Наталья ЩЕЛКУНОВА

В жилье люди нуждаются не только в столице, но и в других городах, возможности которых, бывает, намного меньше, чем мегаполиса. Как их использовать с наибольшей эффективностью? Ответить на этот вопрос помогает знакомство с опытом Сморгони: этот город занимает первое место по вводу жилья в Гродненской области.
По предварительной информации, выполнение годового задания составит 120%. С начала 2009 г. сдано 180 квартир. На следующий год планируется рост уже на 57%, а по жилищно-строительным потребительским кооперативам (ЖСПК) руководство района намерено увеличить «выпуск» жилья более чем вдвое. Это значит, что будет введено в эксплуатацию 420 квартир.
- Главное, что для этого подготовлен задел, - рассказывает заместитель председателя Сморгонского райисполкома Виктор ЛЕГИН. - Сейчас на одной строительной площадке задействовано 6 башенных кранов. Это все дома будущего года, работы на которых, начиная с января, пойдут строго по графику. Наш опыт показывает, что люди легче сплачиваются в небольшие ЖСПК на 40-50 квартир, а управлять таким коллективом проще.
Земли в городе хватает, поэтому необходимости расти вверх нет. Пятиэтажные домики, уютные дворики. Все дома из газосиликатных блоков, облицованные кирпичом. Для утепления внутрь вставляются вкладыши. При этом очень сложная конструкция кладки выполняется на клею. С прошлого года перешли на строительство домов с поквартирным газовым отоплением, в чем также стали первыми в области.
Стоит отметить, что и блоки, и клеи, и различные смеси поставляет местный завод - ОАО «Сморгоньсиликатобетон». Кстати, есть идея на его площадях реализовать проект создания производства железобетонных каркасов с привлечением немецких инвестиций. Домам с такими каркасами и сборным железобетоном специалисты в районе дают высокую оценку, прежде всего, потому, что появляется возможность свободной планировки. Но экономически выгодны они только в больших городах. Поэтому строить ли такой дом в Сморгони - руководство пока размышляет.
Как говорит Виктор Легин, пока нужно стандартное жилье, т.е. размер квартир должен находиться в пределах норматива льготно кредитуемой площади.
Двухкомнатные квартиры - 57-60, трехкомнатные - 70-72 кв. м. Не надо также забывать, что ЖСПК формируются из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и, как правило, эти люди являются малообеспеченными.
Строительство осуществляется за счет льготных кредитов с привлечением собственных средств граждан. Действующая система обеспечения возвратности льготных кредитов предусматривает лишь поручительство физических лиц. В зависимости от суммы предоставляемого кредита и платежеспособности поручителей кредитополучателю иногда приходится привлекать до 15 человек. Найти такое количество гарантов непросто, потому что люди порой опасаются ответственности в случае невыполнения обязанностей кредитополучателем, а многим просто не позволяют доходы.
По этим причинам у членов кооперативов возникают проблемы с открытием кредитных линий, а следовательно постоянные трудности в финансировании, что очень серьезно мешает возведению жилья. Застройщикам хотелось бы изменения института поручительства под залог недвижимого имущества. Но в этом вопросе банковский сектор очень сильно себя перестраховал, считает Виктор Легин и называет следующую проблему.
Вверху задумываются хорошие дела. Но к каждому законодательному акту Беларусбанк создает Положение о финансировании. И фактически реализовать идеи высшей власти не представляется возможным. Так, Указом Президента Республики Беларусь от 17 марта 2009 г. №131 определено, что если строится жилье для нуждающихся, заказчиком является УКС, который может взять кредит и проавансировать проектировщиков. Но для этого стопроцентно должен быть сформирован ЖСК. В результате в Гродно таким образом прокредитовано через УКС 11 объектов, в отдельных городах по 2-3 объекта, в Сморгони - ни одного. И, как подчеркнул В.Легин, город имеет большую задолженность перед проектным институтом «Гродногражданпроект»».
По его словам, любая проектная организация требует аванс хотя бы 40%. Раньше в этом вопросе был полный тупик. Создавали ЖСК, отводили земельные участки, формировали жилищно-строительные организации, с людей собирали деньги, они платили аванс, и только тогда начиналось проектирование, которое длилось 6 месяцев, а то и год. По этой схеме, создав кооператив в 2009 г., в лучшем случае в конце следующего года можно начинать строительство.
- Может, для Минска это и нормально, но для Сморгони - плохо, - рассуждает В.Легин. - Нормативный срок строительства 40-квартирного дома - 8 месяцев. В ноябре создали кооператив - в августе новоселы должны въехать в квартиру. А если до начала строительства проходит год и больше, то это морально тяжело и, как правило, люди уходят. Как выход из ситуации, нахождение других источников УКСом, у которого не хватает собственных средств.
Сегодня своевременное финансирование - главное условие четкой организации строительного конвейера, отмечает Виктор Легин. Что касается наличия строительных мощностей, укомплектованности кадрами, техникой, то в Сморгони эти проблемы устранены. Укрепили материально-техническую базу. В кредит, в лизинг приобрели новые башенные краны, миксеры, экскаваторы, тракторы, малую технику, - и все это позволило резко увеличить темпы строительства. С заданными объемами справляются 5-6 частных фирм и 2 государственные организации, в которых есть специалисты всех профилей.
Сморгонский райисполком стремится к максимальной открытости в работе. Прежде чем строить новый дом, приглашает всех ранее отказавшихся граждан. Более того, чтобы изучить ситуацию, опросили почти всю очередь, насчитывающую более 3 тыс. человек. По одно- и двухкомнатным квартирам дошли до 2007 г. По трехкомнатным - до 2009-го. Как правило, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий - молодые семьи. А те, кто встал на расширение, просто ждут. Или начинают строить сами. В настоящее время в городе 620 индивидуальных застройщиков. Конечно, коттедж на 200 кв. м им трудно потянуть, но 100 вполне реально на тех же условиях, что и ЖСПК.
Люди резко захотели строиться в начале 90-х гг. В то время было запроектировано 3 больших района на 1 тыс. земельных участков. И до сих пор проблем с выделением земли нет. 150 выделено в этом году очередникам. Свободны еще 200, созданные за счет уплотнения. Неочереднику стандартные 15 соток после введения коэффициентов к кадастровой стоимости в 2008 г. обойдутся теперь в 15 млн. руб. Но и за эту цену желающие жить поближе к земле есть. И чтобы индивидуальное строительство развивалось шире, проектируется новый район на 300 участков. Генплан города это позволяет.
К тому же местная исполнительная власть настроена на серьезную позитивную работу и готова сделать все для того, чтобы люди имели достойное жилье.