Владимир ЗДОБНОВ, генеральный директор группы компаний «Юнивест-М»

Мировой финансовый кризис ускорил развитие белорусского девелопмента. Оказавшись в финансовой «блокаде», девелоперы сумели не только не утратить приобретенные позиции, но и заметно их улучшить. Конкуренция, возникшая в результате резкого увеличения предложения на рынке недвижимости, необходимость оптимизировать инвестиционные издержки ввиду снижения платежеспособного спроса покупателей и арендаторов подтолкнули застройщиков пересмотреть концептуальные подходы к реализации проектов. Ярким представителем девелоперов, которые выбрали именно такой путь развития, является группа компаний «Юнивест-М».
В своем инвестиционном портфеле мы имеем проекты очень разные как по функциональному назначению, так и по инвестиционной стоимости. Есть среди них и крупномасштабные, и совсем небольшие. Одни из них (например, трехзвездочная гостиница «Славинаспорт» в Жлобине, бизнес-центр «Карат» в Минске) уже реализованы. Другие, такие как комплекс «Каскад» в столице, находятся в стадии строительства. Третьи (комплекс «Ноттингем» в Минском районе, торгово-развлекательный центр в Бресте) - проектируются.
Строительные проекты «Каскад» и «Ноттингем» имеют первостепенное значение для нашей компании, поскольку являются градообразующими для Минска и, соответственно, требуют максимально внимательного подхода к их реализации.
Мы закладывали первый 170-квартирный дом в комплексе «Каскад» во второй половине 2008 г. К сегодняшнему дню практически завершили его возведение и приступаем к строительству второго дома, в котором будет 541 квартира.
За время строительства первого дома мы значительно продвинулись в понимании того, каким образом необходимо реализовывать девелоперский проект. Именно девелоперский, а не строительный. Определились с концепцией строительства, достигли высокой степени взаимопонимания с архитектором и, что важно, приобрели опыт организации строительства, оптимизации сроков и стоимости.
 В конечном итоге осознали, что для успешного существования на рынке необходимо создание вертикально-интегрированной структуры, охватывающей все стадии процесса: от производства строительных материалов до реализации построенного объекта недвижимости.
Чтобы контролировать качество и стоимость строительно-монтажных работ, создали собственное строительное предприятие, закупили всю необходимую технику, включая большегрузные краны, бетононасосы, сваебойные установки и другое оборудование ведущих мировых производителей. К функциям генподрядчика предприятие приступило на завершающей стадии строительства первого дома и сможет реализовать себя целиком в этой роли на втором доме комплекса «Каскад».
Мы также ведем реконструкцию завода ЖБИ в Смолевичах. Собственное производство железобетонных изделий позволит нам полностью контролировать качество строительных материалов.
Кроме того, в рамках модернизации производства строим новый цех по выпуску плит пустотного настила, специально предназначенных для конструкции домов, которые планируется строить в жилом комплексе «Ноттингем». Сейчас консультируемся с разработчиками проекта, производителями оборудования, чтобы подобрать оптимальные решения для применения данной технологии.
Создали и собственную службу реализации недвижимости. Она уже приступила к продаже квартир комплекса «Каскад» в специально созданном центре продаж недвижимости, который расположился в первом доме комплекса (ул. Скрыганова, 2).
Ведущее место в вертикально-интегрированной структуре, которую мы выстраиваем, отводится маркетингу. В нашем понимании он призван, в первую очередь, влиять на разработку стратегии, выработку принципов общего поведения и формирования имиджа предприятия и его проектов на рынке.
В одной из книг мне встретилась достаточно мудрая мысль о том, что деятельность предприятия на рынке недвижимости чаще всего ориентирована не только на получение выгод от продажи построенных объектов. Она сопряжена с созданием цивилизованных отношений между предприятием и его клиентами, между операторами рынка недвижимости, а также между девелопером и государством.
Поэтому для предприятия, работающего в сфере девелопмента, очень важны позитивная деловая репутация и профессиональный подход к реализации проектов, что достигается посредством грамотной организации бизнес-процессов и эффективности управления рисками.
