Бизнес-центры без бизнесменов

Анастасия МАЗУРКЕВИЧ

Несмотря на то что права собственности на земельные участки коммерческого назначения в Беларуси не являются предметом купли-продажи, инвестирование в объекты недвижимости становится все более интересным для иностранных компаний. Тем более, что сегодня правительство проявляет прямую заинтересованность в привлечении зарубежных вложений. Чем заинтересовать инвестора и будет ли это выгодно белорусской стороне? Своим мнением по этим и другим вопросам делятся международные эксперты по коммерческой недвижимости.

Как считает управляющий директор Colliers International в Республике Беларусь Андрей ПАВЛЫШКО, за последние 10 лет у непрофессиональных «девелоперов» скопилось большое количество земельных участков, которые планировалось использовать для возведения спекулятивных объектов недвижимости с последующей их реализацией на активно растущем рынке. Однако мировой финансово-экономический кризис сильно повлиял на этот процесс: из повышения спрос перешел в медленную стагнацию. И в связи с трудностями финансирования у компаний, которые обладали правами на земельные участки, пропал либо интерес, либо возможности развития проектов. Как результат, сегодня на республиканский рынок недвижимости выброшено большое количество земельных участков с концепциями их развития.

Вместе с тем стоит отметить, что в течение первых двух кварталов этого года наблюдается интерес международных банков, фондов и крупных игроков рынка коммерческой недвижимости к проектам развития земельных участков именно на территории Беларуси. По мнению экспертов, инвесторы готовы сегодня вкладывать средства в хорошие проекты с продуманной концепцией на долгосрочную перспективу. Причина такого внимания к республике очень проста: предполагается более высокая доходность по отечественным проектам, чем, например, в Европе и Америке.

И все же многие из потенциальных вкладчиков опасаются инвестировать свои средства в проекты на территории Беларуси, в основном из-за недостатка информации о рисках и возможностях своих вложений, предпочитая сегодня работать в других восточно-европейских странах, например, в Чехии, добившейся абсолютной прозрачности сделок с недвижимостью.

Дорогие ошибки

Исследование, проведенное международными экспертами по недвижимости, показало, что проекты развития земельных участков прошлых лет грешили неадекватной концепцией или даже ее отсутствием, слишком высокими ожиданиями по арендным ставкам и ценам продаж, неправильным определением целевой аудитории. К этому добавлялось и то, что девелоперы планировали строительство помещений слишком большого объема, которые, как правило, «отличались» непродуманной планировкой, вследствие чего продукт не мог быть в полной мере воспринят рынком. Как показывает практика, с подобными проблемами до кризиса сталкивались не только белорусы.

Например, лондонский проект Canary Wharf за свою историю банкротился несколько раз. Основная причина заключалась в том, что был запланирован к реализации слишком большой объем офисных помещений, без учета развития городской транспортной инфраструктуры и ситуации на рынке.
Еще одна неудачная программа развития земельного участка - Aker Brygge в Осло, который еще на первоначальной стадии привел к финансовому фиаско застройщика: несмотря на удачное месторасположение, он не пользовался популярностью. Причина достаточна простая - концепция не учитывала емкость рынка, а торговая функция объекта была реализована в слишком большом объеме.

На нулевом этапе развития остановлено строительство Z-Towers в Риге. Причин тому несколько: слишком большой объем офисной составляющей, который невозможно было развить поэтапно, неэффективные внутренние планировочные решения, слишком высокая стоимость строительства из-за «нестандартной» формы здания и сложного подземного паркинга, неадекватные ожидания со стороны владельца к арендным ставкам.

Известно, что Минск по количеству коммерческой недвижимости современного уровня значительно отстает от среднеевропейских показателей. Однако, как уверен инвестиционный консультант Colliers International Максим ОДИНЦОВ, именно такая «пустота» рынка делает его привлекательным для инвесторов.

Однако мало построить качественный объект, его еще следует умело позиционировать. Главное условие при этом - все сопровождающие сделку документы (инвестиционный меморандум, бизнес-план, отчеты об оценке и аудите концепции развития земельного участка) должны быть выполнены на высоком профессиональном уровне по международным стандартам.

Без остановок

Как отмечают эксперты, на данный момент банковское финансирование в республике ограничено. Как быть компаниям, к примеру, из группы продовольственного ритэйла, которые строили планы по активному расширению буквально еще год назад? Останавливать развитие и замораживать начатое строительство? Оказывается, и в изменившихся рыночных условиях практически под любой денежно-поточный проект (магазины, торговые центры, офисные здания, логистические центры) можно привлечь инвестора, предложив ему интересную ставку доходности, из которой выводится комфортная для арендатора ставка аренды. Кроме того, по мнению М.Одинцова, Беларусь сегодня может предложить инвесторам достаточное количество качественных арендаторов, а для зарубежных вкладчиков этот фактор - один из самых значимых при принятии решении о входе в проект.

Несмотря на то что в Минске не было представлено, например, офисных помещений А-класса, соответствующих международным стандартам, это вовсе не значит, что они не будут востребованы и в дальнейшем, убежден М.Одинцов. Все дело в том, что высокая емкость белорусского рынка коммерческой недвижимости еще позволяет планировать и реализовывать проекты по строительству современных коммерческих капитальных строений в достаточно большом объеме. Здесь важно не перестараться и выработать концепцию застройки земельного участка исходя из емкости рынка.

Если говорить о тенденциях рынка коммерческой недвижимости, то арендные ставки в Минске на протяжении прошлого года были достаточно стабильны. Офис класса А можно было арендовать за 33-47 евро за 1 кв. м в месяц, класса В1 - 24-33, В2 - 21-28 евро (без учета НДС и эксплуатационных расходов).

С наступлением финансового кризиса во всем мире произошел пересмотр арендных ставок по требованиям арендаторов. Похожий процесс наблюдается и в Минске. Так, к концу 2008 г. наметилось среднее падение цен на 6-9%. Чтобы не допустить увеличения числа пустующих помещений и удержать арендаторов, одни владельцы снижают цены, другие же продолжают настойчиво ждать своих клиентов и не верят, что многолетняя ситуация на рынке коммерческой недвижимости, когда условия диктовал преимущественно арендодатель, может практически в один момент изменится на противоположную.

Напомним, что новые бизнес-центры активно вводились в эксплуатацию с 2004 г., и все же их площади не удовлетворяли потребности участников рынка. Как результат этого - дефицит, который привел к устойчивому повышению цен на офисные площади. Однако кризис внес свои коррективы в этот процесс. И здесь, как отметил А.Павлышко, важно умение девелопера адаптироваться к рыночной ситуации: иногда лучше построить меньший по объему объект, но это будут площади, действительно востребованные арендаторами.

По мнению специалистов, многие из проектов, которые задумывались год или два назад для получения спекулятивного и быстрого заработка, были не совсем удачны с точки зрения их дальнейшего развития как денежно-поточных объектов. Сегодня, благодаря кризису, стало ясно, что на рынке будут востребованы только адекватные ему продукты. Поэтому старые концепции пересматриваются, и делаются более качественные и интересные в инвестиционном плане продукты.