Для активизации инвестиционного потенциала нужно создать равные условия для всех форм собственности в сфере земельных отношений.

u biznesa

Выступая в парламенте 5 октября, премьер-министр Беларуси Сергей Румас в числе первоочередных задач экономической политики, на решении которых правительство планирует сосредоточиться в течение ближайших лет, назвал формирование благоприятной бизнес-среды для раз­вития малого и среднего предпринимательства. Это очень хороший посыл, если, конечно, дело не ограничится написанием очередной пятилетней программы, как это у нас часто бывает.


По данным Белстата, на 1 января 2018 г. в Беларуси работали 236 тыс. индивидуальных предпринимателей и 110 тыс. малых и средних организаций. Их доля в ВВП страны в 2017 г. уже составила 25%, и это не предел. Но чтобы они превратились в серьезную экономическую силу и могли вырасти в крупный бизнес, нужно создать благоприятный условия. Одно из них - равный с крупными компаниями доступ к земельным участкам. И вот здесь-то у нас и начинаются проблемы.


Дело в том, что проекты в сфере МСБ не очень масштабные, по крайней мере, на первом этапе. Как правило, таким предприятиям требуются небольшие земельные участки площадью максимум до 1 га. Крупный бизнес, оперирующий другими цифрами и бюджетами, имеет возможность получить землю в рамках реализации инвестиционных проектов по договору с Республикой Беларусь со всеми сопутствующими льготами и преференциями. Для МСБ есть только один вариант - аукционы, которые проводятся местными органами государственной власти, что автоматически влечет за собой массу проблем. Например, так называемую плату за право аренды, взимаемую фактически «в нагрузку» к обычной арендной плате. Зачастую для небольших компаний является непосильным и размер налога на землю, особенно с учетом повышающих коэффициентов, которые могут достигать 2,5!


Результаты такой политики можно обнаружить… на официальных сайтах местных органов власти, где в открытом доступе выложена информация об итогах аукционов по предоставлению земельных участков. Например, в Минской области из 206 объявленных аукционов 200 не состоялись из-за отсутствия заявителей. А состоявшиеся были признаны нерезультативными, так как победители отказались внести оплату. Главная причина - неподъемный размер арендной платы и платы за право аренды. По тем же причинам 74% арендаторов добровольно отказались от продления договоров аренды - последнюю цифру озвучила депутат Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь Анна Канопацкая.

u biznesa1
Чтобы обсудить проблемы, с которыми сталкиваются субъекты хозяйствования в этой сфере, журнал «Директор» 9 октября провел круглый стол «Земельные отношения в хозяйственной деятельности: пути решения проблем», в котором приняли участие около 30 экспертов. В том числе: депутаты парламента, представители деловых союзов, агентств недвижимости, девелоперы, а также руководители предприятий, работающих в различных отраслях экономики. Площадку для мероприятия предоставил партнер издания - Группа отелей «Виктория».


Поправки в кодекс


Действующий Кодекс Республики Беларусь о земле был принят в 2008 г. и, по мнению специалистов, к настоящему моменту явно устарел. С тех пор бизнес радикально изменился - выросло целое поколение собственников, построено (и продолжают строиться) много новых объектов промышленной и коммерческой недвижимости. Налицо массовый «исход» субъектов хозяйствования из устаревших государственных административных зданий и складов в современные бизнес-центры и логистические комплексы. А также - из арендуемых заводских корпусов еще советской постройки - в собственные производственные помещения.