Девелоперская деятельность относится к одной из наиболее рисковых, поскольку на нее влияет огромное количество факторов: от состояния мировой экономики до цвета стен конкретного здания в отдельном проекте. В связи с этим для девелопера особенно важно умение просчитать и предвидеть различные варианты развития ситуации на рынке, гибко подходить к созданию продукта, отвечающего постоянно меняющимся требованиям рынка.
Мы также пришли к пониманию того, что для успешной работы на рынке нам надо привлекать международный опыт в части финансового и архитектурного консалтинга. Так, по проекту «Каскад» активно сотрудничаем с компанией «Кушман энд Уэйкфилд» (Cushman & Wakefield) и с архитектором из Великобритании Ларри Олтманнсом (Larry Oltmanns). Считаем, что их участие в проекте подняло его на более высокий качественный уровень, отвечающий современным европейским тенденциям.
Хотелось бы подробнее остановиться на наших проектах.
Комплекс «Каскад», который получил собственное категориальное название «жилой и деловой миниполис», возводится в Минске в квартале улиц Кальварийская, Бирюзова, Скрыганова на территории более 16 га. Планируется построить около 125 тыс. кв.м жилья и около 100 тыс. кв.м коммерческой недвижимости: офисы, торговые объекты, гостиница.
Территория комплекса достаточно компактна и расположена в очень удачном с точки зрения транспортной доступности месте: рядом станция метро «Молодежная», остановка более 10 маршрутов общественного транспорта, 1-е городское кольцо.
Мы предполагаем, во всяком случае, очень надеемся на то, что одними из первых реализуем идею создания в Минске полноценного офисного парка, все части которого будут взаимосвязаны концептуально и архитектурно. Что касается жилья, то главными принципами при его строительстве являются оптимизация расходов по последующей эксплуатации и внедрение современных интерактивных технологий (подведение к каждой квартире Интернета, цифрового телевидения и т.д.).
Поскольку мы являемся застройщиком всего комплекса, то он, начиная с первого дома, будет обслуживаться службой эксплуатации «Юнивест-М». А чтобы минимизировать расходы на обслуживание, создаем комплексную систему диспетчеризации всех инженерных сетей. Сначала она появится в первом доме, а затем будет наращиваться по мере завершения строительства других объектов - бизнес-центров, гостиницы и т.д.
Информация о состоянии инженерных систем каждого здания будет поступать на сервер в диспетчерский центр, расположенный в первом доме. Это позволит оперативно реагировать на все неполадки или отклонения от рабочих режимов (недостаточная температура, давление, влажность и т.д.), которые могут возникать в инженерных сетях. Причем, мы хотим добиться, чтобы информация обо всех неполадках в инженерных сетях к нам поступала в режиме on-line.
Информация с электрических счетчиков, датчиков-пожароизвещателей и со всех приборов учета тепловой энергии, горячей и холодной воды, установленных в квартирах, а также данные о функционировании теплового пункта и работе лифтов будет передаваться на центральный сервер. То есть жильцам не придется самим снимать показания своих счетчиков. Это будет делать компьютер.
Информация с видеокамер, которые устанавливаются в подъездах и на прилегающих к домам территориях, также будет поступать в диспетчерский центр, записываться и храниться в течение определенного периода времени.
Установка такой системы, естественно, стоит денег, но она позволит получить хорошую экономию в будущем. Во всяком случае, с вводом в «Каскаде» новых зданий нам не придется значительно увеличивать штат сотрудников обслуживающей организации, а жильцам - осуществлять дополнительные платежи.
Расчеты показывают, что эксплуатационные расходы по содержанию и обслуживанию первого дома, а затем и всего комплекса будут меньше, чем обычных зданий. Это весомое конкурентное преимущество нашего проекта на рынке объектов жилой и коммерческой недвижимости.
