С 1 апреля 2018 г. увеличен размер базовой арендной величины. Стоит ли ожидать пересмотра договоров арендаторам площадей в бизнес-центрах?

Основная причина увеличения базовой арендной величины (БАВ) – изменения индекса роста потребительских цен за прошедший с прошлогоднего апреля период. Инфляция за это время составила 5,98%, соответственно и базовая арендная величина выросла с BYN 15,2 до BYN 16,11. Сама идея корректировки базовой арендной величины и задумывалась, чтобы компенсировать потери собственников недвижимости государственной (коммунальной) формы собственности от влияния инфляции и снижения курса рубля к евро. Такое положение дел было характерно в то время, когда был издан Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150, которым и ввелось в обиход понятие БАВ.

chetwerikow– В последние два года, когда инфляция существенно снизилась, курс рубля к евро стабилизировался, а ставки аренды в старых административных зданиях и бизнес-центрах класса В2 стали сопоставимы, положительный эффект от роста БАВ не столь очевиден, – пояснил в комментарии для «Директора» Денис Четвериков, директор Департамента исследований и консалтинга, партнер Сolliers International в Беларуси. – Наоборот, в 2016 г., когда предложение офисов на рынке было высоким, а ставки сохранялись низкими, рост БАВ был одним из стимулов, когда арендаторы принимали решение о съезде с объектов госсобственности в частные бизнес-центры.

Надо отметить, что коррекция ставок в зависимости от роста потребительских цен – это не белорусское новшество. Наоборот, на развитых рынках, где многие годы существуют стабильные ставки арендной платы, очень часто предусматривают в договорах аренды коррекцию ставок именно на уровень инфляции. Но там это зачастую составляют 0,2-0,5% в год, иногда больше, а, например, в ряде стран Еврозоны в прошлые годы вообще наблюдалась дефляция.

По мнению Д. Четверикова, рост размера базовой арендной величины в Беларуси вряд ли прямо повлияет на коммерческий рынок офисов, поскольку эта единица – базовая арендная величина – разработана прежде всего для сдачи в аренду недвижимости, находящейся в государственной собственности или у предприятий, где доля государства составляет 50% и более. Но косвенно это дополнительный козырь для собственников бизнес-центров в их переговорах с арендаторами. Ведь уже в 2017 г. произошел рост ставок по новым договорам, а в текущем  году ожидается пик пересмотра договоров аренды, которые заключались в кризисном 2015 г. на фоне очень низких ставок. И очень часто как раз сроком на 3 года. А теперь ставки выше, спрос на качественные офисы тоже высокий, а предложение скромное. Вот тут, обосновывая повышение размера ставки, перезаключая договор на новый срок, любой собственник может сказать арендатору: «Вот смотрите, в старом здании бывшего НИИ с удобствами на коридоре и то ставки подняли, они почти как у меня, но у меня же качество здания на голову выше!» И арендаторам парировать особо нечем.