Компания Colliers International подготовила обзор рынка коммерческой недвижимости за первое полугодие. В эксклюзивном комментарии для «Директора» Денис Четвериков, партнер, директор департамента исследований и консалтинга  Colliers International рассказал о текущей ситуации на рынке офисов и о том, каким видится ее развитие.

Офисы в МинскеКласс «А» пользуется спросом

В Минске I полугодии 2017 г. ввелось 4 бизнес-центра. Суммарная площадь введенных новостроек составила 38,4 тыс. кв. м.

Среди офисов продолжают доминировать офисы класса В (В1, В2). Доля класса «А» остается стабильно низкой из-за отсутствия реализованных проектов, соответствующих данному классу, и уже несколько лет подряд находится на уровне менее 2% от предложения. Между тем один из двух бизнес-центров, открывшихся в Могилеве, может претендовать на включение в класс «А». Любопытно, что в столице такой статус имеет только один БЦ.

В Минске из значимых событий на офисном рынке Colliers International отмечает появление информации о возможном скором расконсервировании объекта и продолжении строительно-монтажных работ по проекту МФК «Газпром Центр», которые были приостановлены осенью 2016 г. Также весть вероятность, что возобновятся строительно-монтажные работы на объекте, получившем у горожан название «Не-Кемпински».

Офисы всякие нужны

В столице лишь частично удовлетворен спрос на просторные качественные площади. Также много приходит заявок от компаний, которых ищут небольшие офисы. Что неудивительно, ведь микроорганизации и малые организации численно доминируют в среде частного бизнеса (86,8% и 11% от всех зарегистрированных по состоянию на 1 января 2017 г. организаций страны соответственно).

Традиционно спрос на крупные площади формируют компании из сферы IT. Все наиболее масштабные сделки истекшего периода пришлись на IT-сектор.

Ставки аренды стабилизировались в прошлом году и сохранили постоянство в первом полугодии. Однако в сегменте офисов класса «В1» по ряду объектов известны случаи, когда собственники повышали ставки, зачастую по вновь заключенным договорам. В этом сегменте несколько вырос верхний диапазон ставок.

Между тем вакантность снизилась во всех классах офисов и сегодня находится на уровне 7-9%, исключая класс «А». Из-за отсутствия класса «А» особую популярность получили помещения в БЦ класса «В1». Вакантность качественных помещений носит краткосрочный характер.

Как прогнозирует Colliers International, спрос на офисы класса «А» и далее сохранится неудовлетворенным, так как предложение ограничено только одним объектом, в котором уже нет места для новых арендаторов.

Единственная альтернатива для тех арендаторов, кому важно качество арендуемых помещений, – бизнес-центры класса «В1». Собственники данных объектов чувствуют рост интереса, и их естественная реакция – пересмотр ставок в сторону увеличения, особенно для новых арендаторов.

Прогноз: ставки будут расти

– На данный момент ситуация в плане предложения и возможности выбора для арендаторов только усугубилась не в их пользу. В 1-ом полугодии уже стал отмечаться дефицит предложения, особенно качественных и просторных по площади офисных помещений, – пояснил Денис Четвериков. – По окончанию 1-го полугодия стало еще сложнее, поскольку ничего нового на рынок не ввелось, а многое из того, что еще первые месяцы года было в предложении, в итоге оказалось или снятым, или забронированными. Например, введенный в 1-ом полугодии БЦ Fortune был снят одним арендатором; в БЦ «Домашевский», который строился долевым способом, многие площади дольщики строили для себя, а не для сдачи. Если к рынку можно применить популярную пословицу: «В большой семье клювом не щелкают», – то это самое время. В результате несколько выросшие в течение 1-го полугодия ставки за III-ий квартал еще поднялись и в итоге по классу офисов «В1», во всяком случае, по очень многим представленным в нем объектам, можно говорить о росте до 12% к уровню января. Это очень существенно.

В оставшиеся до конца года месяцы ситуация не сильно поменяется. Дефицит предложения сохранится, поскольку на рынок выйдет немного новых площадей. Если реально оценивать ситуацию, так со 100-процентной вероятностью будет готов только один бизнес-центр – «Академия». Да и там площади уже в основном зарезервированы арендаторами.

Заявленные на ближайшее время (и даже уже смещающие сроки ввода с прошлых периодов) объекты, как например, «Форум Плаза», «Найс», «Софит», БЦ по пр. Дзержинского, вряд ли успеют ввестись в границах текущего календарного года. Но даже если бы их и ввели, это ситуацию не сильно исправило бы, поскольку в сумме это только немногим более 30 тыс. кв. м арендных площадей, что при нынешнем развитии офисного рынка Минска не показатель, способный повлиять на рост вакантности.

Так что ожидается такая ситуация, когда на рынке будет наблюдаться определенный дефицит предложения. Арендаторы будут поставлены перед ограниченным выбором, а собственники качественных и пользующихся спросом бизнес-центров однозначно еще поднимут ставки новым арендаторам. Заодно и старым предложат пересмотреть условия аренды, если это позволяют договоры. А следом немножко подтянутся вверх ставки по рынку в целом, поскольку на этой волне вырастет спрос и на объекты несколько более низкого уровня.