Условия предоставления земельных участков в стране представляют собой симбиоз советских и рыночных механизмов, таких как временное или постоянное пользование, аренда и крайне редкие случаи частной собственности. При этом в законодательстве сохраняются жесткие ограничения по разделу и изменению целевого назначения земельных участков, массово применяется практика изъятия участков для госнужд и т.д. То есть налицо - несовершенство правового механизма, и непоследовательность в реализации государственной земельной политики. Поэтому в текущем году было подготовлено сразу два проекта изменений в Земельный кодекс РБ. Первый - Госкомимуществом, второй - альтернативный - группой депутатов Палаты представителей Национального собрания во главе с Анной Канопацкой

zemla1


Последний вариант она как раз и представила участникам круглого стола. Меры, которые предлагают депутаты, более радикальные, чем в официальном законопроекте. В частности, речь идет о постепенной отмене права пользования землей и переходе на принятую в большинстве развитых стран систему: собственность - аренда. Это предложение, пожалуй, является наиболее сложно реализуемым, учитывая огромное количество «пользователей» в нашей стране, среди которых большинство составляют госсектор и население. Тем не менее авторы законопроекта уверены, что такой подход оптимален, так как он поможет уравнять частный и государственный секторы в правах землепользования и условиях уплаты налога на землю и арендных платежей.

Анна Канопацкая также предлагает внести в Кодекс ряд других важных изменений. Таких как: снятие большинства ограничений на осуществление сделок с земельными участками; сокращение перечня оснований для изъятия земельных участков для госнужд; отмена платежей за право заключения договоров на аренду земли и др. Одним словом, законопроект можно назвать даже «революционным». Хотя именно по этой причине в том, что именно его возьмут за основу при подготовке поправок в Кодекс, есть большие сомнения. Но шанс, что хотя бы часть приведенных выше поправок будет принята парламентом, все-таки есть.


Аренда… в квадрате

 

Тема платежей за право аренды земельных участков в последнее время вызвала большой общественный резонанс. И ладно, если бы этот платеж взимался однократно при проведении аукциона, это было бы понятно: кто больше дал, тот и арендатор. Но когда предприятия вынуждены платить при каждом продлении договора аренды - это явный нонсенс. Кстати, не только предприятия! Как известно, в конце прошлого года вышел Указ Президента №463, который превратил в плательщиков этого «побора» как застройщиков, так и дольщиков. Причем речь идет не только о новых объектах, но и об уже работающих, владельцы которых будут перезаключать договоры на аренду земли.


По словам Дениса Богданова, партнера и руководителя практики строительства и недвижимости компании REVERA, сейчас ситуация выглядит примерно так: застройщик оформляет право аренды на срок строительства, а затем товарищество собственников или новый владелец должны переоформить его на себя и… снова уплатить за такое право. Зачастую эта тема продавцом недвижимости не афишируется, и в результате покупатель «попадает на деньги», поскольку такие риски он не предполагал и таких затрат не планировал. И даже инвестиционный договор дает защиту от платежа за право аренды только для первого собственника. В случае последующей перепродажи объекта или распродаже по частям на новых владельцев эта льгота не распространяется. По мнению специалиста, вводить подобный платеж «задним числом» для уже действующих и даже строящихся объектов нельзя. В крайнем случае, это возможно только в отношении участков, которые выделяются под новую застройку.

u biznesa2


Сергей Варивода, заместитель председателя РОО «БНПА», считает, что платежи за право заключения договоров на аренду земли стали серьезной проблемой для малого и среднего бизнеса. По его словам, их размер сегодня в среднем сравнялся с размером арендных платежей за землю, а в его собственном бизнесе эти два платежа составляют около 6% всех затрат. У бизнеса также вызывает вопросы тот факт, что многие субъекты хозяйствования, работающие в аналогичной сфере деятельности, от платежа за право заключения договоров на аренду земли освобождены, что является для них необоснованным конкурентным преимуществом.


С. Варивода привел интересный расчет. Исходя из кадастровой стоимости земли, размер платы за право аренды 1 га в месте, где проходил круглый стол (пр-т Победителей, 59А), составляет 100 925 долл. за один год аренды. Таким образом, за 99 лет ежегодными платежами арендатор заплатит 9 991 555 долл. только за право аренды, без учета арендных платежей! При этом он так и не станет собственником земельного участка, хотя отдаст за право аренды в 3,168 раза больше, чем при выкупе того же участка земли в собственность! Крупным компаниям, которые могут платить не ежегодно, а, скажем, за 10-20 лет вперед, или вообще за все 99, это обойдется несколько дешевле. Но у малого и среднего бизнеса таких денег просто нет.