 Для нас «Каскад» - это возможность создать новый стандарт комплексной застройки в Беларуси, а также серьезный стимул к развитию группы компаний «Юнивест-М» как девелопера, который ориентируется на долгосрочные инвестиции в недвижимость.
Еще один проект - жилой комплекс «Ноттингем», работа над которым началась в марте 2008 г. На сегодняшний день он является одним из самых крупных строительных проектов в Беларуси. Территория, отведенная под строительство комплекса, занимает 290,3 га. На ней предполагается построить более 850 тыс. кв.м жилья для 21 тыс. человек.
Жилой комплекс «Ноттингем» расположится в двух километрах от Минской кольцевой автодороги. Он будет граничить с проектируемой автодорогой в направлении Национального аэропорта «Минск» (на севере), с биологическим заказником республиканского значения «Стиклево» (на юге), с автодорогой и железной дорогой Колодищи-Михановичи (на западе), с участком проектируемого гольф-комплекса (на востоке).
Несомненным преимуществом данного проекта является наличие разнообразных объектов коммерческой недвижимости, которые будут привлекательны как для реализации крупномасштабных проектов, так и для инвестирования в формате малого и среднего бизнеса. В жилом комплексе предусмотрено строительство гостиниц, офисов, магазинов, торговых центров, ресторанов, кафе, а также объектов развлекательно-досуговой инфраструктуры. То есть это будет полноценное, обеспеченное всей необходимой инфраструктурой место для жизни, работы и отдыха, которое к тому же располагает безграничными перспективами для построения партнерских взаимоотношений.
Интерес к проекту огромный. «Ноттингем» еще находится в стадии проектирования, а с нами уже ведутся переговоры о возможности создания здесь сети аптек и строительстве спортивного комплекса, не говоря о значительном количестве желающих приобрести квартиры в первых домах.
К строительству «Ноттингема» мы планируем приступить уже в текущем году. В ходе реализации этого проекта также ведем активный диалог с администрацией английского города Ноттингем. Получили официальное разрешение властей, в частности, лорд-мэра города на использование его наименования для названия нашего проекта. Большую помощь в этом нам оказало белорусское посольство в Великобритании.
Английская сторона проявила к проекту серьезный интерес. В двадцатых числах января текущего года состоялся визит делегации из города Ноттингем в Минск в составе 16 человек. В их числе - представители 10 компаний из Великобритании и члены городской администрации Ноттингема. В рамках визита английские бизнесмены встретились с представителями Белорусской торгово-промышленной палаты. Состоялись переговоры относительно сотрудничества в рамках реализации проекта «Ноттингем». Думаю, это хороший пример успешного государственно-частного партнерства.
В целом хочу сказать, что каждый проект группы компаний «Юнивест-М» - это попытка внести что-то новое, более прогрессивное как в процесс создания, так и в сам объект недвижимости.
Мы с оптимизмом смотрим в будущее и считаем, что рынок в Беларуси через несколько лет перейдет к более профессиональному состоянию, когда можно будет эффективнее использовать различные финансовые инструменты и европейские нормы проектирования. Это подстегнет девелоперов к активным действиям по реализации заявленных проектов, которые сегодня реализуются медленно либо не реализуются вообще.

Справка журнала «Директор»

Группа компаний «Юнивест-М» является самостоятельной бизнес-структурой, осуществляющей свою деятельность в Республике Беларусь с 2001 г. На белорусском рынке она представлена несколькими организациями. Наиболее крупными из них - ИП «Юнивест-М» и СООО «ЮнивестСтройИнвест». ИП «Юнивест-М» выступает в качестве головного предприятия группы компаний.
Войдя на рынок Беларуси как девелопер относительно недавно, сегодня «Юнивест-М» в своем инвестиционном портфеле имеет около десятка проектов, в том числе реализованных, общей инвестиционной стоимостью около 1 млрд. долл.

Группа компаний «Юнивест-М»
220005, г. Минск, ул. Гикало, 3
Тел.: +375-17-284-59-54, факс: 284-59-04
e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
www.univest-m.by