемся в значимости и необходимости своей деятельности.

СЗАО «ЛадаГарант»
220089, г. Минск, ул. Грушевская, 91
Тел.: (+375 17) 219-78-22,
(029) 553-46-83, (029) 693-46-83
e-mail: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
www.lada.by