zemla2
Конечно, мало кто из специалистов верит в возможность полной отмены платежа за право аренды. По мнению экспертов БНПА, чтобы активизировать процесс освоения бизнесом земельных участков, нужно как минимум отменить многократность его взимания при последующих перезаключениях договора аренды. Кроме того, с целью защиты интересов инвесторов и учета интересов бюджета земельные участки на аукционе стоит предоставлять на максимальные сроки, соответствующие нормативным срокам службы строящихся на этих участках объектов и сразу - с целью проектирования, строительства и эксплуатации. Для этого нужно внести изменения в Указ Президента от 27 декабря 2007 г. №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» и в Кодекс о земле. Хорошим способом повышения инвестиционной привлекательности Беларуси могло бы также стать предоставление предприятиям, непрерывно владеющим земельным участком не менее 5 лет, право выкупа его в собственность по заявительному принципу с зачетом ранее уплаченной платы за право аренды.


Налог с «нагрузкой»?


Казалось бы, плательщики земельного налога, освобожденные от платежа за право аренды, находятся в более выгодном положении. Но и у них есть проблемы. Например, повышающие коэффициенты при установлении размера земельного налога. Сегодня этот коэффициент может достигать 2,5, и лишь с 1 января 2020 г. планируется его поэтапное снижение на 0,1% в год, что явно недостаточно. Причем государственные предприятия, чаще всего с такой проблемой не сталкиваются. Особенно опасны повышающие коэффициенты для производственных предприятий, поскольку являются большим обременением, снижающим их конкурентоспособность. По словам вице-председателя Минского столичного союза предпринимателей и работодателей Андрея Карпунина, в правительстве проблему понимают и, возможно, для производств эти коэффициенты будут либо отменены, либо значительно снижены.


Много вопросов у бизнеса и к кадастровой оценке земли, которая часто явно завышена. Оспорить эту оценку крайне сложно, хотя такой механизм существует и предусмотрен СТБ 52.2.01-2011. При несогласии землевладельца, землепользователя, арендатора или собственника с кадастровой стоимостью предоставленного ему земельного участка он может обратиться в местный исполнительный комитет с заявлением об ее обжаловании в течение 6 месяцев с даты внесения результатов оценки в регистр. При этом он должен за свой счет провести индивидуальную оценку рыночной стоимости участка. И только если окажется, что она отличается от кадастровой на 15% и более для земельных участков, расположенных в Минске и областных центрах, и на 20% и более - для участков, расположенных в других населенных пунктах, то местный исполнительный комитет может изменить данные в реестре. Есть и еще одно «но»: аттестацию оценщиков осуществляет Госкомимущество, и вряд ли оно рискнет отношениями с регулятором и оценит участок иначе, чем в реестре. Кстати, интересный факт: обустраивая земельный участок, арендатор повышает его кадастровую стоимость, а значит, и размер налога на землю для себя…

zemla3

 
Проблема еще в том, что губернаторы категорически против реформ в этой области, так как и земельный налог, и платежи за право аренды являются ощутимой частью доходов местных бюджетов. Хотя определенные надежды, по крайней мере в отношении новых проектов есть. Так, в проекте Бюджета Республики Беларусь содержится норма - освободить вновь построенные после 1 января 2019 г. объекты и земельные участки, на которых они расположены, от налога на недвижимость и земельного налога в течение первого года эксплуатации. А в дальнейшем применять понижающие коэффициенты к ставкам этих налогов: в течение второго года - коэффициент 0,2, третьего - 0,4, четвертого - 0,6, пятого - 0,8. Кроме того, в новом проекте земельного Кодекса предлагается отменить право местных Советов депутатов увеличивать до 10 раз ставки налога на недвижимость по неиспользуемым и неэффективно используемым объектам недвижимости, а также налога на земельные участки, занятые такими объектами. Войдут ли эти поправки в окончательные тексты документов, неясно, но это был бы неплохой первый шаг для привлечения инвесторов.